Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Сделки с недвижимостью, как правило, сопряжены с серьезным стрессом для обеих сторон сделки, так как цена ошибки очень высока, а рынок недвижимости дает широкий простор для мошеннических схем. В настоящей статье юристы по недвижимости расскажут о правовых аспектах сделок с недвижимостью.
Заключение и исполнение сделок с недвижимостью регулируется нормами гражданского права - общими положениями гражданского законодательства и специальными нормами по различным видам договоров с недвижимостью (параграф 7 ГК РФ Главы 30 регулирует вопросы заключения договоров купли-продажи недвижимости, Глава 34 ГК РФ регулирует вопросы заключения договоров аренды недвижимости, Глава 33 ГК РФ - ренту, Глава 32 ГК РФ -дарение и т.д.). Однако возникающие при совершении сделки с недвижимостью отношения регулируются не только гражданским законодательством.
При заключении договора купли-продажи, найма квартиры отношения регулируются также жилищным законодательством, а при купле-продаже, аренде земельного участка – земельным законодательством.
Залог недвижимости (ипотека) регулируется специальным законом - Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 года № 102-ФЗ
При продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства относительно распоряжения совместно нажитым имуществом.
Кроме того, порядок регистрации перехода права собственности регламентируется специальным законом - Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Некоторые, вытекающие из сделок с недвижимостью, правоотношения регулируются другим федеральными законами и подзаконными актами.
Перечислим основной перечень совершаемых сделок с недвижимостью:
Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора - это разные регистрационные процедуры. Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки). Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.
Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации. Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:
Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрацию, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.
То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры. Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.
Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок более одного года, регистрируется обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение).
Участникам сделки важно понимать, подлежит ли заключаемый договор регистрации или регистрируются только права, чтобы понимать риски и последствия отсутствия регистрации и застраховаться от них (например, на случай отказа другой стороны от регистрации). Также различие в правовых режимах регистрируемых и нерегистрируемых сделок влияет на порядок совершения сделки, о чем мы расскажем далее.
По общему правилу, сделки с недвижимостью совершаются путем подписания сторонами сделки одного документа — письменного договора — и последующей регистрации сделки или перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно. В установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.
Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности). Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.
То есть перечень сделок купли-продажи недвижимости, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сейчас невелик. В иных случаях стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. О том, что дает такое удостоверение, читайте в статье.
Непосредственно для оформления и заключения сделки с недвижимостью потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки. Но для проверки юридической чистоты недвижимости или для проверки сделки нотариусом (если сделка удостоверяется по требованию закона или по желанию сторон) потребуются дополнительные документы. Вот примерный перечень запрашиваемых документов.
Для участников сделки, отчуждающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:
Для участников сделки, приобретающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:
Если сторона по сделке физическое лицо - иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:
Если сторона по сделке – российское юридическое лицо:
Договор от имени юрлица подписывает единоличный исполнительный орган компании (руководитель). Если договор подписывает не руководитель, а представитель по доверенности, то необходима нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания такого договора + паспорт представителя.
Если сторона по сделке – иностранное юридическое лицо:
Документы должны быть легализованы, переведены на русский язык, а подпись переводчика нотариально заверена.
Имущество, приобретенное в браке, кроме приобретенного по безвозмездным сделкам (дарение, завещание, приватизация), входит в состав общего совместного имущества супругов, если супруги не установили режим раздельной собственности брачным договором.
Сделки с совместно нажитым имуществом заключаются с согласия обоих супругов. Предполагается, что один из супругов, совершая сделку по распоряжению общим имуществом, действует с согласия другого супруга. Однако для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.
Для совершения каких сделок с недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие супруга?
Стоимость оформления сделки купли-продажи недвижимости складывается из следующих расходов:
О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет. На практике, как правило, банковские и нотариальные расходы стороны делят поровну, расходы на сбор документов несет сторона, предоставляющая документы, услуги юриста, риелтора оплачивает сторона, заказавшая соответствующие услуги, пошлину за регистрацию сделки в Росреестре оплачивают стороны поровну, а пошлину за регистрацию перехода права собственности оплачивает покупатель.
Согласно российскому законодательству, цена недвижимости может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).
Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.
Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.
К ничтожным сделкам относятся:
К оспоримым относятся:
Расторжение договора купли-продажи квартиры может происходить по соглашению сторон либо через суд (если вторая сторона существенно нарушила условия договора), а также в одностороннем порядке, если договор предусматривает такой порядок расторжения по инициативе одной из сторон.
Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон. В этом случае заключается дополнительное соглашение к основной сделке. Если первоначальная была нотариально удостоверена, то и дополнительное соглашение оформляется также в нотариальной форме.
При утере договора купли-продажи документ можно восстановить через Росреестр, который регистрировал переход права собственности, или нотариуса, если он нотариально заверялся.
Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.
Данному вопросу мы посвятили отдельную статью.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.