Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
Комплексное развитие территорий
- 18 апреля 2024
- 41 минута
- 6978
- Юрист
Среди причин изъятия земельных участков для госнужд занимает одно из первых мест комплексное развитие территории (КРТ). Зонами комплексного развития охвачено значительное число территорий на картах правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы и Московской области. В настоящей статье мы поговорим о процедуре принятия решения о КРТ и его реализации, а также о том, как правообладателям объектов недвижимости, попавших в зону КРТ защитить свои права.
- Что такое «комплексное развитие территории (КРТ)»?
- Какие земельные участки могут включить в зону КРТ?
- Порядок принятия решения и реализации КРТ
- Как проверить, включен ли земельный участок в зону КРТ?
- Можно ли исключить объект из зоны КРТ?
- Недвижимость попала в зону КРТ: что это означает для арендаторов и собственников
- Особенности изъятия земельного участка для КРТ
- Размер возмещения при изъятии земельного участка и иной недвижимости для госнужд
- Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка и недвижимости
- Оспаривание размера возмещения при изъятии земельного участка и иной недвижимости для государственных или муниципальных нужд - пошаговая инструкция
- Налог с суммы возмещения за изъятие недвижимости
- Услуги юристов по оспариванию размера возмещения при изъятии земельного участка для госнужд
Что такое «комплексное развитие территории (КРТ)»?
Термин «комплексное развитие территории» (далее – КРТ) содержит Градостроительный кодекс РФ. КРТ предполагает разработку плана модернизации территории, включающегося в себя перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции, основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые могут быть выбраны при реализации решения о комплексном развитии территории, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории, в отношении которой принимается такое решение и другие планы по благоустройству.
Целями комплексного развития территории являются (ст. 64 Градостроительного кодекса РФ):
- обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, муниципальных округов, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;
- обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;
- создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;
- повышение эффективности использования территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;
- создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.
Комплексное развитие территорий представляет собой законодательно регламентированную процедуру по развитию территорий. Безусловно, лидером в применении КРТ выступает город Москва, так как динамически развивающийся город требует увеличения объемов строительства и развития инфраструктуры.
Какие земельные участки могут включить в зону КРТ?
Комплексное развитие территории осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры и их частей.
Согласно п. 35 ст. 1 ГрК РФ элементом планировочной структуры является часть территории поселения, муниципального округа, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы).
Градостроительный кодекс РФ выделяет следующие виды КРТ:
- комплексное развитие территории жилой застройки;
- комплексное развитие территории нежилой застройки;
- комплексное развитие незастроенной территории;
- комплексное развитие территории, осуществляемое по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости.
Вид комплексного развития территории определяет перечень земельных участков, которые могут быть включены в зону КРТ.
Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
- многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
- на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
- виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
- на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не соответствующие перечисленным критериям, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры (при КРТ жилой застройки - за исключением района) с земельными участками, соответствующими критериям.
При осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены:
- многоквартирные дома
- дома блокированной застройки
- объекты индивидуального жилищного строительства
- садовые дома
- иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства
В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории:
- расположенные в границах такой территории земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также земельные участки, на которых расположены эти объекты, если такое изъятие не согласовано с соответствующими федеральными органами
- земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, не соответствующие критериям для включения в зону КРТ жилой застройки, а также жилые помещения в таких многоквартирных домах;
- земельные участки с расположенными на них домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения;
- иные объекты недвижимого имущества, определенные Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории нежилой застройки, определяются Правительством РФ.
Порядок принятия решения и реализации КРТ
Решение о комплексном развитии территории принимается:
- Правительством Российской Федерации в установленных законом случаях (должно быть согласовано с исполнительным органом субъекта РФ, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию)
- Высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в установленных законом случаях
- Главой местной администрации в остальных случаях (должно быть согласовано с исполнительным органом субъекта РФ, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию)
Процедура КРТ жилой застройки выглядит следующим образом:
- Подготовка проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его согласование
- Опубликование проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки
- Проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о КРТ жилой застройки (не менее 1 месяца)
- Принятие решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его опубликование
- Проведение торгов в целях заключения договора о КРТ жилой застройки и заключение договора о КРТ жилой застройки* Торги не проводятся, если РФ, субъект РФ или муниципальное образование реализуют решение о КРТ жилой застройки самостоятельно или его реализует юридическое лицо, определенное РФ или субъектом РФ.
- Подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки
- Определение этапов реализации решения КРТ жилой застройки с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение
- Выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, а также иных необходимых мероприятий в соответствии с этапами реализации решения о КРТ
На последнем этапе в том числе проводится процедура по изъятию земельных участков, попавших в зону КРТ, для реализации решения о КРТ. О процедуре изъятия мы расскажем далее.
Процедура КРТ нежилой застройки выглядит следующим образом:
- Подготовка проекта решения о комплексном развитии территории нежилой застройки и его согласование
- Опубликование проекта решения о комплексном развитии территории нежилой застройки
- Направление предложения о заключении договора о КРТ нежилой застройки всем правообладателям объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории. Правообладатели, изъявившие согласие на заключение договора о КРТ, должны представить его в уполномоченный орган в течение 45 дней со дня получения предложения. Для заключения договора о КРТ с правообладателями должны поступить согласия на заключение договора от всех правообладателей объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории, в отношении которой подготовлен проект решения о КРТ. При этом, в случае, если на указанной территории находятся объекты, принадлежащие разным правообладателям, то правообладатели должны заключить и представить в уполномоченный орган соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по КРТ.
- Принятие решения о комплексном развитии территории нежилой застройки и его опубликование
- Заключение договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателями (если от всех правообладателей в установленный срок поступили согласия на заключение договора)*
- Проведение торгов в целях заключения договора о КРТ жилой застройки и заключение договора о КРТ жилой застройки* Торги не проводятся, если заключены договоры о КРТ с правообладателями либо РФ, субъект РФ или муниципальное образование реализуют решение о КРТ жилой застройки самостоятельно, либо его реализует юридическое лицо, определенное РФ или субъектом РФ.
- Подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки
- Выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, а также иных необходимых мероприятий в соответствии с этапами реализации решения о КРТ
На последнем этапе в том числе проводится процедура по изъятию земельных участков, попавших в зону КРТ, для реализации решения о КРТ. О процедуре изъятия мы расскажем далее.
Со дня принятия решения о комплексном развитии территории до дня утверждения документации по планировке этой территории:
- не допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем;
- отсутствие документации по планировке этой территории, утвержденной в соответствии с решением о КРТ, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство;
- не допускается выдача градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Как проверить, включен ли земельный участок в зону КРТ?
Проекты решений о комплексном развитии территории и принятые решения о КРТ публикуются в порядке, установленном опубликования правовых актов, иной официальной информации. Вы можете найти проекты решений и решения о КРТ на сайте соответствующего субъекта РФ или муниципального образования.
Например, проекты решений о КРТ в г. Москве можно найти на сайте Департамента инвестиционной и промышленной политики г. Москвы.
Можно ли исключить объект из зоны КРТ?
Это возможно только при условии, что объект попал в зону КРТ ошибочно, хотя не соответствует перечисленным выше условиям для включения в зону КРТ. Процесс исключения объекта из зоны КРТ является трудоемким и требует глубокого понимания градостроительных норм и правил. На практике правообладателям редко удается исключить объект.
Приведем пример отказного решения суда:
Согласно актам Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 01.02.2022 N 9104497, от 03.02.2022 N 9104498 на земельных участках с кадастровыми номерами 77:10:0003004:4, 77:10:0003004:17 подтверждены факты незаконного (нецелевого) использования земельных участков.
В силу пункта 1 приложения к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.04.2017 N 738/пр район является элементом планировочной структуры.
Земельный участок с кадастровым номером 77:10:0003003:31 включен в границы КРТ "Алабушево" на основании части 5 статьи 65 ГрК РФ, поскольку находится в границах одного элемента планировочной структуры - района Силино Зеленоградского административного округа города Москвы.
Таким образом, включение в проект решения о КРТ "Алабушево" земельного участка, арендатором которого является общество, полностью соответствует условиям, установленным частями 4 и 5 статьи 65 ГрК РФ.
Недвижимость попала в зону КРТ: что это означает для арендаторов и собственников
Глядя на процедуру принятия решения и реализации КРТ нежилой застройки, можно подумать, что процедура КРТ нежилой застройки дает собственникам возможность участия в комплексном развитии территории, но это не так.
Как было отмечено, договор о КРТ заключается только при условии согласия всех правообладателей объектов недвижимости, которые расположены в границах КРТ. Если из 101 правообладателя 100 согласны заключить договор, а один нет, то заключить его не получится. Часто одним из правообладателей выступает субъект РФ или муниципалитет, что исключает возможность подписания совместного договора о КРТ, так как еще на этапе подготовки проекта КРТ есть негласная договоренность с застройщиком, который будет его реализовывать. Кроме того, мероприятия по КРТ являются дорогостоящими. Например, в число мероприятий по КРТ входят разработка документации по планировке территории, строительство объектов транспортной и социальной инфраструктуры, спортивных комплексов, жилых домов с возможной последующей безвозмездной передачей городу некоторых объектов. То есть реализация таких мероприятий, как правило, возможна только силами профессиональных инвесторов и застройщиков.
При реализации договора о КРТ жилой или нежилой застройки возможно изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков с расположенными на них). Поэтому если правообладателям не удалось заключить договор о КРТ, то скорее всего их ожидает изъятие земельного участка и расположенных на них объектов с выплатой компенсации.
Особенности изъятия земельного участка для КРТ
Изъятие осуществляется в порядке, установленном главой VII.1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), с учетом особенностей, определенных в ст. 56.12 ЗК РФ.
Решение об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ принимается:
- уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, если решение о КРТ принято Правительством Российской Федерации
- уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если решение о КРТ принято Правительством Российской Федерации по инициативе высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации либо если решение о КРТ принято высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации
- уполномоченным органом местного самоуправления в случае, если решение о КРТ принято главой местной администрации.
Соответственное после заключения договора о КРТ с победившим на торгах инвестором уполномоченный орган реализует мероприятия по изъятию земельных участков и расположенных на них объектов в следующем порядке:
- Принимает решение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества в зоне КРТ
- Публикует сообщение о принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в течение 7 дней после принятия решения об изъятии в установленном порядке
- Направляет правообладателям (собственники, арендаторы государственных и муниципальных участков со сроком аренды более 5 лет, иные лица, установленные ст. 56.12 ЗК РФ) земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию, копию решения, а также проект соглашения об изъятии в течение 7 рабочих дней
- Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии в течение 1 месяца после получения, уполномоченный орган обращается в суд с иском об изъятии участка и расположенных на нем объектов для целей КРТ.
- В течение 7 дней со дня вынесения решения суда об изъятии соответствующий орган власти или юридическое лицо, которое реализует решение о КРТ, перечисляет денежные средства в счет возмещения на банковский счет, указанный гражданином или юридическим лицом, или на депозит нотариуса в случае отсутствия информации о таком банковском счете.
- На основании решения суда регистрируется переход права собственности на изымаемую недвижимость РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию. Такие земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов лицам, с которыми заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, изымаемых для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, может быть оспорено только в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.
Размер возмещения при изъятии земельного участка и иной недвижимости для госнужд на основании решения о КРТ
За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение на основании п. 1 ст. 281 ГК РФ. Возмещение осуществляется за счет средств бюджетной системы РФ. Если решение об изъятии принято на основании ходатайства, поданного организацией, то именно она выплачивает правообладателям возмещение (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).
Размер возмещения определяют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и с учетом особенностей, установленных Земельным и Гражданским кодексами. Его рассчитывают не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю участка соглашения об изъятии недвижимости.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок, а также убытки, причиненные изъятием (п. 2 ст. 281 ГК РФ).
Расходы на установление рыночной стоимости недвижимости и размера убытков (оценку) на досудебной стадии несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии.
- объекты недвижимого имущества, которые являются объектами самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ);
- неотделимые улучшения участка и объектов недвижимости, произведенные после уведомления правообладателя об изъятии (но предусмотрены и исключения, например если улучшения произведены для обеспечения безопасности недвижимости);
- объекты недвижимого имущества, строительство которых было осуществлено после уведомления правообладателя об изъятии земли (за исключением случаев, когда строительство вели на основании ранее выданного разрешения);
- сделки, которые правообладатель заключил после уведомления об изъятии, если они влекут за собой увеличение убытков, подлежащих включению в размер возмещения (например, сделки, обязательства по которым правообладатель будет не в состоянии исполнить в связи с изъятием недвижимости)
Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка и недвижимости
Оценка проводится по правилам закона № 135-ФЗ за исключением тех особенностей, которые указаны в земельном законодательстве.
Теперь в законе прямо указано, каким образом следует оценивать прекращаемые права (п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ).
Например, рыночная стоимость прав компании на постоянное (бессрочное) пользование определяется как рыночная стоимость права аренды на 49 лет (п. 9 ст. 26 закона № 499-ФЗ). А рыночная стоимость права аренды или права безвозмездного пользования земельным участком по договору определяется как рыночная стоимость права аренды до истечения срока действия указанных договоров.
Наиболее спорные вопросы в оценке – как определить вид разрешенного использования для такого расчета и на какую дату проводить расчет. К сожалению, закон № 499-ФЗ дал ответы не на все эти вопросы. Однако именно от их решения будет зависеть итоговая сумма компенсации. Вид разрешенного использования (ВРИ) – это, пожалуй, основная характеристика земельного участка, в том числе для целей оценки. Именно от ВРИ зависит экономическая привлекательность участка.
Поэтому правообладателю, у которого изымается участок, получив проект соглашения об изъятии и приложенный к нему отчет об оценке, важно обратить внимание на то, какой вид разрешенного использования применялся в целях оценки.
В первую очередь необходимо установить дату, на которую учитывается ВРИ (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). По общему правилу это должен быть день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Если на дату решения об изъятии ВРИ уже был изменен в целях планируемого изъятия, то учитывается тот вид, который был у участка до изменения ВРИ в целях изъятия.
Далее после установления даты правильно определить сам вид разрешенного использования. Он обязательно учитывается в ЕГРН, а до 1 января 2015 года вносился и в ЕГРП. Поэтому информацию о разрешенном использовании можно найти в выписке из реестра. В то же время данные кадастра выполняют лишь информационную функцию, и указанные в них сведения о ВРИ могут не соответствовать действительности. Поэтому все сведения надо проверять, а при необходимости добиваться внесения изменений в ГКН. Чтобы узнать подлинный вид использования участка, необходимо сначала обратиться к генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки (далее – ПЗЗ). Эти документы расскажут о перечне возможных ВРИ для земельного участка. Учитывая фактическое использование участка, можно будет установить конкретный ВРИ. Разумеется, при условии, что собственник не нарушает виды разрешенного использования, предусмотренные в генплане и ПЗЗ.
Оспаривание размера возмещения при изъятии земельного участка и иной недвижимости для государственных или муниципальных нужд на основании решения о КРТ - пошаговая инструкция
Исходя из нашей практики, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости независимый специалист рассчитывает стоимость на 30-70 % больше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным уполномоченным органом, занижение рыночной цены недвижимости и возмещаемых убытков - это естественное желание города уменьшить выплаты. Кроме того, государственному органу могут быть неизвестны суммы убытков, причиненных изъятием объектов недвижимости правообладателю, в частности убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких объектов обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода. Оспорить размер возмещения собственник может в в судебном порядке.
Чтобы увеличить сумму возмещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма после получения от уполномоченного органа проекта соглашения об изъятии объекта недвижимости для государственных нужд.
Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и убытков
Специалист, выполняющий оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, должен быть членом соответствующей СРО и обладать знаниями для проведения подобной оценки (иметь аттестат по соответствующему направление). Дополнительно рекомендуем заказать заключение СРО о соответствии отчета об оценке требования закона. Для точной оценки убытков соберите все документы, подтверждающие возникновение убытков в связи с изъятием (например, договоры аренды, при этом он должен быть заключен до получения решения об изъятии).
Вместе с тем, в делах данной категории всегда назначается судебная экспертиза для оценки рыночной стоимости, которая и служит основой принимаемого судом решения (суд не разбирается с различиями между отчетами об оценке, предоставленными сторонами, поэтому назначает независимую экспертизу). Как правило, судебная экспертиза рассчитывает стоимость на 20-50 % выше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным государственным органом, то есть в среднем на 20-50 % можно увеличить сумму возмещения за изымаемый объект недвижимости через суд.
Шаг 2. Направьте предложение об изменении условий соглашения в части суммы возмещения и копию отчета об оценке его в уполномоченный орган
Срок для подписания правообладателем соглашения об изъятии на основании решения о КРТ составляет 1 месяц с даты получения проекта соглашения. В случае несогласия с суммой возмещения правообладатель должен направить в уполномоченный орган предложение об изменении условий данного соглашения, приложив копию отчета об оценке. Письмо направьте ценным письмом с описью вложения, в которой укажите суть направляемых документов.
Шаг 3. Дождитесь соглашения в новой редакции или иска о принудительном изъятии объекта недвижимости
Уполномоченный орган вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости, но не обязан. В случае отказа уполномоченного органа от подписания соглашения в предложенной редакции данный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии объекта недвижимости. В 98 % случаев госорган откажется принимать ваше соглашение и обратится в суд. В этом случае вам поступит копия иска в суд. Вам необходимо отслеживать движения дела в суде, подготовить встречное исковое заявление об изменении условий соглашения, приложив подтверждающие документы. Если вы являетесь физическим лицом, спор будет рассмотрен в суде общей юрисдикции; споры с юридическими лицами и ИП рассматриваются в арбитражном суде.
Шаг 4. Защитите свои интересы в суде при рассмотрении дела о принудительном изъятии объекта недвижимости
Примите участие во всех судебных заседаниях или привлеките юриста для защиты ваших интересов в споре с уполномоченным органом.
Как было отмечено ранее, в большинстве случаев суд назначает судебную экспертизу для определения суммы возмещения при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд, которое складывается из рыночной стоимости земельного участка (или рыночной стоимости иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению) и расположенного на нем объекта недвижимости, если право собственности на него зарегистрировано (или рыночной стоимости иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению), а также причиненных изъятием убытков).
При этом собственник недвижимости должен доказать, что отчет об оценке, выполненный по заказу уполномоченного органа, подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной. Судебная практика в таких спорах неоднозначна, так как решение суда зависит во многом от представленных собственником доказательств и его правовой позиции.
Государственные органы очень активно отстаивают свои интересы в суде по искам о принудительном изъятии, обладая большим штатом юристов, обжалует все решения суда не в его пользу, поэтому будьте готовы отстоять свои интересы также в апелляционной инстанции.
Шаг 5. Получите возмещение в связи с изъятием объекта недвижимости на основании решения суда
Решение суда о принудительном изъятии объекта недвижимости и установлении условий изъятия является основанием для выплаты вам суммы возмещения, установленной судом, в течение 7 дней со дня его вынесения. После вынесения решения суда обратитесь в уполномоченный органом с требованием исполнить решение суда, укажите ваши банковские реквизиты для перечисления денег.
Налог с суммы возмещения за изъятие недвижимости для государственных нужд на основании решения о КРТ
Отвечая на данный вопрос, следует отдельно рассмотреть налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций.
При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им в денежной и натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Таким образом, возмещение, полученное бывшим правообладателем-физлицом, будет квалифицировано как налогооблагаемый доход.
При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Следовательно, при изъятии у физического лица недвижимого имущества ему предоставляется имущественный налоговый вычет в размере стоимости такого имущества при условии подачи налоговой декларации в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Данный вывод также следует из Письма Минфина России от 11.06.2021 года № 03-04-05/46349.
По исчислению налога на прибыль при получении организацией возмещения при изъятия недвижимости для государственных нужд долгое время позиции налоговых органов и судов расходились. Вместе с тем, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 указал, что поскольку принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, а законодателем не предусмотрено включение в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд, то взимание с такого собственника налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.
Руководствуясь правовой позицией судом, в письме от 06.10.2021 года № 03-11-09/80781 Минфин России указал, что поскольку изъятие у налогоплательщика находящегося в его собственности земельного участка для государственных и муниципальных нужд и недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, производится без учета его воли, то такое изъятие не должно иметь для данного налогоплательщика налоговых последствий. Также сумма возмещения не подлежит учету в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо Минфина России от 21.07.2022 № 03-11-09/70420).
Услуги юристов по оспариванию размера возмещения при изъятии земельного участка на основании решения о КРТ
Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексное сопровождение вашего спора при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд на основании решения о комплексном развитии территории. Мы предлагаем услуги оценщиков и юристов.
Всю работу мы берем на себя: от оценки рыночной стоимости и досудебного урегулирования спора до исполнения решения суда в вашу пользу. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев вы оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена и вы получили результат, на который рассчитывали! Мы не только получаем решение суда в вашу пользу, но и добиваемся его исполнения.
Во время бесплатной консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Услуги юристов при изъятии недвижимости для государственных нужд
Мы предлагаем комплексные услуги оценщиков и юристов по защите собственников при изъятии земельных участков и иного недвижимого имущества для государственных (муниципальных) нужд.
- Оспаривание суммы возмещения и решения об изъятии недвижимости
- Оценка рыночной стоимости недвижимости
- Подготовка протокола разногласий к договору об изъятии
- Подготовка возражений на исковое заявление о принудительном изъятии
- Защита интересов собственника в судебных заседаниях
- Обжалование решения суда об изъятии недвижимости
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте