Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Доплата за "лишние" метры по ДДУ

ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Автор:
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Увеличение и уменьшение площади объекта по ДДУ: что делать дольщику?

В связи с особенностями строительства многоквартирных домов площадь объекта долевого строительства не является константой. Как правило, застройщики редко передают дольщику квартиру (иной объект) площадью, равной площади, указанной в договоре долевого участия, проекте. При этом Законом № 214-ФЗ допускает изменение площади при долевом строительстве и в связи с этим цены объекта ДДУ, если это предусмотрено договором. В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ жилого помещения как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий ДДУ. Следует внимательно изучить свой ДДУ, обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Как правило, в ДДУ изменение цены объекта связывается как раз с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта. При этом застройщики указывают в ДДУ стоимость квадратного метра, исходя из которой исчисляется окончательная цена ДДУ.

Рассмотрим 3 основных варианта условий в договоре долевого участия относительно изменения цены в связи с изменением площади квартиры при долевом строительстве (или иного объекта):

  1. При изменении фактической площади объекта долевого строительства как большую, так и в меньшую сторону (вне зависимости от величины такого увеличения) цена ДДУ подлежит корректировке - увеличению или уменьшению соответственно.

  2. При изменении фактической площади объекта долевого строительства как большую , так и в меньшую сторону, но с установлением границ изменения площади. Например, цена меняется, только если площадь объекта увеличилась более чем на 1 кв.метр или более 1 %.

  3. При изменении фактической площади объекта долевого участия стоимость объекта ДДУ не меняется. Данный вариант может быть, с одной стороны, крайне рисковым для дольщика (например, при значительном уменьшении площади), либо, наоборот, положительным, если площадь увеличится.

Во всех вариантах изменения площади при любом из данных условий для дольщика существует риск. При увеличении площади с условием в ДДУ об изменении цены, может возникнуть ситуация, когда площадь значительно увеличится и дольщик будет обязан внести значительную сумму, на которую не рассчитывал. При этом при уменьшении площади также может возникнуть негативная ситуация, если площадь уменьшится значительно и помещение не будет соответствовать требованиям дольщика, а еще хуже, если в ДДУ при этом не предусмотрен пересмотр цены объекта. При значительном изменении объекта ДДУ по сравнению с проектом дольщик может расторгнуть ДДУ, но здесь появляются другие нюансы: а) по ДДУ, заключенному после 03.07.2016 года, основанием для расторжения является увеличение площади более чем на 5 % (либо меньшая цифра может быть установлена ДДУ), в иных случаях значительность изменений будет оценивать суд, то есть оценка этого понятия будет зависеть от убеждения суда б) сроки возврата деньги могут быть затянуты, кроме того, застройщик может оказаться неплатежеспособным. Все эти риски нужно учитывать при заключении договора долевого участия в строительстве.

Теперь разберем ситуацию, когда уже заключен ДДУ с условием об изменении цены при изменении площади объекта недвижимости. Фактическая площадь объекта изменилась по сравнению с проектной. Для расчета суммы доплаты застройщику за «лишние метры» потребуются следующие данные: проектная площадь квартиры (как правило указана в разделе «Предмет договора» в ДДУ), фактическая площадь (указывается в акте приема-передачи объекта, а также в техническом плане объекта), стоимость 1 квадратного метра объекта (указывается в ДДУ, как правило после пункта про цену договора).

Приведем пример: 51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей. Фактическая площадь в данном случае больше проектной, в связи с чем дольщик доплачивает разницу застройщику. Доплата застройщика = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей.

У дольщиков часто возникает вопрос: как считается площадь объекта: с учетом балконов/лоджий или нет, если с учетом, то с коэффициентом. До 3.06.2016 года в законе не было определенности на этот счет, данный вопрос оставалась исключительно на усмотрение сторон, то есть стороны были свободны в определении цены исходя из различных параметров, в том числе могли не применять понижающие коэффициенты, установленные жилищным законодательством. Однако 3.06.2016 года в Закон № 214-ФЗ были внесены поправки, в соответствии с которыми площадь в ДДУ должна определяться с учетом понижающих коэффициентов для балконов, лоджий и террас.

Сроки и порядок доплаты цены договора при увеличении площади квартиры по ДДУ или возврата уплаченной суммы при уменьшении площади квартиры по договору долевого участия прописываются в договоре, но, как правило, это происходит еще до подписания сторонами акта приема-передачи объекта. Следует обратить внимание на то, что застройщик имеет право потребовать неустойку за просрочку внесения платежа (ч. 6 ст. 5 Закона №214-ФЗ), в связи с чем доплату надлежит внести в установленные договором сроки. Аналогичную ответственность несет застройщик при нарушении срока возврата денег в случае уменьшения площади.

Часто у дольщиков возникает вопрос: что делать, если исходя из документов площадь объекта увеличилась, при этом фактически увеличения площади не произошло либо она, наоборот, уменьшилась. Вариант действий здесь один: оспаривать технический план помещения в суде: вызвать кадастрового инженера для проведения новых обмеров, представить их в суд. В суде может быть привлечен независимый специалист для проведения обмеров. При этом пока технический план в суде не оспорен, он является юридически действительным и у дольщика отсутствуют основания для неприемки объекта и недоплаты за “лишние метры”.

Также дольщику необходимо учитывать, что до обращения с требованием к застройщику о выплате неустойки дольщику лучше доплатить «лишние метры», иначе это может служить основанием для отказа в удовлетворении требований дольщика. Дело в том, что данная доплата входит в понятие “цена договора”, а соответственно если дольщик ее не оплатит, то это означает, что дольщик не выполнил свои обязательства по оплате цены ДДУ в полном объеме, что, по мнению некоторых судов, освобождает застройщика от ответственности. Однако нам удавалось в суде взыскать неустойку при отсутствии доплаты и произвести зачет суммы взысканной неустойки в счет доплаты за метраж, но есть в судебной практике и иные решения, в которых истцу отказали во взыскании неустойки на этом основании. В связи с отсутствием единства практика на этот счет мы советуем до обращения в суд с иском о взыскании неустойки доплатить цену договора.

Подробнее об услугах юристов по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ читайте здесь. Дольщик также вправе взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки. Об этом подробнее здесь. При длительной просрочке строительства (более 2 месяцев) дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, вернуть деньги и проценты за весь период пользования деньгами. Подробнее о порядке и основаниях расторжения ДДУ дольщиком читайте здесь. Если вас интересуют юридические услуги по расторжению ДДУ, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Взыскание неустойки с застройщика и расторжение ДДУ в суде общей юрисдикции или в арбитраже. Работаем без предоплаты. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(103 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх