Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью с гарантией результата

Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.

Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Основания для расторжения договора субаренды те же, что и договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем:

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

• Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.

• На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.

• Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.

• Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором:

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в следующих случаях:

• Передаваемое имущество непригодно для использования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.

• Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.

• Отказ в передаче имущества или создание преград в его использовании.

• Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор.

Вам необходимо выполнить обязательство со своей стороны и направить арендодателю письмо (с уведомлением и описью) о том, что срок действия договора истек, продлить его вы не намерены, помещение освобождено и вы готовы подписать акт приема-передачи. Вам стоит составить акт, описать в нем состояние помещения, подписать его и приложить к письму. В письме надо указать срок, в течение которого арендодателю предлагается подписать этот документ. Если в течение этого срока компания не отвечает на письмо, то помещение считается принятым без претензий.

В том случае, если договор субаренды заключен на больший срок, нежели чем договор аренды, то договор субаренды будет считаться действующий именно на срок основного договора аренды, так как договор аренды является основанием для заключения договора субаренды. Договор субаренды не может действовать дольше, чем договор аренды.

Нет, не будет. Пунктом 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества.

Да, это возможно. Действующая судебная практика говорит о том, что в том случае, если хозяйствующий субъект пользовался имуществом без действующего договора аренды, то с него подлежит взысканию стоимость пользования данным имуществом. В такой категории дел предметом доказывания является сам факт пользования, а также его стоимость.