Минстрой России высказался по "горячему" вопросу об уведомлении собственников и правообладателей квартир в новостройках о проведении общего собрания собственников помещений в МКД (далее – ОСС) (письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04).
Дело в том, что как инициатор собрания, – когда он рассылает уведомления о будущем ОСС– так и орган ГЖН, – когда оценивает, все ли собственники были извещены о собрании, – опираются на реестр собственников помещений МКД. Реестр этот, в свою очередь, опирается на данные из единого госреестра прав на недвижимость.
Однако – особенно это характерно для новостроек, – для части помещений в ЕГРН может не быть никаких данных о собственнике. Например, вчерашний дольщик получил заветную квартиру по акту приема-передачи, занялся ремонтом и о регистрации права собственности пока не думает. Или – непроданные квартиры, на которые застройщик подыскивает желающих, а право собственности не оформляет. Еще один вариант – новостройка после банкротства застройщика: в зависимости от особенностей конкретного банкротного дела спорные квартиры и иные помещения могут находиться в разном статусе, и права собственности на них еще не скоро будут оформлены.
Как уведомлять владельцев таких квартир (кого именно, если в ЕГРН не внесены ФИО собственника), и могут ли они вообще голосовать?
Позиция Минстроя России сводится к следующему:
· уведомлять нужно по адресу помещения;
· уведомлять можно не всех, а только тех, кто вправе принять участие в голосовании. А это – собственники ("зарегистрированные" в ЕГРН), а также те, кто получил квартиру/иное помещение по передаточному акту от застройщика, но еще не зарегистрировал право собственности (в течение 1 года после передачи). В частности, застройщик вправе голосовать только в том случае, если зарегистрировал свое право собственности на помещение;
· при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в МКД, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.
Другими словами, – "ничейные" помещения (то есть без сведений о собственнике в ЕГРН), не переданные по акту, не принимают участия в голосовании и вообще не учитываются для определения кворума.
Отметим, что данная позиция существенно облегчает проведение "первичных" ОСС и принятие на нем важные решений, требующих квалифицированного большинства голосов. В то же время суды зачастую придерживаются противоположной точки зрения, например, АС Московского округа отказался учитывать в качестве "голосующей площади" только помещения, переданные застройщиком, поскольку это не основано на положениях жилищного законодательства и допускает возможность злоупотреблений, например, выбор УК по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры (постановление от 25 июня 2019 г. № Ф05-6151/19, оставлено без изменения определением ВС РФ от 21 октября 2019 г. № 305-ЭС19-18313).На тех же позициях стоят и суды, предпочитающие в указанных ситуациях рассчитывать кворум исходя из данных не ЕГРН, а техпаспорта на дом (см. например, определение Омского облсуда от 22 августа 2019 г. по делу № 33-5107/2019, решение Октябрьского райсуда г. Самары от 22 января 2020 г. по делу № 2-143/2020, определение Свердловского облсуда от 6 марта 2019 г. по делу № 33-3393/2019 и др.).