Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Собственность через суд

Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Возможно ли признание права собственности при банкротстве застройщика?

Ликвидация, банкротство продавца (застройщика), его безвестное исчезновение с рынка, к сожалению, не так уж и редки. Эти события могут стать основанием для обращения взыскания по долгам на находящиеся на его балансе активы, среди которых окажется и новостройка. Это чревато изъятием купленного Вами жилья.
С момента введения процедуры банкротства в отношении застройщика все требования к застройщику, в том числе в отношении недвижимости, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве. Поэтому иски о признании права собственности при банкротстве застройщика также подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде.

Условия признания права собственности арбитражным судом при банкротстве застройщика:
● наличие договора, направленного на приобретение недвижимости, заключенного с застройщиком;
● полная оплата стоимости недвижимости;
● получение застройщиком на момент подачи иска в суд разрешения на ввод в эксплуатацию дома;
● фактическая передача недвижимости застройщиком дольщику (для определения почтового адреса и характеристик недвижимости).

Если дом не введен в эксплуатацию или недвижимость еще не передана, дольщику следует обратиться с заявлением о включении в реестр по передаче жилого помещения/денежных требований или с иском о признании доли в праве собственности на незавершенное строительство.
Рассмотрение иска о признании права собственности арбитражным судом имеет ряд особенностей:
● пошлина за рассмотрение иска составляет 6000 рублей;
● Арбитражный кодекс РФ предусматривает ряд требований к иску, подаваемому в арбитражный суд, и списку прилагаемых документов;
● иные сроки рассмотрения;
● по результату выносится определение суда, срок вступления в законную силу - 15 дней.

Какие основания для обращения в суд для признания права собственности?

Основания для обращения в суд с целью признания права собственности через суд и последующей регистрации права собственности на основании судебного решения возникают в следующих ситуациях:
● застройщик затягивает процесс оформления собственности;
● застройщик не выдает необходимые для оформления документы;
●застройщик не выдает нужное для регистрации права собственности количество экземпляров документа (акта, справки о полной выплате пая, основного договора купли-продажи и т.д.).
Ключевым основанием для подачи иска к продавцу является нарушение с его стороны договоренности о выполнении действий, направленных на оформление собственности на покупателя, а также фактически состоявшийся переход права собственности (договор заключен – оплата произведена в полном объеме - новостройка передана дольщику фактически).

Какие формы договоров на приобретение жилья в новостройке дают основание для обращения в суд?

Признание права собственности в суде осуществляется при наличии следующих форм договоров (форм приобретения жилья в новостройке):
● инвестиционный договор. Если застройщиком нарушены сроки оформления недвижимости в собственность, есть основания для обращения в суд с целью признания права собственности на новостройку по инвестиционного договору. Подробнее здесь;
● предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Он признается основным или запускается процедура принуждения застройщика к заключению основного договора и признания за истцом права собственности. При вексельной схеме оплаты – дополнительно необходимо доказать, что покупка векселя является оплатой стоимости квартиры (при этом зачастую у дольщиков отсутствуют вся цепочка документов - зачет требований по оплате векселя в счет стоимости квартиры). Подробнее о рисках заключения предварительного договора, а также о способах оформления права собственности на новостройку, купленную по ПДКП, читайте здесь;
● договор участия в ЖСК. В дополнение к этому договору необходимо наличие справки о полной выплате пая. Подробнее о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору участия с ЖСК, можно прочитать здесь.
Отметим, что у каждой из указанных ситуаций разная сложность доказывания и вероятность выигрыша процесса, но право собственности через суд можно признать в каждом из этих случаев.

Покупка жилья в новостройке: когда у покупателя возникает право собственности?

В ситуации приобретения жилья в новостройке при заключении договора у покупателя не возникает права собственности. Оно появится только после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, при условии передачи застройщиком дольщику недвижимости по акту приема-передачи. Кроме того, для того чтобы дольщик стал собственником вновь созданного объекта недвижимости, требуется соблюдение еще ряда условий:
● подписание акта о реализации инвестиционного контракта всеми сторонами инвестиционного процесса (заказчиком строительства, инвестором, администрацией города и т.д.);
● подписание протокола о распределении квартир по инвестиционному контракту;
● оформление прав на земельный участок;
● постановка дома и квартир на кадастровый учет;
● «открытие адреса в Росреестре», то есть предоставление первичного пакета документов застройщиком в Росреестр для регистрации права собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса, акт о реализации и т.д.). При наличии данного пакета Росреестр может регистрировать право собственности на конкретные квартиры, не запрашивая множества документов от дольщиков.


Для признания права собственности по суду на новостройку требуется доказать суду ряд фактов:
● заключение договора;
● оплату полной стоимости новостройки по договору;
● ввод в эксплуатацию дома;
● фактическую передачу квартиры (передача ключей, заключение договора с УК, оплата коммунальных платежей, иные косвенные доказательства при отсутствии акта приема-передачи).

Можно ли требовать неустойку с СУ-155?

Любая неустойка в деле о банкротстве застройщика включается в четвертую очередь и погашается после всех кредиторов четвертой очереди. Поэтому шансы на ее фактическое взыскание очень малы. К тому же не по всем договорам может быть заявлена неустойка за нарушение срока.


Наверх