Помощь юриста в спорах о заливе с гарантией результата

Часто ответчиком является собственник жилого помещения, из которого произошло затопление, так как именно на него возложена обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии. Если вам неизвестен собственник квартиры, то информацию о нем можно получить в территориальном органе Росреестра, подав запрос о предоставлении сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Если залив квартиры произошел из-за ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, то в качестве ответчика следует указать управляющую компанию или иную организацию, на которую возложены функции по управлению общедомовым имуществом (ч. 1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ). По статистике в большинстве случаев заливы происходят по вине управляющих организаций, ненадлежащим образом эксплуатирующих изношенный жилищный фонд. Также статистика говорит о том, что более половины заливов происходит по причине прорыва стояка или срыва резьбы первого запорного устройства на вводе в жилое помещение, гораздо реже — это коммуникации в квартире, канализация либо протечка кровли. Ответственность собственников квартиры и УК относительно сорванного запорного устройства была, в своё время, чётко разграничена Определением Верховного суда от 18 сентября 2018 г. № 19-КГ18-17 (согласно данному Определению первое запорное устройство относится в общедомовому имуществу, а поэтому ответственность за его надлежащее состояние возложена на организацию, управляющую многоквартирным домом).

Если залив возник по вине подрядной организации, привлеченной региональным оператором для проведения капитального ремонта, ответственность за причиненный ущерб перед собственниками многоквартирного дома несет региональный оператор соответствующего субъекта (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ; п. 7 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.07.2018 года).

Также ответчиками могут выступать наниматель жилого помещения и члены его семьи, если квартира предоставлена им по договору социального найма (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

В новостройках, находящихся "на гарантии у застройщика", часто виновником залива является застройщик, нарушивший строительные нормы при возведении новостройки (например, при проведении кровельных или фундаментных работ).

Необходимо также помнить, что существует страхование жилых помещений на случай залива, в том числе муниципальное страхование, и, возможно, именно страховая компания обязана возмещать причиненный вам вред.

После принятия первочередных действий для уменьшения причиняемого заливом ущербом собственнику пострадавшей квартиры необходимо вызвать управляющую организацию для фиксации факта залива и причиненного ущерба. УК обязана составить по результату обследования акт о заливе. Если причина залива и виновник очевидны, то УК указывает данную информацию в акте. Если в акте осмотра не установлен виновник залива или УК отказалась составить акт, то рекомендуем также заказать строительно-техническую экспертизу, в которой специалист установит причину протечки. Не путайте строительно-техническую экспертизу, в задачи которой будет входить установление причины протечки, и оценку причиненного ущерба (оценщик только фиксирует последствия залива и сумму ущерба -  стоимость восстановительного ремонта, материалов и стоимость поврежденного имущества в квартире).

Виновник залива квартиры (иного помещения) может быть установлен также в процессе судебного разбирательства на основании заключения судебной экспертизы. В этом случае в иске в качестве ответчиков указываются все потенциальные виновники залива. Однако в виду того что судебная экспертиза - довольно дорогое мероприятие, а расходы по ее оплате могут быть возложены также на истца, мы рекомендуем заказывать заключение специалиста до подачи иска в суд (в таком случае при оспаривании данного заключения ответчик может ходатайствовать о назначении экспертизы, расходы в этом случае в большинстве случаев будет также оплачивать ответчик).

Независимая оценка ущерба необходима для определения размера причиненного ущерба. Как правило, собственники пострадавшей от залива квартиры, до подачи иска в суд заказывают независимую оценку причиненного ущерба.

Размер ущерба может быть также установлен в процессе судебного разбирательства на основании заключения судебной экспертизы. Однако в виду того что судебная экспертиза - довольно дорогое мероприятие, а расходы по ее оплате могут быть возложены также на истца, мы рекомендуем заказывать отчет об оценке до подачи иска в суд (в таком случае при оспаривании данного отчета ответчик может ходатайствовать о назначении экспертизы, расходы в этом случае в большинстве случаев будет оплачивать также ответчик).

