Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
Аренда недвижимости в 2024 году: пошаговая инструкция для арендатора
- 7 апреля 2024
- 15 минут
- 19841
- 39
- Юрист
- Стаж: 10 лет
Аренда недвижимости - важный этап в создании и развитии бизнеса. Многие компании имеют по несколько договоров аренды – на офисы, складские помещения, торговые точки, квартиры для сотрудников и прочие. Расходы на аренду составляют весомую долю в финансовом балансе компаний. Поэтому при заключении договора аренды стороны особое внимание уделяют финансовым аспектам, а прочие условия часто ускользают из поля зрения. Между тем, договор аренды только на первый взгляд кажется достаточно простым. На деле он может таить в себе массу неприятных сюрпризов.
С приведенной ниже инструкцией, вы сможете избежать неквалифицированных действий, оформить сделку и успешно арендовать недвижимость без привлечения риэлтора.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ “АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ РИЭЛТОРА”
ШАГ 1. ПОИСК И ПРОСМОТР ПОМЕЩЕНИЯ
Объявления об аренде недвижимости можно найти на различных сайтах объявлений: ЦИАН, Яндекс недвижимость, Домклик, Авито.
ШАГ 2. ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И НАДЕЖНОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Перед началом переговоров по согласованию договора аренды недвижимости обязательно проверьте юридическую чистоту объекта и его соответствие техническим и иным требованиям (например, если вы планируете осуществлять лицензируемую деятельность, то помещение должно соответствовать лицензионным требованиям и т.д.).
- выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности - документы, подтверждающие, что вы собственник недвижимости;
- документы-основания права собственности арендодателя на недвижимость (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на наследство и т.д.);
- действующий паспорт - для физических лиц;
- учредительные документы (устав, учредительный договор), решение единственного учредителя (протокол общего собрания учредителей) о назначении единоличного исполнительного органа - для юридических лиц;
- если договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на заключение договора аренды недвижимости, приобретенного в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе, решение суда);
- если интересы арендодателя будет представлять доверенное лицо, то необходимо запросить доверенность;
- технический план, ТУ и прочую техническую документацию по помещению.
ШАГ 3. СОГЛАСОВАНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Пожалуй, подготовка договора аренды и согласование его условий являются одним из самых важных этапов. Договор должен учитывать все возможные спорные вопросы, требования сторон. При этом стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу, иначе сделка может не состояться. По нашей практике, поиск компромиссных условий при долгосрочной аренде может занимать недели, а то и несколько месяцев.
Как правило, договор аренды готовит и представляет на согласование арендодатель. Однако крупные арендаторы (торговые сети, франшизы и пр.) предлагают к подписанию свой проект договора аренды. Мы рекомендуем на этапе согласования договора аренды заказать услуги опытного юриста по аренде, который поможет выявить риски в договоре, исключить их или минимизировать, согласовать правки в договор для защиты ваших интересов.
- предмет аренды (адрес, кадастровый номер, площадь и иные характеристики, ваши технические и иные требования к объекту недвижимости, цель использования)
- арендная плата, порядок ее внесения, изменения (если в договор арендодатель включает возможность одностороннего изменения арендной платы, ограничьте периодичность и размер разового увеличения), арендные каникулы (если договорились о них)
- основания и порядок расторжения договора
- порядок возврата помещения после прекращения договора
- срок договора (если не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок)
- ответственность за неисполнение обязательств
- обязательства по содержанию и ремонту помещения, условия компенсации произведенных вами неотделимых улучшений в помещений, если вы принимаете помещение без ремонта
- данные и реквизиты сторон
Закажите подготовку договора аренды у юриста онлайн
ШАГ 4. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
По общему правилу достаточно простой письменной формы договора аренды. Нотариальное удостоверение договора не требуется (однако некоторые контрагенты настаивают на нотариальной форме). Однако в некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.
- договоры аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
- договоры аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия
Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.
ШАГ 5. РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ *
Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:
- заявление о регистрации договора аренды (заполняется в Росреестре или МФЦ). Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление. Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган. Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.
- договор аренды
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
- если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) - оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- если одновременно с государственной регистрацией договора аренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка или технический план для регистрации договора аренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
- согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица или решение, подтверждающее, что данная сделка для юридического лица не является крупной. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор аренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
- согласие супруга (супруги) собственника, в случае если недвижимость приобретена в период брака и является совместно нажитым имуществом
- квитанция об оплате госпошлины - оригинал и копия
За регистрацию договора аренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
- для физических лиц - 2 000 рублей
- для юридических лиц - 22 000 рублей
Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет.
В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо. При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций. При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.
Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление.
ШАГ 6. ПОДПИСАНИЕ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Рекомендуем при принятии помещения еще раз проверить его техническое состояние, замечания к объекту зафиксировать в акте. Также в акте зафиксируйте показания счетчиков на момент приемки помещения.
Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
- Регистрация права собственности
- Проверка недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
- Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
- Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
- Юридическое сопровождение сделок с новостройками
- Юридическое сопровождение аренды недвижимости
- Оформление дарения недвижимости
- Юридическое сопровождение мены недвижимости
- Юридическое сопровождение ренты недвижимости
- Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте