Сдача недвижимости в аренду в 2024 году: пошаговая инструкция для арендодателей
- 7 апреля 2024
- 19 минут
- 48408
- 22
- Юрист, КЮН
- Стаж: 8 лет
В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Арендный бизнес становится все более популярным источником получения пассивного дохода.
Для того чтобы аренда была действительно способом получения пассивного дохода, необходимо максимально подробно учесть возможные вопросы в договоре аренде, а также четко и пошагово соблюдать процедуру оформления аренды недвижимости.
С приведенной ниже инструкцией, вы сможете избежать неквалифицированных действий, оформить сделку и успешно сдать недвижимость в аренду без привлечения риэлтора.
- ШАГ 1. Подготовьте объект к сдаче в аренду
- ШАГ 2. Разместите объявление об аренде, подготовьте документы и организуйте показы недвижимости
- ШАГ 3. Предоставьте арендатору документы для проверки объекта
- ШАГ 4. Подготовьте проект договора и согласуйте его условия с арендатором
- Образец договора аренды
- ШАГ 5. Подпишите договор аренды
- ШАГ 6. Подайте документы на регистрацию договора аренды в Росреестр *
- ШАГ 7. Подпишите передаточный акт с арендатором
Как сдать недвижимость в аренду без риелтора: инструкция
Если вы планируете сдать в аренду недвижимость, рекомендуем воспользоваться данным алгоритмом.
ШАГ 1. Подготовьте объект к сдаче в аренду
Предварительная подготовка объекта недвижимости к сдаче в аренду – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет сдать недвижимость выгоднее при небольших затратах.
Что можно сделать, чтобы подготовить недвижимость к сдаче в аренду?
- уберите все лишнее: вывезите старую мебель, вещи и пр., проведите генеральную уборку недвижимости и проветрите помещения - чистое и аккуратное помещение всегда привлекательнее
- сделайте по возможности текущий ремонт недвижимости (почините сломанный кран, фурнитуру и пр.), сделайте небольшие улучшения (повесьте новую тюль, подкрасьте затертые места): затраты на мелкий ремонт будут небольшие, но впечатление о недвижимости будет совсем другое
- приведите в порядок входную группу, помещения общего пользования по возможности
После подготовки недвижимости к сдаче необходимо сделать качественные фотографии при хорошем освещении: уберите все лишнее, добавьте какие-нибудь уютные аксессуары и пр.
Важный этап подготовки объекта к продаже - оценка размера арендной платы. Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену за пользование имуществом, поищите объявления о сдаче недвижимости в вашем районе с аналогичными условиями. Это позволит определить среднюю стоимость. В некоторых случаях рекомендуется привлечь опытного оценщика.
ШАГ 2. Разместите объявление об аренде, подготовьте документы и организуйте показы недвижимости
Разместить объявление о продаже можно на различных сайтах объявлений: ЦИАН, Яндекс недвижимость, Авито. Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, не используйте расплывчатые формулировки, добавьте конкретики. Рекомендуем при размещении фото защитить права на них, так как часто недобросовестные риелторы копируют чужие объявления и размещают от своего имени. Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о сдаче недвижимости в аренду друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о вашей недвижимости, тем лучше.
Показ недвижимости - это презентация недвижимости и важный этап сделки. Постарайтесь уделить внимание каждому арендатору, ответить четко на вопросы. Приобретите бахилы, если показываете недвижимость в дождливую погоду или зимой.
Разместив объявление о сдаче в аренду недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для заключения договора.
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности - документы, подтверждающие, что вы собственник недвижимости
- документы-основания вашего права собственности на недвижимость (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на наследство и т.д.)
- действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта) - для физических лиц
- учредительные документы (устав, учредительный договор), решение единственного учредителя (протокол общего собрания учредителей) о назначении единоличного исполнительного органа - для юридических лиц
- если договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на заключение договора аренды недвижимости, приобретенного в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе, решение суда)
- если ваши интересы будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями
- технический план, ТУ и прочая техническая документация по помещению (необходимо для коммерческой аренды).
ШАГ 3. Предоставьте арендатору документы для проверки объекта недвижимости
Как правило, арендаторы перед началом переговоров по согласованию договора арендатор проверяет юридическую чистоту объекта и его соответствие техническим и иным требованиям (например, если арендатор планирует осуществлять лицензируемую деятельность, то помещение должно соответствовать лицензионным требованиям и т.д.).
Прежде чем оформлять договор аренды, арендодатель и арендатор согласовывают условия сделки. В частности, договариваются о размере арендной платы, необходимым мероприятиям для подготовки помещения к переезду, распределению расходов по его подготовке, арендных каникулах, размере обеспечительного платежа, порядке оплаты и т.д. В некоторых случаях потребуется заключение предварительного договора аренды.
ШАГ 4. Подготовьте проект договора аренды недвижимости и согласуйте его условия с арендатором
Пожалуй, подготовка договора аренды и согласование его условий являются одним из самых важных этапов успешной сдачи в аренду. Договор должен учитывать все возможные спорные вопросы, требования сторон. При этом стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу, иначе сделка может не состояться. По нашей практике, поиск компромиссных условий при долгосрочной аренде может занимать недели, а то и несколько месяцев.
Как правило, договор аренды готовит и представляет на согласование арендодатель. Однако крупные арендаторы (торговые сети, франшизы и пр.) предлагают к подписанию свой проект договора аренды. Мы рекомендуем на этапе согласования договора аренды заказать услуги опытного юриста по аренде, который поможет выявить риски в договоре, исключить их или минимизировать, согласовать правки в договор для защиты ваших интересов.
- предмет аренды (адрес, кадастровый номер, площадь и иные характеристики объекта недвижимости)
- арендная плата, порядок ее внесения, изменения
- основания и порядок расторжения договора
- порядок возврата помещения после прекращения договора
- срок договора (если не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок)
- ответственность за неисполнение обязательств
- обязательства по содержанию и ремонту помещения
- данные и реквизиты сторон
Закажите подготовку договора аренды у юриста онлайн
ШАГ 5. Подпишите договор аренды
По общему правилу достаточно простой письменной формы договора аренды. Нотариальное удостоверение договора не требуется (однако некоторые контрагенты настаивают на нотариальной форме). Однако в некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.
- договоры аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
- договоры аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия
Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.
ШАГ 6. Подайте документы на регистрацию договора аренды в Росреестр *
Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:
- заявление о регистрации договора аренды (заполняется в Росреестре или МФЦ). Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление. Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган. Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.
- договор аренды
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
- если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) - оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
- согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
- согласие супруга (супруги) собственника, в случае если недвижимость приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом
- квитанция об оплате госпошлины - оригинал и копия
За регистрацию договора аренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
- для физических лиц - 2 000 рублей
- для юридических лиц - 22 000 рублей
Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет.
В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо. При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций. При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.
Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление.
ШАГ 7. Подпишите передаточный акт с арендатором
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Рекомендуем при принятии помещения еще раз проверить его техническое состояние, замечания к объекту зафиксировать в акте. Также в акте зафиксируйте показания счетчиков на момент приемки помещения.
Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
- Регистрация права собственности
- Проверка недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
- Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
- Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
- Юридическое сопровождение сделок с новостройками
- Юридическое сопровождение аренды недвижимости
- Оформление дарения недвижимости
- Юридическое сопровождение мены недвижимости
- Юридическое сопровождение ренты недвижимости
- Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте