Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Как избежать рисков при продаже квартиры и не попасть к мошенникам?

25.12.2017
БАРАБАНОВА СВЕТЛАНА МИХАЙЛОВНА
Автор:
БАРАБАНОВА СВЕТЛАНА МИХАЙЛОВНА
Юрист
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Продажа квартиры – гораздо менее рискованное предприятие, нежели покупка. Единственная стадия, на которой могут возникнуть проблемы – это получение предусмотренной договором стоимости квартиры. В этой статье мы рассмотрим способы получения денег по договору купли-продажи недвижимости с точки зрения их надежности, разберемся, какие условия договора купли-продажи нежелательны для продавца, а какие наоборот, служат защите его интересов.

Основные способы оплаты по сделкам с недвижимостью:

Оплата наличными или переводом на банковский счет

Наиболее удобна для продавца, если сумма сравнительно небольшая и передается до подачи документов на регистрацию. Даже если покупатель все же настаивает на оплате по факту регистрации перехода права собственности, следует помнить, что закон защищает продавца. В случае внесения в договор сведений об оплате через какое-то время после его заключения у продавца возникает право залога на основании п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ. И сотрудники Росреестра сделают в реестре соответствующую отметку. Квартира будет обременена залогом и покупателю будет сложней уклониться от внесения оплаты. Но – только в том случае, если условиями договора не предусмотрено иное. Необходимо внимательно изучить условия договора на предмет положений, предусматривающих, что залога (ипотеки) на основании п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ не возникает. Единственный минус -  после полной оплаты возникнет необходимость подать заявление о снятии обременения. Но это небольшая плата за гарантию получения денег.

Оплата с помощью индивидуального банковского сейфа

Вид расчетов, позволяющий сохранить паритет интересов обеих сторон. В этом случае стороны совместно арендуют в банке сейфовую ячейку и оговаривают в договоре условия доступа к ней. Например, что доступ к ячейке получает продавец, имеющий на руках выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права,  либо обе стороны вместе (на случай, если они передумают исполнять договор), и по истечению какого-то (не слишком короткого, учитывая сроки возможных приостановок) времени покупатель (на случай, если что-то пойдет совсем не так). Затем деньги пересчитываются сторонами и закладываются в ячейку. Также банки оказывают услуги по пересчету и проверке купюр, и ими стоит воспользоваться, если вы не уверены, что способны хорошо и быстро пересчитать 7 000 000 рублей (стоимость скромной квартиры в Москве) в нервной обстановке, не пропустив фальшивые купюры.  

Что при этом стоит помнить продавцу и покупателю:

- необходимо очень тщательно прописать в договоре аренды условия доступа, согласовать их с реальными сроками регистрации, проследить, чтобы у покупателя или третьих лиц не было иных возможностей доступа. Лучше обратиться к помощи профессионала. Кроме того, важно выбрать надежный банк с хорошей охраной, так как фактически банк за деньги, лежащие в ячейке не отвечает. При этом рискует покупатель: так как помещение денежных средств в банковскую ячейку еще не означает исполнение условий договора по оплате стоимости квартиры. Использование банковской ячейки по-прежнему является наличным расчетом, поэтому подтверждением оплаты является расписка продавца о получении денег, а не договор аренды ячейки.

Оплата через аккредитив

По сути это безналичный аналог предыдущего способа, при это в виду его “безналичности” снижаются значительно снижаются риски сторон. Нет необходимости, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять их подлинность. Для продавца аккредитив— гарантия получения им денежных средств от покупателя после регистрации прав. Для покупателя снижается риск потерять деньги. В виду этого данная услуга, как правило, дороже банковской ячейки. В этом случае также нужно тщательно прописать в договоре условия исполнения банком обязательств по аккредитиву, согласовав с реальными сроками.

Оплата через депозит нотариуса

Данный способ аналогичен оплате через аккредитив, но вместо банка выступает нотариус: деньги вносятся покупателем на счет нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации сделки. При этом между сторонами подписывается соответствующее соглашение. Учитывая нормы закона о том, что должник вправе в любой момент до исполнения забрать денежные средства из депозита, необходимо четко прописать в соглашении условия перечисления денег покупателю, а также условия возврата денег продавцу (увеличить срок и т.д.).

На наш взгляд, максимально безопасным для обеих сторон является использование расчетов по аккредитиву.

Далее рассмотрим особенности рассмотрения судами дел, связанных с нарушением прав продавцов.

Большая часть продавцов, не получив надлежащим образом оплату за проданную квартиру, требуют в судебном порядке расторжения договора в связи с существенным нарушением покупателем его условий. Не всегда суды находят этот способ защиты своих прав надлежащим. Вот, например, Верховный суд РФ 7 июня 2011 года вынес следующее определение по делу № 5-В11-27.

Истец обратился с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность. В обоснование иска ссылаясь на то, что оговоренная договором денежная сумма за приобретенное жилое помещение покупателем не оплачена. Суд принял во внимание следующее: из содержания норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Спорный договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Суд решил, что в первой инстанции было принято законное решение о том, что продавцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от покупателя возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате.

Судебная практика по таким делам неоднозначна, иногда суд удовлетворяет требования истца (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 № 4г-4632/2016), но лучше подстраховаться.

Вывод: стоит внести в договор купли-продажи условия о возможности расторжения и возврата переданной по договору недвижимости в случае нарушения покупателем обязанностей по оплате. В этом случае у продавца будет возможность выбирать, какой именно иск заявлять – о расторжении договора или о взыскании задолженности по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами.  

Очевидно, что иск о расторжении договора и возврате жилого помещения в собственность продавца, в случае удовлетворения его судом, гарантированно позволит вернуть спорное помещение. А вот со взыскание денежных средств по решению суда может оказаться проблематичным. Особенно если в договор включено условие о том, что залог в силу закона, предусмотренный 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ не, возникает.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверка дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(42 голоса)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх