Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Оспаривание сделок с недвижимостью

Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Может ли быть оспорена нотариальная сделка по отчуждению недвижимости?

Сделка, удостоверенная нотариусом, как и любая иная сделка, может быть оспорена в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Вместе с тем, нотариус перед удостоверением сделки осуществляет проверку полномочий сторон по совершению сделки, их дееспособность и волю на изменение правоотношений, что во многом минимизирует риски оспаривания сделки по соответствующим основаниям. Кроме того, нотариус несет ответственность в случае признания сделки недействительной. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю должен быть возмещен. Однако, необходимо оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет. То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).

Может ли быть истребована недвижимость у добросовестного приобретателя?

Статья 302 ГК РФ предусматривает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, в подавляющим большинстве случаев, имущество, в том числе и недвижимое, может быть истребовано у приобретателя вне зависимости от его добросовестности.

Вместе с тем, необходимо отметить, что Конституционный суд РФ в своем Постановлении от 22.06.2017 №16-П признал положение пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.


Возможно ли оспорить сделки должника по отчуждению недвижимости?

Оспаривание сделок должника по отчуждению имущества в целях его сокрытия от обращения взыскания возможно как в рамках процедуры банкротства, так и в рамках искового производства. При этом, если речь идет об исковом производстве, в качестве основания как правило указывают на мнимость совершенных сделок. Однако судебная практика исходит из того, что в данном случае истцу необходимо предоставить убедительные и достоверные доказательства мнимости сделки, т.е. доказательство того, что воля обеих сторон сделки изначально не была направлена на изменение правоотношений. В большинстве случаев это представляется весьма затруднительным.

При этом оспаривание сделок в рамках дела о банкротстве является более перспективным, в связи с тем, что Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрены отдельные критерии по которым может быть оспорена сделка должника, в отношении которого введена процедура банкротства.

Как исключить риски оспаривания сделки с недвижимостью?

С учетом множества возможных оснований недействительности, в настоящее время крайне сложно полностью исключить риски оспаривания сделок, в том числе и с недвижимостью. В первую очередь, если речь идет о приобретении недвижимости, необходимо убедиться в праве продавца распоряжаться имуществом - запросить все правоустанавливающие документы, в том числе  по всем предыдущим сделкам, связанным с переходом прав. Изучение и правовой анализ возникновения и перехода прав на объект недвижимости является одним из ключевых в процессе минимизации рисков при совершении сделки. Для правового анализа чистоты переходов прав на объект недвижимости как правило привлекаются компетентные юристы, которые смогут в деталях изучить все нюансы ранее совершенных сделок и сделать обоснованные выводы относительно потенциальных рисков оспаривания.

Затем, безусловно, необходимо удостовериться в дееспособности продавца - для этого от продавца необходимо запросить справку о том, что физ. лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Также важно изучить риски, связанные с нарушением прав третьих лиц - например, супруга продавца, его несовершеннолетних детей, лиц, находящихся на иждивении и т.д., так как именно эти лица в последующем могут быть заинтересованы в оспаривании сделки.

Мы оказываем услуги по комплексному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» недвижимости и сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг только при достижении результата! 

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» недвижимости и сделки, комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь.

По каким основаниям может быть оспорена сделка с недвижимостью?

В соответствии с положениями ст. 166, 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта может быть признана судом недействительной, либо является ничтожной в силу закону. В качестве иных оснований недействительности сделки ГК РФ, в частности, указывает мнимые и притворные сделки, сделки, совершенные недееспособным гражданином, сделки, совершенные несовершеннолетним, сделки, требующие получения согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, сделки, совершенные под влиянием существенного заблуждения, сделки, совершенные под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств и пр. Наличие указанных обстоятельств, как правило, является поводом к оспариванию сделки заинтересованным лицом, интересы которого были нарушены. 


Наверх