Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Признание права собственности при банкротстве застройщика

25.06.2019
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Случаи признания застройщиков банкротами, к сожалению, в последнее время нередки. Стоит вспомнить банкротство Группы компаний “СУ-№155”, начавшееся в 2016 году, Группы компаний “Урбан групп” в 2018 году, кроме того, за 2016-2018 год обанкротилось множество небольших застройщиков, строящих один-два жилых комплекса. По данным ЕФРСБ на текущий момент в Москве и области в реестре содержится 97 дел о банкротстве застройщиков. При этом, как показывает практика, при банкротстве застройщика защиты в суде вынуждены искать не только дольщики, купившие квартиры по сомнительным договорам, заключенным застройщиком в обход ФЗ-№ 214, но и дольщики, заключившие Договоры участия в долевом строительстве. Законодательство о банкротстве застройщиков часто меняется, законодатель ищет компромиссные решения проблемы “недостроя”, однако пока проблема обманутых дольщиков остается. мы регулярно публикуем информацию о банкротстве застройщиков Москвы и Московской области, а также инструкции - руководство к действий дольщикам данных застройщиков здесь.

Мы уже неоднократно рассказывали о процедуре банкротства застройщика, действиях дольщика при банкротстве, в частности в следующих статьях:

Банкротство застройщика по новым правилам в 2018 году: что изменилось?

Порядок и срок для включения в реестр требований застройщика-банкрота

Признание права собственности на незавершенное строительство при банкротстве застройщика


В настоящей статье мы рассмотрим порядок признания права собственности в арбитражном суде при банкротстве застройщика на построенный объект недвижимости.


Когда дольщику нужно признать право собственности на недвижимость при банкротстве застройщика?

  • дольщик пользуется квартирой, иным объектом недвижимости без передаточного документа; 

  • у дольщика отсутствует полный комплект документов для регистрации права собственности (например, был заключен ПДКП и застройщик не заключил с дольщиком основной договор купли-продажи, или у дольщика, купившего квартиру у ЖСК, отсутствует справка о полной выплате пая);

  • дольщик принял квартиру, нежилое помещение по акту, однако не зарегистрировал право собственности до банкротства застройщика (причины могут быть разные: отсутствие сведений о кадастровой учете новостройки или дольщик не успел зарегистрировать право собственности), после введения процедуры банкротства документы поданы на регистрацию, Росреестр приостановил регистрацию в связи с сомнением в подлинности документа, либо в связи с тем, что передаточный акт подписан представителем застройщика по доверенности, а доверенность дольщику не передана. В этом случае Росреестр направляет запрос в суд, арбитражному управляющему для подтверждения подлинности. Как правило, от них не поступают положительные ответы, хотя бы потому что они этими сведениями не владеют, а в интересах арбитражного управляющего сохранить как можно больше имущества в конкурсной массе, поэтому он не заинтересован в оформлении права собственности на объекты недвижимости застройщика других лиц. В связи с этим по окончании срока приостановки Росреестр отказывает в регистрации. Таким образом, заключение ДДУ при банкротстве застройщика не гарантирует регистрацию права собственности в обычном порядке. Ниже мы прикрепили уведомления о приостановке по ООО “Саб-Урбан” и застройщикам ГК “Урбан групп” с причинами отказа Росреестра в регистрации. Дольщикам, принявшим новостройку по акту, и получившими отказ в связи с тем, что объект не стоит на кадастровом учете, тоже необходимо обратиться в суд для признания права собственности, а затем поставить объект недвижимости на кадастровый учет самостоятельно либо дождаться, когда это сделает застройщик/новый инвестор, далее зарегистрировать право собственности, так как иначе существует риск включения объекта недвижимости в конкурсную массу.

Зачастую требуется признание права собственности на нежилые помещения в суде, так как исходя из действующего законодательства дольщики, купившие нежилые помещения, имеют меньше инструментов защиты, чем покупатели жилья.


Как признать право собственности в арбитражном суде?

Для признания права собственности на новостройку в суде при банкротстве застройщика необходимо обратиться с заявлением в суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (данное заявление будет рассматривать также судья, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, поэтому в заявлении нужно указать № дела о банкротстве застройщика, чтобы заявление было принято в рамках данного дела, иначе будет “обездвижено”). 

Признание права собственности на новостройку в арбитражном суде облагается государственной пошлиной за рассмотрение дела в суде. В настоящее время арбитражные суды рассматривают такие заявления как имущественные, не подлежащие оценки, поэтому пошлина составляет 6000 рублей (в отдельных случаях можно подать заявление без пошлины).


Документы, необходимые для признания права собственности на новостройку в арбитражном суде

К заявлению о признании права собственности на новостройку необходимо приложить:

  • документы, подтверждающие приобретение права собственности на новостройку дольщиком: договор (ДДУ, ПДКП, договор участия в ЖСК, протокол принятия в члены ЖСК, инвестиционный договор; если квартира приобреталась по договору уступки права требования, то приложить копию договора уступки и первоначального договора, права требования по которому были приобретены), документы об оплате по договору (кассовые ордера, платежные поручения, справки о полной оплате стоимости), акты приема-передачи (любые подтверждения передачи объекта недвижимости, включая акты передачи ключей, договоры с управляющей компанией, квитанции об оплате коммунальных платежей);

  • выписку из ЕГРН на объект долевого строительства в новостройке, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированного права собственности иного лица (если зарегистрировано право собственности иного лица, необходимо обратиться с иском к данному лицу в районный/городской суд, то есть это совсем иная суть спора);

  • копию доверенности, если иск подает представитель по доверенности;

  • квитанцию об оплате госпошлины за рассмотрение дела о признании права собственности арбитражным судом;

  • копия квитанции и опись вложения, подтверждающие отправку заявления арбитражному управляющему, должнику).


Дольщику важно собрать полный комплект документов для признания права собственности, так как при отсутствии документа, обязательного с точки зрения процессуального кодекса для принятия заявления, суд оставит заявление без движения. А если документ нужен для принятия окончательного постановления суда по делу, то суд будет откладывать судебные заседания, пока данный документ не будет представлен суду, либо откажет в удовлетворении требований.


Срок признания права собственности в арбитражном суде при банкротстве застройщика достаточно большой (заявления рассматривает 1 судья, дольщиков много, заявления рассматриваются в порядке очередности поступления в суд), в среднем по крупным застройщикам составляет 4 месяца.


Регистрация права собственности на новостройку на основании определения арбитражного суда

После получения определения арбитражного суда в рамках банкротного дела собственнику необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности, так как только после регистрации права собственности он становится полноправным собственником недвижимости. Для того чтобы зарегистрировать право собственности на основании определения суда, необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации, квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию и приложить 2 заверенные судом копии определения суда (оригинал определения не выдаётся заявителю, так как оригинал только в одном экземпляре хранится в материалах судебного дела). Если объект долевого строительства не стоит на кадастровом учете, то одновременно с регистрацией права собственности либо до регистрации права собственности дольщику необходимо обратиться в Кадастровую палату для постановки объекта на кадастровый учет. Для этого подается соответствующее заявление и технический план помещения. Что такое технический план и как его получить? Технический план помещения изготавливается кадастровыми инженерами, сведения о которых внесены в реестр Кадастровой палаты. Для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется проект многоквартирного дома, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса. Данные документы можно запросить в органах строительного надзора. Технический план предоставляется в особом формате на диске CD-R. Постановка объекта долевого строительства на кадастровый учет является важным шагом для получения права собственности на новостройку через суд.


Признание права собственности в арбитражном суде с помощью юриста дешевле и быстрее

Почему выгоднее обратиться к профессиональным юристам для признания права собственности на новостройку?

  1. Юристы, имеющие большой опыт признания права собственности в новостройках, имеют полный комплект документов на новостройку, на сбор которых дольщики тратят много времени, обладают сведениями о кадастровых инженерах, которые изготовят технический план на данную новостройку быстро, так как имеют уже проектную документацию, разрешение на ввод в эксплуатацию и т.д.;

  2. У юристов выработан алгоритм действий по признанию права собственности, имеются шаблоны всех заявлений для скорейшего оформления права собственности через арбитражный суд при банкротстве застройщика;

  3. При этом юристы могут помочь сэкономить на госпошлине за рассмотрение заявления в суде.


Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги в сфере недвижимости с 2010 года, поэтому обладает всеми преимуществами, описанными выше, а также предлагает выгодные условия для дольщиков и традиционно работает без предоплаты, что гарантирует завершение дела в вашу пользу в короткий срок (мы не получаем оплату услуг, пока вы не станете собственником новостройки).

(2 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Загрузка
Загрузка
Загрузка
Наверх
Загрузка
Загрузка