Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Признание права на незавершенное строительство при банкротстве застройщика: судебная практика

29.06.2018
САРЫЧЕВ ВЛАДИМИР СЕРГЕЕВИЧ
Автор:
САРЫЧЕВ ВЛАДИМИР СЕРГЕЕВИЧ
Юрист
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Банкротство строительных организаций – застройщиков, привлекающих денежные средства по договорам долевого участия, к сожалению, реальность нашего времени. Поэтому вопрос защиты прав и законных интересов дольщиков в ситуации, когда в отношении застройщика начата процедура банкротства, не теряет актуальности. Особенно остро стоит вопрос защиты прав на нежилой объект недвижимости (кладовку, машиноместо, апартаменты, торговое или офисное помещение), так как дольщики нежилой недвижимости в отличие от приобретателей квартир не могут при банкротстве застройщика требовать передачи приобретенного по ДДУ помещения, такие дольщики могут требовать от застройщика только возврата уплаченных сумм, что, учитывая финансовое состояние банкрота, дает слабую защиту дольщикам нежилых помещений. В этой статье мы рассмотрим способы защиты интересов участников долевого строительства, особенное внимание уделив одному из них - признанию и регистрации права собственности на объект незавершённого строительства. Данный способ защиты на текущий момент является самым эффективным для дольщиков нежилых помещений.

Заключение договора долевого участия порождает возникновение у участника долевого строительства (дольщика) права требования передачи ему объекта недвижимости. Банкротство застройщика препятствует осуществлению этого права. В связи с этим дольщик имеет право требовать возврата вложенных денежных средств, передачи ему жилого помещения или объекта незавершенного строительства в рамках процедуры банкротства.

Банкротству застройщика посвящен параграф 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В нем установлен ряд особенностей банкротства организаций, привлекающих денежные средства по договорам долевого участия и правового статуса дольщиков, отличающегося от правого статуса других кредиторов. Там же перечислены способы защиты прав дольщиков.

В рамках процедуры банкротства дольщик имеет право заявить одно из следующих требований:

  • Денежное требование;

  • Требование о передаче жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения может быть удовлетворено путем:

  • Передачи жилого помещения – в случае завершенного строительства

  • Передачи объекта незавершенного строительства – в этом случае объект достраивается созданным дольщиками жилищно-строительным кооперативом.

  • Передачи имущества и обязательств застройщика другому застройщику.

Но право собственности на жилое помещение в рамках банкротства может быть признано только при соблюдении следующих условий:

  • получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки;

  • застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения ЛИБО при отсутствии передаточного акта право собственности должно быть зарегистрировано или признана на более 1/3 помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, в судебной практике выработался новый способ защиты дольщиков - признание права собственности на объект незавершенного строительства. Данная практика сложилась не сразу, по первым искам о признании права собственности на незавершенное строительство суды отказывали, далее после нескольких определений Верховного суда, отметившего, что данный способ защиты не запрещен законом (ранее суды в решения указывали, что данный способ законом не предусмотрен), практика изменилась и суды стали признавать право собственности на объект незавершенного строительства в виде отдельного помещения либо на долю в праве собственности на весь объект незавершенного строительства (недостроенный дом). Особое значение данный способ защиты приобретает для дольщиков нежилых помещений, так как на текущий момент (до разработки и принятия законопроекта, защищающего данных дольщиков наравне с дольщикам, купившими квартиры) это единственный способ получить нежилое помещение в собственность. Кроме того, если дольщик оформил право собственности на объект незавершенного строительства, то по завершении строительства он вправе требовать от конкурсного управляющего передачи ему объекта долевого строительства, завершенного строительства, в соответствии с условиями ДДУ. При этом дольщик, признавший свое право на незавершенное строительство, после передачи ему объекта недвижимости может обратиться в Росреестр для регистрации своего права собственности на готовый объект недвижимости (данный вывод подтверждается практикой Верховного суда - Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. № 307-ЭС17-132). 

Условия оформления права собственности на объект незавершенного строительства

Для начала разберемся с тем, какое сооружение является "объектом незавершенного строительства", является ли котлован объектом незавершенного строительства.

Гражданский кодекс (ГК) РФ (статья 130) относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. содержит разъяснения некоторых положений ГК РФ в части определения статуса объекта незавершённого строительства. Таким объектом называют частично построенное капитальное строение. При этом на момент признания объекта «недостроем» на земельном участке должен быть возведён новый фундамент. То есть необходимым и достаточным условием для признания объекта строительства «недостроем» является наличие хотя бы вновь возведенного фундамента как признака строительства капитального здания. Но судебная практика в данном вопросе далеко не однозначна. Как правило, суды признают объектами незавершённого строительства строения, которые не могут использоваться по прямому назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. Часто успешного решения дел о признании права собственности на объект незавершенного строительства принципиально важна степень готовности объекта. Если строительство находится на начальном этапе, на этапе котлована, оформить в собственность такой «недострой» вряд ли получится (по крайней мере пока практика судов складывается таким образом). 

Таким образом, при предъявлении иска о признании права собственности на незавершенное строительство суду важно представить справку о строительной готовности объекта, в котором указывается процент завершения объекта и фактическая площадь "незавершенки". Фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными, зафиксированными в договоре о приобретении жилья.

24 января 2017 г. по делу № 89-КГ16-10 Верховным судом РФ было вынесено следующее определение:

Кокорина Г.М. обратилась с иском к ЖСК «Согласие» о признании права собственности на долю в виде индивидуально определенной однокомнатной квартиры в недостроенном доме. В 2006 году между ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» и Кокориной Г.М. заключен договор на долевое строительство. Обязательства по договору истица выполнила. В настоящее время ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» признано банкротом и ликвидировано, недостроенный дом передан для завершения строительства ЖСК «Согласие». Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением решение суда отменено, но по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. Проверив материалы дела, Судебная коллегия ВС РФ находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для удовлетворения жалобы истца. В обоснование правомерности обращения с иском к ЖСК суд ссылается на его правопреемство по обязательствам перед участниками долевого строительства. Смена застройщика в период длительного строительства дома, по мнению суда, не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного помещения истцу. В обоснование возможности признания права собственности на незавершенный объект суд принимает во внимание положения пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Верховный суд сделал вывод, что законодательство не предусматривает запрета на получение в собственность объектов незавершенного строительства. Определением ВС РФ апелляционное определение отменено, дело передано на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Решения о признании права собственности на объект незавершенного строительства выносились судами и ранее (Определение Московского областного суда от 16 мая 2006 года по делу № 33-5604, Кировского районного суда г. Новосибирска от 06 марта 2009 года), но практика, как говорилось ранее, была противоречивой. После вынесения ВС РФ приведенного выше определения вероятность принятия решения в пользу дольщика увеличилась.

Итак, условиями для признания права собственности на объект незавершенного строительства являются:

- наличие договора на приобретение недвижимости в объекте незавершенного строительства и полная оплата стоимости по нему;

- создание объекта незавершенного строительства в натуре (то есть создание вещи, неразрывно связанной с землей – фундамент и т.д.);

- возведение законного строения (то есть получение разрешения на строительство, соответствие объекта проектной документации).

Но подчеркнем, что разные суды могут решать вопрос о статусе объекта по-разному. И здесь главным фактором, определяющим решение суда в вашу пользу, является ваша доказательственная база.

При этом в суд, как говорилось ранее, надо представить документы, подтверждающие создание объекта незавершенного строительства, степень готовности, площадь недостроенного объекта. Это необходимо также, для того чтобы суд в решении установил размер доли в праве собственности на объект незавершенного строительства в виде правильной доли (1/3000, 1/10000 и т.д.).

Если застройщик еще не признан банкротом, то дольщику-физическому лицу обращаться следует в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости, а если дольщик является юридическим лицом, то в арбитражный суд по месту нахождения недвижимости, при этом суду нужно представить доказательства возможного банкротства застройщика, которое стало причиной обращения в суд и выбора данного способа защиты. Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, то требования о признании предъявляются в рамках дела о банкротстве застройщика в арбитражный суд.

Как правильно оформить иск в суд о признании права собственности на объект незавершенного строительства

В исковом заявлении о признании права на незавершенное строительство обязательно должны содержаться следующие сведения:

  • название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
  • данные истца (ФИО, адрес регистрации и проживания);
  • сведения о застройщике (наименование компании, ИНН, ОГРН юридический адрес на основании актуальных сведений в ЕГРЮЛ);
  • описание сути дела с указанием данных из договора, включая характеристику и стоимость объекта незавершенного строительства;
  • выдвигаемые к ответчику требования;
  • ссылки на законодательные акты, служащие основанием для выставления требований;
  • список документов, прилагаемых к иску.

Срок рассмотрения дела с учетом направления судом запросов в уполномоченные органы для уточнения актуальной информации по объекту незавершенного строительства составляет пример 3 месяца. После вступления решения суда (определения арбитражного суда) в законную силу для максимальной защиты дольщику необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, так как право собственности на "недострой", как и на другую недвижимость, подлежит обязательной регистрации.


Подробнее об услугах юриста по оформлению права собственности через суд читайте здесь. Оформление права собственности через суд без оплаты госпошлины: экономия на расходах до 60000 рублей! Работаем без предоплаты. Оплата только после получения выписки из ЕГРН о регистрации права собственности. Подробнее об услугах юриста по включению в реестр требований застройщика-банкрота читайте здесь. Услуги по признанию права собственности на объект незавершенного строительства здесь. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(25 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх