Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Третейская оговорка в договоре долевого участия

29.12.2017
ШЛЯХТИЧ ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА
Автор:
ШЛЯХТИЧ ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА
Руководитель отдела по работе с физическими лицами
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Установление в договоре долевого участия в строительстве третейской оговорки, цель которой перенести возможный правовой спор на рассмотрение в третейский суд, изначально невыгодно дольщику. Включение третейской оговорки в текст договора ведет к потере важных преференций, которыми обладает дольщик. Например, это выбор альтернативной подсудности разрешения спора в государственном суде, освобождение потребителя – истца от уплаты государственной пошлины (сумма исковых требований до 1 миллиона рублей пошлиной не облагается). Также дольщик в случае разрешения спора в третейском суде должен нести часть расходов на третейское разбирательство, и эти расходы могут быть более обременительными для дольщика, чем для его контрагента-юридического лица со значительными финансовыми ресурса, иногда третейский суд является «карманным судом» контрагента потребителя и тогда исход спора будет очевидным (особенно, если спор касается взыскания неустойки, которая в соответствии со статьей 333 ГК РФ может быть снижена судом). Кроме того, учитывая размер сбора за рассмотрение спора некоторых третейских судов, обращение дольщика в такой суд может быть затруднительным.

Договоры, заключенные с застройщиком, как правило, являются стандартными договорами присоединения, на содержание которых дольщик не может повлиять.

Законодательством не установлен прямой запрет на установление сторонами третейской оговорки в договоре, заключенном с дольщиком, вследствие чего такая оговорка часто устанавливается. Например, ГК “Мортон” зачастую устанавливала в своих договорах третейскую оговорку - передача спора на рассмотрение ООО “Адрем Трейдинг”.

В связи с этим у дольщиков возникли вопросы о правомерности установления третейской оговорки в договоре долевого участия в строительстве.

Для начала оговоримся, что договор долевого участия в строительстве, заключенный между застройщиком и физическим лицом, приобретающим недвижимость для личных нужд, является потребительским договорам, так как дольщик в этом случае соответствует критериям “потребителя”, установленным Законом о защите прав потребителей. В связи с этим данные отношения регулируются также Законом о защите прав потребителей, в части, не урегулированной Законом № 214. Поэтому рассмотрим проблему установления третейской оговорки в договоре шире -  применительно ко всем потребительским договорам.

Проблема установления третейской оговорки в потребительских договорах в 2011 году была вынесено на рассмотрение Верховного суда в Обзоре  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2011 года.

В данном обзоре Верховный суд отметил, что действующее законодательство не содержит запрета на разрешение споров, возникающих в сфере защиты прав потребителей, посредством третейского разбирательства.

Поэтому третейская оговорка может быть включена в потребительский договор в качестве дополнительной гарантии защиты прав экономически слабой стороны, но только после возникновения спора и при наличии прямого волеизъявления потребителя.

Таким образом, третейская оговорка будет иметь правовое значение только, если потребитель своими действиями подтвердит согласие на рассмотрение спора в третейском суде.

В настоящий момент позиция Верховного суда остается достаточно определенной и поддерживается судами общей юрисдикции (Решение Рузского районного суда от 28 марта 2017 г. № 2-403/2017, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 января 2017 г. № 33-197/2017 33-24829/2016 (споры по договору долевого участия), а также п. 2 разд. 2 Справки Кемеровского областного суда от 22.02.2012 N 01-07/26-172 “Справка о причинах отмены в порядке надзора в 2011 году судебных постановлений мировых судей и апелляционных определений районных (городских) судов Кемеровской области”, Определение Московского городского суда от 22.09.2011 по делу № 33-30287, Постановления Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 18.05.2011 № 44г-37/11, Президиума Приморского краевого суда от 06.11.2009 № 44г-154).

Однако нередко суды указывают, что третейское соглашение (третейскую оговорку) можно квалифицировать как действительное, но при соблюдении некоторых условий. А именно - оно должно быть заключено сторонами после возникновения спора либо если доказано, что третейская оговорка - результат свободного волеизъявления гражданина, действовавшего в собственных интересах, а договор не обладает признаками договора присоединения (Постановление Президиума Самарского областного суда от 01.03.2012 № 44г.-11/2012, Апелляционные определения Московского областного суда от 20.09.2012 по делу № 33-17346/2012, Московского городского суда от 28.02.2013 по делу № 11-6517/13, Определение Ленинградского областного суда от 26.09.2012 № 33-4288/2012). Что может свидетельствовать о том, что договор не являлся договором присоединения? Например, по мнению судов, внесение изменений в стандартную форму договора в другие условия договора.

Таким образом, несмотря на Обзор практики, опубликованный в 2011 году, практика относительно включения третейской оговорки в потребительский договор, неоднозначна. Поэтому рекомендуем дольщикам при заключении договора долевого участия в строительстве внимательно изучить предлагаемый договору участия в долевом строительстве и если это возможно, внести изменения.

Особое внимание необходимо уделить документам, предлагаемым к подписанию застройщиком после возникновения спора (дополнительные соглашения, соглашения о зачете и т.д.), дабы исключить подписание соглашения о третейской оговорке после возникновения спора.

И напоследок хотелось бы подчеркнуть, что предусмотренные выше ограничения распространяются только для граждан, приобретающих недвижимость для личных нужд. Если в суде будет доказана предпринимательская цель гражданина или договор долевого участия заключается юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем), то данные ограничения будут неприменимы, спор подлежит рассмотрению третейским судом, так как на предпринимателей не распространяются положения о защите прав потребителей.



Подробнее об услугах юристов по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ читайте здесь. Дольщик также вправе взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки. Об этом подробнее здесь. При длительной просрочке строительства (более 2 месяцев) дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, вернуть деньги и проценты за весь период пользования деньгами. Подробнее о порядке и основаниях расторжения ДДУ дольщиком читайте здесь. Если вас интересуют юридические услуги по расторжению ДДУ, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Взыскание неустойки с застройщика и расторжение ДДУ в суде общей юрисдикции или в арбитраже. Работаем без предоплаты. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(25 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх