Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Собственность при покупке недвижимости по инвестиционному договору

БАРАБАНОВА СВЕТЛАНА МИХАЙЛОВНА
Автор:
БАРАБАНОВА СВЕТЛАНА МИХАЙЛОВНА
Старший юрист
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Отношения, связанные с регулированием вопросов по инвестиционному договору, регулируются ГК РФ, ФЗ от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон №39-ФЗ).

Принципиально важным для Инвестора (физического лица) представляется, чтобы договор подпадал под действие закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - ЗоЗПП). Поэтому в договоре необходимо подчеркивать, что гражданин передает денежные средства (инвестиции) на строительство исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд в целях улучшения жилищных условий, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик (подрядчик), согласно ч. 4 ст.4 Закона №39-ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Объектом инвестиционного договора является строительство либо реконструкция жилого (нежилого) здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

Как следует из положений Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, по инвестиционному договору применяется двухступенчатая система приобретения права собственности - первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом, а дальнейшем производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).

Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил существовавший до его принятия подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договор, а также классификацию исковых требований по данной категории споров.

Основным требованием, предъявляемым покупателем (инвестором), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору на основании ст. 398 ГК РФ. Подаются также иски о проведении государственной регистрации перехода права собственности, иски о возврате уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты начисленных на нее процентов, а также возмещения причинённых убытков.

Положительной стороной инвестиционного договора, по сравнению, к примеру, с предварительным договором, следует считать его отнесение по форме к основному договору, предусматривающему возникновение прав в отношении объекта недвижимости, а не просто право на заключение основного договора по факту завершения строительства, при этом допускается заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП.

К недостаткам относятся отсутствие необходимости в государственной регистрации, создающее опасность «двойных» продаж, а также однозначного толкования в судебной системе, что ставит решение по делу в зависимость от каждого конкретного случая и территориального судебного органа.

Юридическая фирма "Двитекс" оказывает услуги по оформлению права собственности на недвижимость через суд, в том числе на недвижимость, приобретенную по инвестиционным договорам, с оплатой услуг после регистрации права собственности клиента в реестре.

Подробнее об услугах юриста по оформлению права собственности через суд читайте здесь. Оформление права собственности через суд без оплаты госпошлины: экономия на расходах до 60000 рублей! Работаем без предоплаты. Оплата только после получения выписки из ЕГРН о регистрации права собственности. Подробнее об услугах юриста по включению в реестр требований застройщика-банкрота читайте здесь. Услуги по признанию права собственности на объект незавершенного строительства здесь. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(63 голоса)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх