Комплексные услуги риэлтора в Москве и Московской области

У нас нет одной шаблонной схемы сделки. Безусловно, мы пользуемся имеющимися наработками, но исходим из того, что каждая сделка с недвижимостью индивидуальна. Поэтому, оценивая возможные риски и учитывая пожелания сторон, мы структурируем сделку, предлагаем различные варианты. 

Да, но для этого потребуется согласие банка. Квартира, приобретенная в ипотеку, после регистрации в Росреестре переходит в собственность покупателя. При этом регистрируется обременение права собственности - залог недвижимости (ипотека). По закону сделка с ипотечной квартирой обязательно должна быть согласована с банком, выдавшим ипотеку. Сделка по продаже ипотечной квартиры может быть реализована следующими способами:

• Досрочное погашение ипотеки и продажа квартиры. Это самый быстрый способ продажи ипотечной квартиры. В данном случае сначала погашается кредит, в связи с прекращением обязательств погашается запись об ипотеке. После завершения всех процедур квартира может быть свободно продана на основании обычной сделки купли-продажи. 
• Купля-продажа квартиры, в ходе которой происходит погашение ипотечного долга. Сделка технически более сложная, чем первый вариант. В данном случае продавец получает справку от банка-кредитора с информацией о сумме долга. Затем покупатель оплачивает отдельно квартиру и остаток долга, что фиксируется в условиях договора купли-продажи. Часть средств поступает банку, остаток – продавцу. На такую сделку потребуется согласие банка, если переход права собственности будет регистрироваться до погашения кредита и погашения записи об ипотеке.
• Купля-продажа квартиры вместе с ипотекой. В данном случае продавцу необходимо найти покупателя, который согласится купить квартиру вместе с обременением. В этом случае квартира передается новому владельцу вместе с ипотечным кредитом. На такую сделку потребуется согласие банка.

Сделкой с альтернативой называют сделку, при которой лицо одновременно продает один объект недвижимости и приобретает другой за счет средств, которые должны быть получены от продажи. При этом, от мены данная сделка отличается наличием трех сторон – первоначального собственника, который одновременно является и продавцом, и покупателем, конечного продавца и конечного покупателя. 

Альтернативные сделки с недвижимостью относятся к категории сложных сделок. Основная сложность проведения сделки с альтернативой заключается в соблюдении баланса интересов трех сторон при проведении двух самостоятельных сделок – по продаже одного объекта и приобретению другого. Несмотря на множество попыток объединить две сделки в единую правовую конструкцию путем включения в тексты договоров купли-продажи положений о взаимосвязи двух сделок, по-прежнему, практически единственным выходом для соблюдения интересов всех сторон является одновременное оформление обеих сделок.

Единой схемы проведения альтернативной сделки нет, так как в каждой сделки есть свои нюансы. При этом нужно учитывать мнение всех сторон, а в альтернативной сделке участвует множество лиц с различными интересами. Вы можете ознакомиться с некоторыми особенностями альтернативных сделок в статье наших юристов или заказать наши услуги по сопровождению сделки.

В соответствии с Указом Президента РФ № 81 от 01.03.2022 года для ряда операций, в которых участвуют контрагенты из государств, которые ввели ограничения в отношении РФ, и подконтрольные им лица, с 02.03.2022 года нужно получать разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. Требование ввели для российских компаний, граждан и других резидентов.

Читайте подробнее о действующих ограничениях для сделок с иностранцами в России в статье наших юристов.

Чтобы получить разрешение на сделку с иностранным контрагентом из недружественной страны необходимо подать заявление о выдаче разрешения на осуществление (исполнение) сделки (операции) или группы сделок (операций) в Министерство финансов РФ. Заявление должно содержать обращение, адресованное Правительственной комиссии, с просьбой выдать разрешение и информацию о цели, предмете, содержании и существенных условиях сделки (операции), о планируемых сроках действия такого разрешения. Правительственная комиссия утвердила 17.03.2022 года рекомендуемую форму такого заявления.

К заявлению о выдаче разрешения прикладывается:

1. документ, подтверждающий государственную регистрацию заявителя - юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя

2. документ, удостоверяющий личность заявителя - физического лица

3. документ, подтверждающий факт учреждения заявителя - иностранной организации, не являющейся юридическим лицом, в соответствии с законодательством государства, в котором она учреждена

4. учредительные документы заявителя - юридического лица

5. документ, содержащий сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лице, осуществляющем контроль над являющимся стороной сделки (участвующим в операции) лицом иностранного государства, совершающего недружественные действия

6. бухгалтерский баланс резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления, при отсутствии указанного бухгалтерского баланса в государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности (в случае представления заявления о выдаче разрешения на осуществление (исполнение) сделки (операции), влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество резидента)

7. сведения о балансовой стоимости активов резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления (в случае представления заявления о выдаче разрешения на совершение (исполнение) сделки (операции), влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество резидента)

Документы, составленные на иностранном языке, должны быть апостилированы (легализованы) и переведены на русский язык, перевод удостоверяется нотариусом.

Документы представляются в прошитом виде и заверяются печатью (при ее наличии) заявителя. 

В случае если заявителем является физическое лицо, документы заверяются подписью физического лица, подлинность которой свидетельствуется нотариально в установленном порядке. 

Заявление может быть представлено в уполномоченный орган представителем заявителя, имеющим нотариально удостоверенную доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия лица на представление заявления. К заявлению прилагается опись направляемых документов. 

Заявление и документы могут быть представлены в уполномоченный орган на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронных документов, подписанных с использованием электронной цифровой подписи.

Решение о выдаче разрешения на сделку принимается единогласно подкомиссией, в состав которой входит по одному представителю от Администрации Президента РФ, Минэкономразвития и Центрального банка РФ. Возглавляет ее Министр финансов РФ. Срок действия разрешения определяется подкомиссией.

Требуется юрист по сделкам? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. Мы оказываем услуги по комплексному юридическому сопровождению сделок с иностранными контрагентами.