Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Признание права на незавершенное строительство при банкротстве застройщика: судебная практика

29.12.2017
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Банкротство строительных организаций – застройщиков, привлекающих денежные средства по договорам долевого участия, к сожалению, реальность нашего времени. Поэтому вопрос защиты прав и законных интересов дольщиков в ситуации, когда в отношении застройщика начата процедура банкротства, не теряет актуальности. В этой статье мы рассмотрим способы защиты интересов участников долевого строительства, особенное внимание уделив одному из них - признанию права собственности на объект незавершённого строительства.

Заключение договора долевого участия порождает возникновение у участника долевого строительства (дольщика) права требования передачи ему жилого помещения. Банкротство застройщика препятствует осуществлению этого права. В связи с этим дольщик имеет право требовать возврата вложенных денежных средств, передачи ему жилого помещения или объекта незавершенного строительства в рамках процедуры банкротства или, если это невозможно, в судебном порядке.

Банкротству застройщика посвящен параграф 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В нем установлен ряд особенностей банкротства организаций, привлекающих денежные средства по договорам долевого участия и правового статуса дольщиков, отличающегося от правого статуса других кредиторов. Там же перечислены способы защиты прав дольщиков.

В рамках процедуры банкротства дольщик, включенный в реестр кредиторов, имеет право заявить одно из следующих требований:

  • Денежное требование;

  • Требование о передаче жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения может быть удовлетворено путем:

  • Передачи жилого помещения – в случае завершенного строительства

  • Передачи объекта незавершенного строительства – в этом случае объект достраивается созданным дольщиками жилищно-строительным кооперативом.

  • Передачи имущества и обязательств застройщика другому застройщику.

Но право собственности на жилое помещение в рамках банкротства может быть признано только при соблюдении следующих условий:

  • получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки;

  • застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Если по какой-то причине конкурсное производство завершилось без вашего участия, есть и другие способы защиты своих прав. Возможно признание права собственности в судебном порядке, как показывает практика последнего времени, даже на объект незавершенного строительства.

Для начала разберемся с тем, какое сооружение является "объектом незавершенного строительства", является ли котлованом объектом незавершенного строительства?

Гражданский кодекс (ГК) РФ (статья 130) относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. содержит разъяснения некоторых положений ГК РФ в части определения статуса объекта незавершённого строительства.

Таким объектом называют частично построенное капитальное строение. При этом на момент признания объекта «недостроем» на земельном участке должен быть возведён новый фундамент. То есть необходимым и достаточным условием для признания объекта строительства «недостроем» является наличие хотя бы вновь возведенного фундамента как признака строительства капитального здания.

Но судебная практика в данном вопросе далеко не однозначна. Как правило, суды признают объектами незавершённого строительства строения, которые не могут использоваться по прямому назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

Для успешного решения дел о признании права собственности на объект незавершенного строительства принципиально важна степень готовности объекта. Если строительство просто идет очень медленно или находится на начальном этапе, оформить в собственность такой «недострой» невозможно. Суд примет и удовлетворит иск о признании права собственности на квартиру лишь в том случае, когда ее можно идентифицировать – точно определить ее конкретное месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

Фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными, зафиксированными в договоре о приобретении жилья. Получается, что соблюдение требования суда об идентификации квартиры возможно лишь в случаях, когда строительная готовность объекта составляет примерно 80–90%.

24 января 2017 г. по делу № 89-КГ16-10 Верховным судом РФ было вынесено следующее определение:

Кокорина Г.М. обратилась с иском к ЖСК «Согласие» о признании права собственности на долю в виде индивидуально определенной однокомнатной квартиры в недостроенном доме. В 2006 году между ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» и Кокориной Г.М. заключен договор на долевое строительство. Обязательства по договору истица выполнила. В настоящее время ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» признано банкротом и ликвидировано, недостроенный дом передан для завершения строительства ЖСК «Согласие». Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением решение суда отменено, но по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. Проверив материалы дела, Судебная коллегия ВС РФ находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для удовлетворения жалобы истца. В обоснование правомерности обращения с иском к ЖСК суд ссылается на его правопреемство по обязательствам перед участниками долевого строительства. Смена застройщика в период длительного строительства дома, по мнению суда, не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного помещения истцу. В обоснование возможности признания права собственности на незавершенный объект суд принимает во внимание положения пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Верховный суд сделал вывод, что законодательство не предусматривает запрета на получение в собственность объектов незавершенного строительства. Определением ВС РФ апелляционное определение отменено, дело передано на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Решения о признании права собственности на объект незавершенного строительства выносились судами и ранее (Определение Московского областного суда от 16 мая 2006 года по делу № 33-5604, Кировского районного суда г. Новосибирска от 06 марта 2009 года), но практика была противоречивой.

После вынесения ВС РФ приведенного выше определения вероятность принятия решения в пользу дольщика увеличилась.

Итак, условия для признания права собственности на объект незавершенного строительства являются:

- наличие договора на приобретение недвижимости в объекте незавершенного строительства и полная оплата стоимости по нему;

- создание объекта незавершенного строительства в натуре (то есть создание вещи, неразрывно связанной с землей – фундамент и т.д.);

- возведение законного строения (то есть получение разрешения на строительство, соответствие проектной документации).

Но подчеркнем, что разные суды могут решать вопрос о статусе объекта по-разному. И здесь главным фактором, определяющим решение суда в вашу пользу, является ваша доказательственная база.

При этом в суд надо представить документы, подтверждающие создание объекта незавершенного строительства, степень готовности, площадь недостроенного объекта. Это необходимо также, для того чтобы суд в решении установил размер доли в праве собственности на объект незавершенного строительства в виде правильной доли (1/3000, 1/10000 и т.д.).

Если застройщик еще не признан банкротом, то обращаться следует в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, то требования о признании предъявляются в рамках дела о банкротстве застройщика в арбитражный суд.

Как правильно оформить иск в суд общей юрисдикции о признании права собственности на объект незавершенного строительства

Исковое заявление составляется согласно правилам, установленным статьёй 131 ГПК. В нем обязательно должны содержаться следующие сведения:

  • название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
  • данные истца (ФИО, адрес регистрации и проживания);
  • сведения о застройщике (наименование компании, юридический и фактический адреса);
  • описание сути дела с указанием данных из договора, включая характеристику и стоимость объекта незавершенного строительства;
  • выдвигаемые к ответчику требования;
  • ссылки на законодательные акты, служащие основанием для выставления требований;
  • список документов, прилагаемых к иску.

На случай, если все вышеприведенные способы защиты прав не подходят к конкретной ситуации, надо рассказать еще об одном. Обманутые дольщики могут обратиться за помощью к государству и представить документы для включения в реестр пострадавших участников долевого строительства. Подробнее о нем - в приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Подробнее об услугах юриста по оформлению права собственности через суд читайте здесь. Оформление права собственности через суд без оплаты госпошлины: экономия на расходах до 60000 рублей! Работаем без предоплаты. Оплата только после получения выписки из ЕГРН о регистрации права собственности. Подробнее об услугах юриста по включению в реестр требований застройщика-банкрота читайте здесь. Услуги по признанию права собственности на объект незавершенного строительства здесь. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(24 голоса)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх