Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса?

10.07.2020
ШЛЯХТИЧ ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА
Автор:
ШЛЯХТИЧ ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Гражданский кодекс РФ в статье 163 предусматривает такую форму сделки как нотариальное удостоверение. В рамках этой статьи мы рассмотрим, что такое нотариальное удостоверение, зачем оно нужно, какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению и какие преимущества нотариальная сделка имеет перед сделкой в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом.

Кто же такой нотариус? Нотариус – лицо, уполномоченное совершать нотариальные действия. Цель деятельности нотариуса -  защита прав и законных интересов обратившихся к нему лиц путем совершения предусмотренных законодательными актами нотариальных действий. Деятельность нотариусов регулируется Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I.  Для осуществления своей деятельности нотариус наделен законом рядом прав и обязанностей.

    Нотариус имеет право:
  • совершать предусмотренные законом нотариальные действия в интересах лиц, обратившихся к нему;

  • составлять проекты сделок, заявлений и других документов, изготовлять копии документов и выписки из них, а также давать разъяснения по вопросам совершения нотариальных действий;

  • истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий. 

    Нотариус обязан:
  • оказывать обратившимся лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред;

  • разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона;

  • хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности.

Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Как видно из вышеприведенного, нотариальное заверение сделки дает гарантию того, что законность ее совершения проверена, стороны дееспособны, вправе заключить сделку и осознают права и обязанности, возникающие в результате ее заключения. Нотариус отвечает за законность совершения им нотариальных действий своим имуществом, поэтому в его интересах осуществить всестороннюю проверку сделки перед ее заключением.

Когда удостоверять сделку у нотариуса обязательно?

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение непременно требует нотариального удостоверения. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если ее нет в нижеприведенном списке.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, когда она обязательна, влечет ее ничтожность со всеми вытекающими негативными последствиями.

Рассмотрим основные случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые предусмотрел законодатель:

  • Сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Поскольку эти сделки затрагивают права третьих лиц – собственников долей, согласно ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в настоящее время при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. То есть если продается доля в московской квартире, то заверить договор купли-продажи может только московский нотариус. Нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки.

  • Договор ренты. Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора ренты.

  • Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки в соответствии со ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” также подлежат нотариальному удостоверению.

  • Сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо;

  • Предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.


Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности). Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.

Нужно ли удостоверять сделку по своему желанию? Какие преимущества дает нотариальная форма сделки по сравнению с простой письменной?

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. 

Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной. 

На практике в данную проверку включается получение общедоступных сведений из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и обременениях, а также информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов. 

С точки зрения законодателя, нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию; в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю должен быть возмещен. 

Однако, необходимо оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет. 

То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).

Нотариальное удостоверение дает также преимущество в сроках регистрации: если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день; если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов, что также является преимуществом в некоторых случаях (страхует от ситуаций, когда продавец “передумал” после подписания договора). Однако нотариальное удостоверение недешевое удовольствие: нотариусу придется заплатить 0, 1 - 0, 2 % от цены сделки. 

Обратите внимание! Нотариальное удостоверение - это дополнительная мера защиты, оно не заменяет юридическую проверку "чистоты" недвижимости, надежности продавца, так как нотариус не проводит полноценную проверку юридической "чистоты" недвижимости, не проверяет историю недвижимости, предшествующие сделки с данной недвижимостью, в круг его задач и обязанностей входит проверка законности конкретной сделки, наличия полномочий у данного продавца продать недвижимость, соблюдение формальностей при совершении сделки, нотариус не несет ответственности за законность предшествующих сделок. Поэтому покупатель должен сам проверить всю историю недвижимости, благонадежность продавца или привлечь юриста.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре.


Вы можете заказать комплексную услугу по юридическому сопровождению сделки, в том числе нотариальной сделки, или выбрать отдельные услуги (например, юридическую проверку "чистоты" недвижимости, продавца). 

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Нотариальные сделки: особенности оформления

Гражданский кодекс РФ в статье 163 предусматривает такую форму сделки как нотариальное удостоверение. В рамках этой статьи мы рассмотрим, что такое нотариальное удостоверение, зачем оно нужно, какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению и какие преимущества нотариальная сделка имеет перед сделкой в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом.

Кто же такой нотариус? Нотариус – лицо, уполномоченное совершать нотариальные действия. Цель деятельности нотариуса -  защита прав и законных интересов обратившихся к нему лиц путем совершения предусмотренных законодательными актами нотариальных действий. Деятельность нотариусов регулируется Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I.  Для осуществления своей деятельности нотариус наделен законом рядом прав и обязанностей.

    Нотариус имеет право:
  • совершать предусмотренные законом нотариальные действия в интересах лиц, обратившихся к нему;

  • составлять проекты сделок, заявлений и других документов, изготовлять копии документов и выписки из них, а также давать разъяснения по вопросам совершения нотариальных действий;

  • истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий. 

    Нотариус обязан:
  • оказывать обратившимся лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред;

  • разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона;

  • хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности.

Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Как видно из вышеприведенного, нотариальное заверение сделки дает гарантию того, что законность ее совершения проверена, стороны дееспособны, вправе заключить сделку и осознают права и обязанности, возникающие в результате ее заключения. Нотариус отвечает за законность совершения им нотариальных действий своим имуществом, поэтому в его интересах осуществить всестороннюю проверку сделки перед ее заключением.

Когда удостоверять сделку у нотариуса обязательно?

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение непременно требует нотариального удостоверения. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если ее нет в нижеприведенном списке.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, когда она обязательна, влечет ее ничтожность со всеми вытекающими негативными последствиями.

Рассмотрим основные случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые предусмотрел законодатель:

  • Сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Поскольку эти сделки затрагивают права третьих лиц – собственников долей, согласно ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в настоящее время при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. То есть если продается доля в московской квартире, то заверить договор купли-продажи может только московский нотариус. Нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки.

  • Договор ренты. Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора ренты.

  • Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки в соответствии со ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” также подлежат нотариальному удостоверению.

  • Сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо;

  • Предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.


Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности). Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.

Нужно ли удостоверять сделку по своему желанию? Какие преимущества дает нотариальная форма сделки по сравнению с простой письменной?

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. 

Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной. 

На практике в данную проверку включается получение общедоступных сведений из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и обременениях, а также информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов. 

С точки зрения законодателя, нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию; в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю должен быть возмещен. 

Однако, необходимо оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет. 

То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).

Нотариальное удостоверение дает также преимущество в сроках регистрации: если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день; если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов, что также является преимуществом в некоторых случаях (страхует от ситуаций, когда продавец “передумал” после подписания договора). Однако нотариальное удостоверение недешевое удовольствие: нотариусу придется заплатить 0, 1 - 0, 2 % от цены сделки. 

Обратите внимание! Нотариальное удостоверение - это дополнительная мера защиты, оно не заменяет юридическую проверку "чистоты" недвижимости, надежности продавца, так как нотариус не проводит полноценную проверку юридической "чистоты" недвижимости, не проверяет историю недвижимости, предшествующие сделки с данной недвижимостью, в круг его задач и обязанностей входит проверка законности конкретной сделки, наличия полномочий у данного продавца продать недвижимость, соблюдение формальностей при совершении сделки, нотариус не несет ответственности за законность предшествующих сделок. Поэтому покупатель должен сам проверить всю историю недвижимости, благонадежность продавца или привлечь юриста.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре.


Вы можете заказать комплексную услугу по юридическому сопровождению сделки, в том числе нотариальной сделки, или выбрать отдельные услуги (например, юридическую проверку "чистоты" недвижимости, продавца). 

5 37
Нотариальные сделки: особенности оформления
(37 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Загрузка
Загрузка
Загрузка
Наверх
Загрузка
Загрузка