Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Особенности при покупке квартиры с несовершеннолетним

25.12.2017
ШЛЯХТИЧ ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА
Автор:
ШЛЯХТИЧ ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА
Руководитель отдела по работе с физическими лицами
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

В этой статье мы рассмотрим особенности правового положения несовершеннолетних и связанные с ним риски и специфику покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки с недвижимостью, в том числе заключение договора купли-продажи, могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки сами с письменного согласия своих законных представителей.

Права несовершеннолетних защищены законодателем от злоупотребления со стороны родителей или иных законных представителей. Они не вправе совершать (давать согласие на совершение) сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение его имущества, без согласия органов опеки и попечительства.

Родители  не вправе совершать сделки с ребенком, за исключением передачи имущества ему в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Ничтожной является сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015).

Но отсюда и возникают риски покупателя. Если родители не озаботятся получением разрешения от органов опеки и попечительства, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ  как сделка, совершенная без согласия государственного органа, необходимость получения которого предусмотрена законом, по иску органов опеки.

Стало быть, задача покупателя – убедится в получении  разрешения на продажу приобретаемой недвижимости.

Тем более, что согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, чьей задачей является проверка законности сделки перед ее совершением, обязан убедиться, что все необходимые условия для ее совершения соблюдены.

Но судебная практика говорит, что риск остается. Например, решение, принятое Бабушкинским районным судом города Москвы от 10 апреля 2012 года № 2-20\12 по иску органа опеки о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

 Родители малолетнего обратились в орган опеки и попечительства с заявлениями на получение предварительного разрешения на заключение договора купли-продажи трехкомнатной квартиры и покупки двух двухкомнатных квартир.  Документы на 3 квартиры были представлены. Было выдано предварительное разрешение на заключение договоров купли-продажи квартир. Согласно постановлению родители малолетних детей обязаны представить копии договоров купли-продажи трех квартир, копии свидетельств о регистрации прав на квартиры, приобретенные на малолетних детей, а также выписки из домовых книг по новым местам регистрации. Однако в установленные сроки данные документы не были представлены. Документы были представлены после неоднократных предупреждений, однако подлинность их вызвала сомнение. В дальнейшем было установлено, что жилое помещение к моменту обращения в орган опеки и попечительства уже было продано. При этом, при подаче заявления с просьбой дать разрешение на сделку, была также представлена выписка из домовой книги, из которой следовало, что малолетние зарегистрированы, однако малолетние дети по указанным адресам не проживали и зарегистрированы не были. Родителями малолетних детей не выполнены условия, изложенные в предварительном разрешении органа опеки и попечительства, при продаже трехкомнатной квартиры, новые квартиры не приобретены в их собственность.  Жилищные права детей были нарушены. При этом покупатель, по мнению суда, совершил все необходимые действия, направленные на максимальную проверку юридической чистоты приобретаемой недвижимости и на момент заключения договора купли-продажи, и не только у него, но и у органа опеки и попечительства отсутствовали какие-либо основания полагать, что имеет место нарушение прав несовершеннолетних. Но, несмотря на это, защищая интересы несовершеннолетних, суд принял решение признать договор недействительным.

Еще момент, который необходимо учитывать при покупке квартиры – право пользования ею, имеющееся у зарегистрированных в ней граждан, в том числе несовершеннолетних. Необходимо учитывать, что принудительное снятие их с регистрации в жилом помещении, даже при смене собственника, происходит только по решению суда (ст. 35 Жилищного кодекса РФ). Что представляет собой дополнительные временные и денежные траты, особенно это касается снятия с регистрации несовершеннолетних граждан.  Поэтому перед совершением сделки купли-продажи необходимо убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован.

Теперь рассмотрим вопрос, как продать квартиру ребенка. Что за органы опеки и при каких условиях они дают согласие на отчуждение?

Для продажи квартиры в Москве необходимо обратиться в органы социальной защиты населения района местонахождения продаваемой недвижимости. Органы социальной защиты очень ответственно относятся к своим обязанностям и тщательно проверяют, не ущемляются ли интересы несовершеннолетнего при продаже. Поэтому, кроме паспорта, свидетельства о рождении и правоустанавливающих документов на отчуждаемый объект они требуют предоставления гарантий, что на имя несовершеннолетнего приобретается квартира не меньшей стоимости или же на его счет положена соответствующая денежная сумма.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по полному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе сделок с несовершеннолетними. К нам обращаются как покупатели недвижимости, так и продавцы.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверка дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(77 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх