Отменен мораторий на взыскание неустойки с застройщика и другие изменения для дольщиков

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливало мораторий на взыскание неустойки с застройщиков. В период действия моратория не начислялась неустойка за просрочку передачи объектов долевого строительства, а также предоставлялась отсрочка исполнения решений суда о взыскании неустойки с застройщика за иной период. 

Кроме того, 23.03.2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442,  устанавливающее временный порядок передачи объектов долевого строительства застройщиками. В частности Постановление № 442 устанавливало обязательность привлечения специалиста, включенного в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ, при возникновении разногласий с застройщиками относительно перечня дефектов, шестидесятидневный срок для добровольного устранения застройщиками дефектов и прочие особенности предъявления дольщиками застройщикам требования по качеству строительных работ.

Указанные Постановления Правительства действовали до 30.06.2023 года. Так как Правительство не приняло решение о продлении, с 01 июля 2023 года установленными постановлениями ограничения прекратили свое действие. Расскажем о последствиях отмены моратория и временного порядка передачи объектов долевого строительства.

С 01.07.2023 года 

1. начисляется неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по ДДУ, предусмотренная ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Например, если застройщик должен был передать объект не позднее 01.06.2023 года и до сих пор не передал, то с 01.07.2023 года он не может делать это безнаказанно, с указанной даты начнет начисляться неустойка за каждый день просрочки.
2. начисляется также неустойка за нарушение срока оплаты по ДДУ. Если ДДУ предусматривает рассрочку оплаты, то за нарушение срока внесения платежа дольщиком застройщик может требовать уплаты неустойки, предусмотренной ст. 5 Закона № 214-ФЗ
3. при расторжении дольщиком ДДУ в одностороннем или судебном порядке с 01.07.2023 года начисляются проценты за пользование денежными средствами и проценты за нарушение срока возврата цены ДДУ
4. прекращается действие временного порядка передачи объектов долевого строительства, установленного Постановлением Правительства РФ № 442. Теперь объекты долевого строительства должны передаваться в соответствии с нормами Закона № 214-ФЗ. 

Порядок передачи объектов долевого строительства с 01.07.2023 года

• Строительно-технический специалист может быть любой - сертификаты НОПРИЗ или НОСТРОЙ необязательны.  Но судебная практика со «старыми правилами» появится не ранее чем через 3-5 месяцев, поэтому,  полагаем, что суды будут требовать документы о первичном осмотре, поэтому акт осмотра необходимо составлять в любом случае. Рекомендуем прибегать к помощи специалистов, так как видимые дефекты, не зафиксированные в акте осмотра, могут быть признаны судебным экспертом как дефекты, носящие эксплуатационный характер и будут исключены из общей суммы компенсации. 
• Не предусмотрен порядок согласования строительно-технического специалиста с застройщиком. Застройщик не вправе препятствовать доступу на объект. Но застройщик может требовать доверенность на специалиста. 
• Форма акта осмотра не предусмотрена Законом. Застройщик обязан принять акт осмотра в любом виде с полным перечнем недостатков, зафиксированных в нем, но имеет право не согласиться с актом осмотра. Застройщик может написать о несогласии на акте осмотра, но принять в двустороннем виде обязан.  
• Дольщик вправе отказаться от подписания Акта приема-передачи при обнаружении любых строительных недостатков, а не только существенных. Но застройщик имеет право направить через 2 месяца односторонний акт приема-передачи с даты возникновения обязанности дольщика принять объект.
• Не требуется предоставлять доступ застройщику для исправления нарушений и ждать 60 дней, можно сразу заказать строительно-техническую экспертизу и предъявить застройщику денежное требование. Дело в том, что Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику право выбора способа защиты своих прав.