Независимая оценка ущерба необходима для определения размера причиненного ущерба. Не путайте оценку и строительно-техническую экспертизу, в задачи которой будет входить установление причины протечки.

Размер ущерба может быть также установлен в процессе судебного разбирательства на основании заключения судебной экспертизы. Однако в виду того что судебная экспертиза - довольно дорогое мероприятие, а расходы по ее оплате могут быть возложены также на истца, мы рекомендуем заказывать отчет об оценке до подачи иска в суд (в таком случае при оспаривании данного отчета ответчик может ходатайствовать о назначении экспертизы, расходы в этом случае в большинстве случаев будет оплачивать также ответчик).

В Интернете можно встретить различные ответы юристов и экспертов на вопрос "Нужно ли уведомлять УК/соседей об осмотре затопленной квартиры оценщиком (экспертом)". Объясним почему мнения специалистов расходятся.

В законе отсутствуют какие-либо указания об обязательном уведомлении виновников залива, УК о проведении осмотра квартиры специалистом. Несмотря на это, в судебной практике встречаются случаи отказа в удовлетворении требований по данной категории дел в связи с тем, что предполагаемый виновник происшествия не был уведомлен телеграммой об осмотре квартиры с целью составления сметы, не мог давать пояснения и возражать (например, Решение мирового судьи участка №394 Академического района от 24.08.2012 г. по делу № 2–187/394-2012). 

Можно сказать, что уведомление виновника о проведении осмотра специалистом - это сложившийся обычай делового оборота, которым часто руководствуются суды. Поэтому лучше потратить некоторое время и деньги на отправку уведомления (тем более, это можно сделать онлайн, и многие эксперты сами отправляют такие уведомления), чем тратить значительное время, силы и нервы на доказывание в суде того, что такое уведомление не требовалось, обжаловать решение суда. 

Кроме того, если виновник присутствовал во время осмотра квартиры специалистом, подписал акт осмотра и не заявил возражений относительно его содержания, он не сможет в суде оспаривать отчет об оценке на основании того, что сведения в нем недостоверны. Поэтому в ряде случаев приглашение виновника на осмотр позволяет избежать долгой судебной экспертизы, а некоторых случаях - решить вопрос миром без суда (добросовестные виновники залива, принявшие участие при осмотре, соглашаются в добровольном порядке возместить причинённый ущерб на основании отчета специалиста).  

Если вас залили холодной водой, то через 2 недели следов от залива практически видно не будет, поэтому, если вас залили холодной водой рекомендуется проводить оценку сразу после залива. Если вас затопило горячей водой или водой из системы отопления, то спустя некоторое время наоборот начнут проявляться значительные следы ржавых протечек, отслаиваться обои, появляться грибок и вздуваться паркет. Поэтому в этом случае с проведением оценки лучше повременить и проводить её не раньше чем через 2 недели.  При заливе канализацией, самом неприятном затоплении, конечно, нужно делать сразу оценку ущерба и быстрее начинать процесс возмещения ущерба. В ходе судебного разбирательства могут появиться дополнительные последствия залива, в этом случае вы можете повторного пригласить специалиста, оценить новые повреждения и увеличить сумму требований в суде.

Если вашу квартиру затопило, вам необходимо, чтобы управляющая организация (ТСЖ) ликвидировала протечку, устранила неисправности или зафиксировала повреждения, составив акт. О важности акта о заливе в данных спорах и порядке его составления мы рассказывали в отдельной статье. 

Если управляющая компания проигнорирует заявление, вы можете подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию, прокуратуру или Роспотребнадзор, а в ряде случаев составить "свой" акт без участия УК, пригласив соседей в качестве свидетелей.

Скачать шаблон жалобы в Жилищную инспекцию вы можете здесь.