Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
Под коммунальной квартирой понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которых проживают 2 и более пользователя или собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования или на основании права собственности на отдельные жилые помещения (комнаты) в квартире.
У нанимателей и собственников часто возникает вопрос: можно ли получить или приобрести освободившуюся комнату в коммунальной квартире. В настоящей статье мы поговорим о процедуре заключения договора социального найма и выкупа освободившейся комнаты в коммунальной квартире.
В соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса РФ и ст. 38 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире в приоритетном порядке могут следующие категории граждан:
Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории - только по договору купли-продажи по льготной или рыночной цене. О том, кто имеет право на выкуп освободившейся комнаты по льготной цене, мы расскажем далее.
Рыночная стоимость комнаты определяется на основании Отчета об оценке рыночной стоимости, подготовленного привлеченным ДГИ г. Москвы экспертом. О том, можно ли оспорить рыночную стоимость комнаты, читайте далее.
Льготная стоимость комнаты определяется на основании методики, установленной Приложением к Порядку выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по льготной стоимости (Постановление Правительства Москвы от 18.10.2018 г. № 1285-ПП).
Вместе с тем, если предоставление комнаты по договору социального найма повлечет превышение размеров площади жилого помещения, предоставляемого из жилищного фонда г. Москвы, то комната предоставляется по договору купли-продажи. При этом цена жилого помещения рассчитывается как рыночная стоимость квадратного метра, умноженная на площадь комнаты, превышающую норму предоставления жилья. То есть граждане в этом случае оплачивают только рыночную стоимость площади, превышающей норму предоставления жилья по договору социального найма.
Норма предоставления площади жилого помещения определяется ст. 20 Закона г. Москвы № 29 и составляет 18 кв. м. на человека.
В соответствии с ч. 4 ст. 38 Закона г. Москвы № 29 жители города Москвы, проживающие в коммунальной квартире, имеющие жилые помещения на праве собственности и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, имеют право на предоставление субсидии для приобретения в собственность освободившегося изолированного жилого помещения в этой квартире, рассчитываемой в порядке, установленном настоящим Законом, с учетом размера площади занимаемого жилого помещения.
Правом на предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма обладают:
Обе категории имеют право на предоставление комнаты по договору социального найма только при условии, что предоставление такой комнаты по договору социального найма жилого помещения не повлечет превышение размеров площади жилого помещения, предоставляемого из жилищного фонда города Москвы. В иных случаях данные граждане имеют право на выкуп комнаты на особых условиях (процедура выкупа описана далее).
Для оформления прав на освободившуюся комнату в коммунальной квартире в г. Москве по договору социального найма рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Уведомления об освобождении комнаты в коммунальной квартире направляются всем гражданам, проживающим в данной квартире, Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - ДГИ).
Для приобретения права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире необходимо в течение 6 месяцев со дня получения указанного уведомления подать соответствующее заявление в ДГИ г. Москвы. В случае отсутствия данного заявления либо надлежаще оформленного отказа по истечении указанного срока ДГИ г. Москвы составляет акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание воспользоваться соответствующим правом.
Для заключения договора социального найма представьте в ДГИ г. Москвы заявление и следующие документы:
Заявителям, не состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий либо в качестве нуждающихся в жилых помещениях, которые могут быть признаны малоимущими и которые занимают жилые помещения менее нормы предоставления, для заключения договора социального найма потребуются дополнительные документы, в частности, подтверждающие виды и размер доходов, а также жилищную обеспеченность и факт проживания в г. Москве не менее 10 лет. Полный перечень указанным документов установлен Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 18 октября 2018 г. № 1285-ПП.
Остальные необходимые документы (выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на объекты недвижимого имущества в отношении заявителя и членов его семьи, копия договора социального найма) могут быть запрошены Департаментом самостоятельно или представлены заявителем по собственной инициативе.
ДГИ г. Москвы может отказать в приеме документов для заключения договора социального найма в следующих случаях:
Срок предоставления государственной услуги составляет 45 рабочих дней со дня, следующего за днем принятия заявления ДГИ г. Москвы.
На время подписания заявителем проекта договора социального найма предоставление государственной услуги приостанавливается.
Также предоставление услуги приостанавливается в случае поступления от заявителя замечаний в письменной форме на проект договора, постановки комнаты на кадастровый учет, регистрации права собственности города Москвы на комнату, запроса дополнительных документов у заявителя и по иным основаниям, предусмотренным Постановлением Правительства Москвы от 18.10.2018 г. № 1285-ПП. Решение о приостановлении направляется заявителю почтовым отправлением или иным способом, подтверждающим его получение, не позднее 5 рабочих дней со дня принятия такого решения.
Срок приостановления зависит от основания приостановки оказания государственной услуги.
Если в течение срока приостановления предоставления государственной услуги не будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления, то по истечении указанного срока в предоставлении комнаты будет отказано.
О необходимости получения готового договора социального найма ДГИ г. Москвы должен уведомить заявителя в срок не позднее 5 рабочих дней со дня принятия соответствующего распоряжения. В такой же срок ДГИ г. Москвы направляет решение об отказе в предоставлении комнаты по договору социального найма.
Основаниями для отказа в предоставлении комнаты по договору социального найма жилого помещения являются:
Правом выкупа освободившейся комнаты в коммунальной квартире обладают:
При наличии нескольких собственников комнат в коммунальной квартире, зарегистрированных по месту жительства в коммунальной квартире, в которой находится освободившаяся комната, подавших заявление, освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи жилого помещения пропорционально долям или площадям жилых помещений, принадлежащих таким заявителям (если иное распределение долей не установление по соглашению собственников). При наличии нескольких собственников комнат в коммунальной квартире, в которой находится освободившаяся комната, зарегистрированных и не зарегистрированных по месту жительства в таком жилом помещении, подавших заявление, освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи жилого помещения собственникам жилых помещений, зарегистрированным по месту жительства в данных жилых помещениях. При наличии нескольких нанимателей, зарегистрированных по месту жительства в коммунальной квартире, и собственников комнат в данной коммунальной квартире, либо только нанимателей, зарегистрированных по месту жительства в коммунальной квартире, подавших заявление, освободившаяся комната предоставляются по договору купли-продажи жилого помещения в равных долях.
Для оформления прав на освободившуюся комнату в коммунальной квартире в г. Москве по договору купли-продажи рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Уведомления об освобождении комнаты в коммунальной квартире направляются всем гражданам, проживающим в данной квартире, Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - ДГИ).
Для приобретения права собственности на освободившуюся комнату в коммунальной квартире необходимо в течение 6 месяцев со дня получения указанного уведомления подать соответствующее заявление в ДГИ г. Москвы. В случае отсутствия данного заявления либо надлежаще оформленного отказа по истечении указанного срока ДГИ г. Москвы составляет акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание воспользоваться соответствующим правом.
Для заключения договора купли-продажи представьте в ДГИ г. Москвы заявление и следующие документы:
Заявителям, не состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий либо в качестве нуждающихся в жилых помещениях, которые могут быть признаны малоимущими и которые занимают жилые помещения менее нормы предоставления, для заключения договора социального найма потребуются дополнительные документы, в частности, подтверждающие виды и размер доходов, а также жилищную обеспеченность и факт проживания в г. Москве не менее 10 лет. Полный перечень указанным документов установлен Приложением № 4 к Постановлению Правительства Москвы от 18 октября 2018 г. № 1285-ПП.
Остальные необходимые документы (выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на объекты недвижимого имущества в отношении заявителя и членов его семьи, выписка из ЕГРН на объект недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости квадратного метра, копия договора социального найма) могут быть запрошены Департаментом самостоятельно или представлены заявителем по собственной инициативе.
ДГИ г. Москвы может отказать в приеме документов для заключения договора купли-продажи в следующих случаях:
Срок предоставления государственной услуги составляет 45 рабочих дней со дня, следующего за днем принятия заявления ДГИ г. Москвы.
Указанный срок приостанавливается, например, на период подписания проекта договора купли-продажи, на период представления заявителем документов, подтверждающих оплату стоимости комнаты по договору купли-продажи, на период регистрации перехода права собственности, в случае поступления от заявителя замечаний в письменной форме на проект договора и в иных случаях, предусмотренных Постановлением Правительства Москвы от 18.10.2018 г. № 1285-ПП. Срок приостановки зависит от основания приостановления оказания государственной услуги.
О необходимости получения договора купли-продажи Департамент уведомит заявителя в срок не позднее 5 рабочих дней со дня получения из органа регистрации прав договора купли-продажи жилого помещения с приложением выписки из ЕГРН. В случае отказа территориальным органом СФР в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала либо в случае непоступления средств материнского (семейного) капитала в безналичном порядке на указанный в договоре купли-продажи комнаты банковский счет Департамента в течение 35 рабочих дней со дня получения гражданами договора купли-продажи комнаты договор купли-продажи комнаты подлежит расторжению (за исключением случая погашения заявителем такой задолженности в течение данного срока из иных источников). С даты перехода права собственности на комнату к заявителю и до даты полной оплаты стоимости комнаты по договору купли-продажи жилого помещения указанное имущество находится в залоге у Департамента.
В аналогичный срок ДГИ г. Москвы направляет решение об отказе в выкупе комнаты в коммунальной квартире.
Основаниями для отказа заявителю в выкупе комнаты по договору являются:
В случае реализации права выкупа с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Да, это возможно. Судебная практика исходит из того, что заявители, имеющие право выкупа освободившейся комнаты в коммунальной квартире, могут оспорить выкупную стоимость в судебном порядке (пример из нашей практики: Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2020 года по делу № 33-419893/2020, 2-1046/2020).
Для этого заявитель должен заказать отчет об оценке рыночной стоимости комнаты и представить разногласия к проекту договора в ДГИ г. Москвы, а в дальнейшем обратиться в суд для разрешения разногласий по договору. По данной категории дела суд назначает судебную экспертизу и определяет рыночную стоимость комнаты на основании заключения судебного эксперта.
Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексное сопровождение процедуры приобретения комнаты по договору социального найма или купли-продажи, а также вашего спора с Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшего при реализации права на приобретение комнаты. Оспорим отказ ДГИ г. Москвы в заключении договора или рыночную стоимость комнаты. Мы предлагаем услуги юристов и оценщиков.
Всю работу мы берем на себя: от оценки рыночной стоимости и досудебного урегулирования спора до исполнения решения суда в вашу пользу. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. При этом вы получаете гарантию результата, а наши услуги в большинстве случаев вы оплачиваете лишь тогда, когда работа завершена и вы получили результат, на который рассчитывали!
Во время бесплатной консультации мы обсудим все детали вашей ситуации и оценим перспективы выигрыша дела. Мы гарантируем полную конфиденциальность полученной от вас информации.
Ознакомиться со стоимостью и условиями оказания услуг по защите доверителей в споре с ДГИ г. Москвы вы можете здесь.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.