Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Чем опасны квартиры, купленные за счет материнского капитала?

25.12.2017
МЕРКУЛОВ ИГОРЬ ПЕТРОВИЧ
Автор:
МЕРКУЛОВ ИГОРЬ ПЕТРОВИЧ
Заместитель директора
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

С 1 января 2007 года в РФ вступил в действие ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”. Он был принят в целях улучшения демографической ситуации в стране и помощи семьям, имеющим двух и более детей.  Несмотря на то, что цель данного закона определена как поддержка семей, имеющих детей, используемая терминология и порядок выплаты материнского капитала позволяет сказать, что данная выплата направлена прежде всего на поддержку матерей как социально незащищенную категорию граждан РФ. Данная позиция подтверждается также Конституционным судом РФ.

Закон ввел понятие материнского (семейного) капитала (далее по тексту - материнский капитал) - средств федерального бюджета, передаваемых в бюджет ПФР на реализацию мер государственной поддержки.

Право на материнский капитал возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства:

1) женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 года;

2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;

3) мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года.

Проще говоря, материнский капитал представляет собой денежную сумму (сейчас 453 026 рублей), которая может быть использована семьей на определенные законом цели. Возможны следующие варианты использования:

  • улучшение жилищных условий;

  • получение образования детьми;

  • формирование накопительной пенсии для женщин;

В этой статье мы поговорим о направлении материнского капитала на улучшение жилищных условий, обязанностях, которые налагает этот способ использования на покупателя и рисках при покупке квартиры, при приобретении которой был использован материнский капитал.

Материнский капитал может быть направлен на приобретение любым законным образом  или строительство жилого помещения, а также на погашение кредита, взятого с целью приобретения жилого помещения.

Использование материнского капитала накладывает определенные ограничения на приобретателя помещения. Он обязан оформить указанное жилое помещение в общую долевую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:

  • после снятия обременения с жилого помещения - в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);

  • после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию - в случае индивидуального жилищного строительства или участия в долевом строительстве;

  • после внесения лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, - в случае участия в кооперативе;

  • после перечисления ПФР средств маткапитала - в остальных случаях.

Итак, в установленные законом сроки собственник должен оформить жилье в общую долевую собственность детей и родителей. После регистрации права общей долевой собственности на недвижимость требования закона можно считать исполненными. Но далеко не все их исполняют. Кто-то в силу низкой правовой культуры, а кто-то имеет умысел на мошенничество.  Какие влечет последствия нарушение данных требований?

К сожалению, нет публичных источников, в которых отражается использование материнского капитала на улучшение жилищных условий. Если при покупке квартиры с использованием средств маткапитала это будет отражено в договоре купли-продажи, то при погашении кредитных обязательств открытых данных о его использовании в процессе приобретения жилья нет. И нет системы контроля за исполнением собственником указанных требований закона. Прокуратура и органы опеки стоят на страже защиты интересов несовершеннолетних, но все случаи нарушения закона отследить они не могут.

Поэтому возникают такие судебные дела, как приведенное ниже.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 09.08.2016 по делу № 33-9775/2016

Одна сторона (УДА) обратилась к другой (КАС) с иском о признании права собственности. УДА приобрел у КАС квартиру и произвел оплату по договору, а она уклоняется от регистрации. КАС обратилась со встречным иском о признании заключенного договора недействительным на том основании, что при приобретении проданной квартиры она использовала средства маткапитала, но не выделила доли детям и не получила согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Суд удовлетворил  требования УДА, признав его добросовестным приобретателем, подчеркнув, что УДА не был поставлен в известность о приобретении квартиры  с использованием средств маткапитала. Это не могло быть ему известно из других источников, поскольку использование средств маткапитала было связано с погашением КАС кредита. Сведения об использовании средств маткапитала не носят публичный характер. Самостоятельно запросить в банке такие сведения УДА не мог, поскольку они составляют банковскую тайну.

В этом случае все кончилось хорошо, но судебная практика противоречива.

ВС Республики Татарстан  в апелляционном определении  от 4 апреля 2016 г. по делу № 33-5998/2016 в сходной ситуации не признал покупателя добросовестным приобретателем, кроме прочего,  на основании того, что доказательств, свидетельствующих о принятии ею при заключении договора всех доступных мер должной осторожности, нет. Сам факт того, продавец владел спорными объектами недолго и реализовал очень дешево,  по мнению суда, свидетельствуют о необходимости усомниться в "чистоте" сделки.

Поэтому покупателю необходимо учитывать возможность неисполнения продавцом требований закона при покупке квартиры. Что должно насторожить: приобретение продавцом квартиры после 2007 года, наличие у него 2 и более детей с датой рождения после 2007 года. Можно попросить его предоставить справку из ПФР об остатке средств материнского капитала, подтверждения использования средств материнского капитала на другие цели.

Но, даже если детей в паспорте продавца не значится вообще, это не значит, что их нет. Поэтому при любой покупке на вторичном рынке недвижимости, приобретенной продавцом после 2007 года, имеет смысл:

  • изучить договор, на основании которого он владеет продаваемой квартирой;

  • отразить в  договоре купли-продажи, что продавец гарантирует неиспользование средств материнского капитала при приобретении продаваемой квартиры;

  • отразить в договоре купли-продажи реальную стоимость;

  • запросить у продавца квартиры справку из ПФР о получении/неполучении сертификата на материнский капитал, использовании средств с назначением платежа.

  • прошивать договор, состоящий из нескольких страниц, с подписью сторон на прошивке либо распечатывать договор на одном листе с двух сторон.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверка дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Вправе ли налогоплательщик оформить налоговый вычет при продаже недвижимости, приобретенной за счет средств материнского капитала?

Согласно статье 41 Налогового кодекса РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Таким образом, полученный налогоплательщиком материнский (семейный) капитал является доходом налогоплательщика, однако он в силу прямого указания закона (п. 34 статьи 217 Налогового кодекса РФ) освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

При этом поскольку полученные налогоплательщиком суммы материнского (семейного) капитала являются доходом налогоплательщика, направление налогоплательщиком таких сумм на приобретение недвижимого имущества или получение ребенком образования является расходами налогоплательщика.

Соответственно при продаже недвижимого имущества со сроком владения менее 3 лет (а с 2016 года менее от 3 до 5 лет в зависимости от основания приобретения недвижимости) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, в том числе на средства материнского (семейного) капитала. Данной позиции придерживается Федеральная налоговая служба (письмо ФНС России от 22.07.2014 № БС-4-11/14019).

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(5 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх