Застройщик не сдал квартиру в срок, и дольщица подала в суд. Она потребовала не только вернуть ей стоимость квартиры, но и выплатить неустойку и штраф, которые вместе превысили эту сумму. Две инстанции решили, что закон соблюден, однако ВС объяснил, какие требования покупателя квартиры будут считаться несоразмерными, а значит, не подлежащими удовлетворению.
Антонина Сидоренко заключила договор долевого участия в строительстве с АО «Ростовское». По его условиям компания должна была не позднее 3 квартала 2016 года построить многоквартирный дом и передать ей однокомнатную квартиру на восьмом этаже площадью 34,69 кв. м.
Сидоренко вовремя перечислила на счет компании стоимость квартиры – 1 574 012 руб. Но жилье не было передано в срок. Покупательница получила сообщение о готовности квартиры на 3 месяца позже указанной в договоре даты и уже после этого направила застройщику уведомление о расторжении договора и требования вернуть выплаченные по нему деньги вместе с процентами за пользование ими. Когда компания деньги не выплатила, Сидоренко отправилась в суд.
Первая инстанция частично удовлетворила ее требования, взыскав с застройщика уплаченные по договору 1,55 млн руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, возмещение убытков, компенсацию морального вреда и штраф – в общей сложности почти 3,7 млн руб. Это означало, что итоговая выплата почти в 2,5 раза превысила первоначальную стоимость жилья. Апелляция оставила решение без изменений. При этом суды не сочли требования несоразмерными и не стали уменьшать проценты по требованию ответчика, указав, что он не доказал завышенных требований дольщицы.
Коллегия по гражданским спорам Верховного суда под председательством судьи Елены Гетман изучила обстоятельства спора (дело № 41-КП 8-27) и заключила, что нижестоящие суды допустили ошибку. По закону «Об участии в долевом строительстве» при нарушении сроков передачи квартир застройщик выплачивает дольщику неустойку. Ее размер составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик – гражданин, то неустойка удваивается. Если застройщик добровольно не удовлетворил требования потребителя, за это на него накладывается штраф – половина суммы, присужденной в его пользу судом. Неустойка и штраф должны восстановить нарушенные имущественные права гражданина, а не помочь ему получить необоснованную выгоду, подчеркнул ВС в определении по делу. Также ВС отметил, что требования добросовестности в равной мере распространяются как на застройщика, так и на участника долевого строительства, и если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства – суд может её уменьшить.
В деле суду следовало установить разумный баланс интересов, указал ВС, и исключить ситуацию, при которой покупатель квартиры получает несоразмерную выгоду. Суды же, указал ВС, формально сослались на то, что доказательств несоразмерности нет. Они никак не оценили то, что неустойка и штраф значительно выше стоимости квартиры, а дольщица предъявила претензии к застройщику уже после сдачи объекта.
В итоге ВС отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию