Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00

Сделки с недвижимостью

Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Что такое преимущественное право покупки?

Преимущественное право покупки  - это это первоочередное право на приобретение объекта перед другими претендентами. Преимущественное право покупки действует при продаже земельного участка из земель сельхозназначения (подробнее об особенностях сделок с землями сельхозназначения читайте статью наших юристов) и при продаже доли в праве собственности на недвижимость постороннему лицу. В последнем случае при продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности другие сособственники преимущественного права покупки не имеют. Читайте подробнее об особенностях сделок с долями в праве собственности статью наших юристов.

Важно! Преимущественное право покупки предполагает, что лица, имеющие это право, могут приобрести имущество по цене предложения, а не любой. При этом продавец не может продать недвижимость за меньшую цену.

Что такое аккредитив?

Аккредитив - это один из самых безопасных безналичных способах расчетов. Схема перечисления денег по аккредитиву выглядит так: покупатель (заказчик) вносит деньги на свой расчетный счет, они по заявлению об открытии аккредитива перечисляются на корреспондентский счет банка-эмитента (банка покупателя), банк-эмитент перечисляет их на корреспондентский счет исполняющего банк (банка продавца), исполняющий банк перечисляет деньги на счет продавца (исполнителя). Аккредитив бывает покрытым и непокрытым, отзывным и безотзывным, каждый из них имеет свои особенности. 

Покрытый аккредитив предполагает, что банк-эмитент сразу перечисляет денежные средства на счет исполняющего банка (при открытии аккредитива) на весь срок действия аккредитива.

Непокрытый аккредитив означает, что банк-эмитент перечисляет деньги на счет исполняющего банка только после предоставления документов, подтверждающих соблюдение условий перечисления денег продавцу.

Отзывный аккредитив банк-эмитент по поручению покупателя вправе отменить или изменить в любой момент в одностороннем порядке, без уведомления получателя денег.

Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом по поручению покупателя в одностороннем порядке без согласия получателя и исполняющего банка и не может быть изменен без согласия получателя.

Существует также переводной аккредитив, предполагающий возможность перечисления денег третьему лицу по поручению получателя денежных средств (например, по альтернативным сделкам с недвижимостью) и подтвержденный аккредитив, когда аккредитив подтверждается иным банком и иной банк становится обязанным перед получателем средств солидарно с банком-эмитентом.

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание объекта недвижимости, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остаются на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банка-эмитента), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. Дальнейшее участие покупателя не требуется. Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Если вы выбираете безопасный способ оплаты по сделке с недвижимостью, рекомендуем ознакомиться со статьей нашего юриста.

Чем ваши услуги отличаются от сопровождения сделок в Сбербанке?

Принципиальное отличие между оказываемыми нами услугами проверки юридической чистоты недвижимости и проверкой недвижимости от Сбербанка заключается в комплексе проводимых проверок и подходе.

Проверка юридической чистоты недвижимости от Сбербанка (ООО "ЦНС")  ограничивается общедоступными сведениями из ЕГРН,  картотеки арбитражных дел и базы ГАС Правосудие, сервиса проверки действительности паспорта МВД, а также базы исполнительных производств и реестра налоговой задолженности (согласно примеру заключения, размещенного на сайте). Данные сервисы общедоступны и в большинстве бесплатны (только за выписки из ЕГРН придется заплатить).

При этом, исходя из примеров заключений, предоставляемых нам доверителями, проводится неглубокий анализ общедоступных сведений, а выводы о чистоте и безопасности сделки с недвижимостью обобщены. В таких заключениях перечислены общие риски покупки недвижимости в зависимости от основания приобретения права собственности на недвижимость продавцом, а не от конкретных обстоятельств сделок с недвижимостью и полной истории. Подобную общую информацию о возможных рисках вы можете получить из статей наших юристов в данном разделе абсолютно бесплатно. 

Реальная проверка "юридической чистоты" недвижимости должна включать в себя глубокую проверку всей истории недвижимости, а также всех лиц, которые могут быть связаны с данным объектом недвижимости, что часто напоминает детективное расследование. При этом необходимость проведения глубокой проверки подтверждается также судами при рассмотрении вопроса о добросовестности покупателя.

Приведем несколько примеров из практики, подтверждающих недостаточность общедоступных сведений для проверки юридической чистоты недвижимости.

Пример из практики № 1: Объект реализует действующее юридическое лицо, не имеющее долгов и возбужденных производств о банкротстве. В ходе проверки выявлено, что Объект продавцом приобретен на основании договора купли-продажи, заключенного физическим лицом. При этом предшествующий собственник реализовал квартиру через представителя по удостоверенной консульством РФ за рубежом доверенности (такая доверенность приравнена к нотариальной). При проведении проверки в виду наличия у юристов сомнений относительно чистоты предшествующей сделки было выявлено, что "доверенность удостоверена консулом РФ" после смерти предшествующего собственника, при этом доверенность имеет признаки подделки. Вместе с тем, если исходить из общедоступных сведений, то паспорт предыдущего собственника является действительным (так как у предшествующего собственника нет наследников, то никто не получал свидетельство о смерти, а соответственно паспорт не аннулирован  - к сожалению, это проблема, не урегулированная законодательством). Сведения о смерти выявлены юристом при поиске информации о предшествующем собственнике в социальных сетях и из иных источников. Если бы при проведении проверки использовались только перечисленные выше источники (в частности сервис проверки действительности паспорта), то такие серьезные риски утраты права собственности в будущем не были бы выявлены.

Пример из практики № 2: ООО "ЦНС" проверяет наличие возбужденных дел о банкротстве, судебных разбирательств, исполнительных производств в отношении правообладателя, а также предыдущего правообладателя. При этом не проверяет подобную информацию в отношении супруги (-а) правообладателя, а также предыдущего правообладателя. Вместе с тем, при банкротстве супругов правообладателей возникают такие же риски оспаривания сделки и утраты права собственности как и при банкротстве самого правообладателя, так как по общему правилу имущество является совместно нажитым (кроме того, в судебной практике есть множество примеров оспаривания арбитражным управляющим заключенных до банкротства брачных договоров и соглашений о разделе совместно нажитого имущества).

Юридическая фирма "Двитекс" специализируется на сопровождении сделок с недвижимостью, а также защите доверителях в судебных спорах. Именно судебный опыт в сфере недвижимости позволяет нам выявлять скрытые риски. Проверка объекта недвижимости не ограничивается общедоступными сведениями. 

Как проводится оценка стоимости квартиры?

Для проведения оценки рыночной стоимости квартиры необходимо обратиться в специализированную оценочную компанию. Специалист проведет осмотр квартиры, сделает необходимые фотографии и подготовит письменное заключение, в котором будет указана стоимость квартиры. Как правило, оценка проводится при покупке с использованием кредитных средств банка. У каждого банка есть список рекомендованных им оценочных компаний. Покупатель может выбрать любую компанию из такого списка.

Как не потерять недвижимость при банкротстве продавца – физического лица?

Главное основание при оспаривании сделок должника после введения процедуры банкротства в отношении продавца - это нерыночная цена. То есть если вы приобрели квартиру по заведомо заниженной цене, вы рискуете тем, что в случае банкротства продавца сделка может быть признана недействительной.

Несколько советов, как обезопасить себя на случай банкротства продавца:

  • всегда указывайте рыночную цену в договоре купли-продажи недвижимости (проведение денег сверх рыночной цены по договору купли-продажи строительных материалов, "за неотделимые улучшения", как показывает практика, может быть не учтено судом)
  • сохраняйте не только договор, но и документы, подтверждающие оплату по нему
  • отдавайте предпочтение безналичным способам расчетов (аккредитив, эксроу счет)
  • проверяйте добросовестность продавца: наличие в картотеке заявлений о признании продавца банкротом, сведений о намерении обратиться с заявлением о банкротстве, а также наличие задолженности у продавца, которая может быть основанием для признания должника в будущем банкротом (исполнительные производства, не вступившие в законную силу решения суда, налоговая задолженности, а по дорогостоящим объектам - рекомендуем запросить кредитную историю). При этом если недвижимость с "историей", то необходимо проверять всех собственников в цепочке сделке. Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, то подобные проверки проводятся также в отношении супруги (-а) продавца.
Если вы уже столкнулись с проблемой оспаривания сделки с недвижимостью арбитражным (финансовым) управляющим, то рекомендуем обратиться к нашим юристам для консультации и защиты ваших интересов в споре. Мы имеем большой опыт в данной сфере.


Загрузка
Загрузка
Наверх
Загрузка
Загрузка