Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
Договор купли-продажи недвижимости оспаривают в основном, когда его условия явно невыгодны для стороны. Например, при банкротстве продавца или покупателя договор может быть оспорен как подозрительная сделка, если условия договора не соответствуют рыночным.
Недействительность договора купли-продажи может признать суд. Последствие недействительности по общему правилу - возврат друг другу полученного по сделке. То есть при признании сделки недействительной покупатель должен вернуть недвижимость, а продавец - деньги.
Основанием его недействительности могут быть:
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Приведем примеры оспаривания сделок с недвижимостью из судебной практики.
Одной из самых распространенных причин оспаривания договора купли-продажи недвижимости является подделка подписи продавца на договоре.
Еще одним распространенным основанием для признания сделки недействительной является отсутствие согласия лиц, согласие которых на ее совершение требуется в силу закона. Например, если супруг (бывший супруг) без согласия другого супруга продал квартиру, которую супруг-продавец (супруги) приобрел (приобрели) в период брака и которая является совместно нажитым имуществом (например, Определение Московского городского суда от 06.09.2018 N 4г-11606/2018). Или в ситуации, когда в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства, которое не было получено (например, Определение Московского городского суда от 30.03.2018 N 4Г-4549/2018). Или в случае, когда продавец (супруг) продал квартиру, нажитую в браке с наследодателем, который признан безвестно отсутствующим, без согласия лиц, управомоченных на управление имуществом безвестно отсутствующего гражданина, а также наследников безвестно отсутствующего гражданина (например, Определение Московского городского суда от 17.08.2018 N 4г-9950/2018).
Договор купли-продажи земли может быть признан недействительным также по следующим специальным основаниям, предусмотренным земельным законодательством:
Чтобы признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, обратитесь в суд с иском (встречным иском или возражением).
Для признания договора недействительным рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Об основаниях признания договора купли-продажи недвижимости недействительным мы рассказали ранее.
Сроки исковой давности различаются в зависимости от того, является сделка ничтожной или оспоримой.
Если вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности составляет три года. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Но если иск предъявлен лицом, которое не является стороной сделки, то срок течет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки и начинает течь не ранее 01.09.2013. Если сделка не исполнялась, то срок исковой давности течь не будет.
Если же вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности оспоримой сделки, срок исковой давности составляет год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Исковое заявление принимается судом к рассмотрению независимо от истечения срока исковой давности. Однако, если до вынесения судом решения сторона в споре заявит об истечении срока исковой давности, в удовлетворении иска судом будет отказано.
Как оформить иск о признании сделки с недвижимостью недействительной?
Как правило, в иске заявляется требование о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и применении последствий недействительности сделки (оспоримой либо ничтожной).
Требование о признании договора недействительным по оспоримости может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может заявить сторона сделки либо иное лицо, указанное в законе, а также если законодательством не предусмотрен иной способ защиты прав этого лица.
Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, не забудьте заявить вместе с требованием о недействительности также требование о применении последствий ее недействительности. В противном случае по решению суда только о признании сделки недействительной переход права не зарегистрируют.
Документы для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным
К исковому заявлению следует приложить:
Госпошлина за рассмотрение иска о признании сделки недействительной
Подсудность по делам о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным
С исковым заявлением следует обратиться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.
При соблюдении истцом всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству и назначении предварительного судебного заседания. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, подача апелляционной жалобы и пр.).
По общему правилу суд рассматривает и разрешает дело до истечения 2 месяцев со дня поступления искового заявления в суд. В зависимости от сложности дела этот срок может быть продлен не более чем на месяц.
К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель - вернуть недвижимость.
Также потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности к продавцу, если договор признали недействительным после регистрации права собственности покупателя. В отдельных случаях могут быть применены другие последствия.
С продавца могут взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи, если она явно ниже, чем покупатель за нее заплатил, убытки, если он не имел права продавать имущество и настоящий собственник изъял его у покупателя. Реституция в последнем случае не применяется. Кроме того, если покупатель произвел неотделимые улучшения в виде ремонтных работ, полагаем, что он вправе взыскать неосновательное обогащение в размере стоимости таких работ.
С покупателя могут взыскать: разницу между рыночной стоимостью вещи и ценой, которую он выплатил за вещь по недействительному договору. Это возможно, если он приобрел имущество по заниженной цене и не может вернуть его продавцу в натуре, поскольку перепродал его.
После разбирательства дела судом принимается решение. Оно вступает в силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не было обжаловано в вышестоящий суд. В случае подачи апелляционной жалобы на решение суда оно вступает в силу после рассмотрения жалобы судом.
Копия решения суда на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронной форме (виде).
Если ранее был зарегистрирован переход права собственности на квартиру к покупателю, потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности.
Государственная регистрация осуществляется на основании заявления и решения суда.
За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину (для физических лиц - 2 000 рублей, для юридических лиц - 22 000 рублей).
Государственная регистрация права собственности удостоверяется выпиской из ЕГРН.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по защите интересов доверителей в судах.