Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке, основные особенности

25.12.2017
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

На рынке недвижимости имеется огромное количество предложений продажи прав на жилые помещения, которые еще строятся. Как минимизировать риски при покупке такого жилья, на что обратить внимание и на что не стоит соглашаться – об этом мы сейчас поговорим.

Есть два способа приобрести права на строящееся жилье – заключить договор долевого участия в строительстве и вступить в жилищно-строительный кооператив, обладающий правами застройщика.

Вам могут предлагать и другие способы, такие как:

  • Заключение предварительного договора купли-продажи строящегося жилья;

  • По договору «соинвестирования»;

  • По «вексельной схеме».

Но такие предложения отражают желание застройщиков уйти от действия защищающего «дольщиков» законодательства и приобрести возможность недобросовестно исполнять свои обязанности. Не соглашайтесь на них!

Рассмотрим ниже особенности  указанных выше законных способов привлечения денег дольщиков:

Вступление в ЖСК

Что нужно понимать про жилищно-строительные кооперативы:

ЖСК – это некоммерческая организация (потребительский кооператив). Право на получение жилого помещения возникает у члена ЖСК по факту внесения паевого взноса. Высший орган управления ЖСК – собрание его членов. Они выбирают правление ЖСК, они утверждают проектную документацию, они самостоятельно руководят его деятельность. То есть не вы заключаете договор с организацией, и она вам должна, а вы являетесь частью организации и имеете с ней корпоративные, а не договорные отношения. И регулируются они уставом кооператива. Поэтому законодательство о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется! И прав, предоставленных дольщику законодательством об участии в долевом строительстве, у него тоже нет. Законодательная защита его гораздо меньше. Например, как мы уже говорили в статье, посвященной ЖСК, взыскать с кооператива неустойку за просроченную сдачу дома в эксплуатацию – очень проблематично. Но, если вы все же хотите рискнуть, обратите внимание на следующие документы:

  • Устав ЖСК. Посмотрите, какие обязательные взносы с членов кооператива он предусматривает, каков порядок выплаты паевого взноса в том случае, если вы решите покинуть ряды его членов. При этом обратите внимание, что решением общего собрания взносы могут меняться (на первоначальном этапе строительство большее количество голосов, как правило, у строительной компании).

  • Выписку из единого государственного реестра юридических лиц. Поможет вам убедиться, что такое юридическое лицо существует, не находится в процессе ликвидации или реорганизации. Обратите внимание на лицо, действующее без доверенности – председателя. Именно с ним или с уполномоченным им лицом вы можете вести переговоры, им должны быть подписаны предложенные вам на подпись документы, желательно запросить его копию паспорта.

  • Документы на землю. Необходимо убедиться, что земельный участок принадлежит ЖСК на каком либо законном праве, срок этого права еще не истек, категория земель, подходящая для строительства.

  • Разрешение на строительство должно быть выдано этому же ЖСК, он должен выступать в роли застройщика, либо иметь заключенный с застройщиком договор.

  • На всякий случай проверьте по базе данных на предмет банкротства, исполнительных производств, судебных процессов.

Чего делать нельзя:

  • Нельзя давать доверенность на участие в собрании каким-либо неизвестным вам лицам. Поскольку в этом случае все важные решения будут приняты без вас. И вы будете удивлены, узнав, что на прошедшем собрании утвердили существенные изменения в проектную декларацию, а вы не можете его оспорить. Поскольку присутствовали на этом собрании в лице своего представителя и голосовали за.

Договор долевого участия в строительстве

Граждане, приобретающие права на строящиеся объекты жилой недвижимости по договорам долевого участия в строительстве, защищены как Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 “О защите прав потребителей”. Кроме того,  Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” от 26.10.2002 № 127-ФЗ предусматривает для них особый статус.

Но все равно застройщики продолжают банкротиться, а «дольщики» терять деньги. Поэтому каждый гражданин, принимающий решение о заключении договора долевого участия, должен самостоятельно проверить самого застройщика и его историю, документы на строящийся объект, договор долевого участия на соответствие законодательству. Мы уже посвящали этому серию статей, тут перечислим только основные моменты:

  • Первое и главное правило. Не передавать застройщику деньги до государственной регистрации договора. По законе оплата по договору производится только после его государственной регистрации. Таким образом вы лишите застройщика возможности «двойной» продажи выбранной вами квартиры. Росреестр при регистрации осуществляет проверку отсутствия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся доме, анализируя проектную документацию.

До подписания договора:

  • Важно убедиться, что в отношении юридического лица – застройщика не начата процедура банкротства, оно не находится в стадии ликвидации или реорганизации, что лицо, предлагающее вам подписать документы – действительно представитель застройщика. Для этого проверяем его по информации из реестра банкротств, получаем в порядке, аналогичном описанному выше, выписку из ЕГРЮЛ, анализируем полученную информацию.

  • На основе проверки бухгалтерской документации застройщика можно убедиться, что банкротство в ближайшее время ему не грозит.

  • Надо проверить документы на землю – застройщику ли принадлежит земельный участок, на каком праве, на какой срок, какова категория земель.

  • Убедиться, что имеется разрешение на строительство.

  • Убедиться, что проектная декларация утверждена контролирующим органом в предусмотренном законом порядке.

  • Проверить информацию о реализованных объектах застройщиком, о судебных процессах и исполнительных производствах.

Если, потратив немного времени, проверить хотя бы основные моменты, перечисленные выше, вероятность быть обманутым снизится довольно сильно.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по сопровождению сделок по покупке недвижимости в новостройке.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью при покупке в новостройке в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” приобретаемой недвижимости: проверка разрешения на строительство, документов на земельный участок, проектной декларации и т.д.;

  • проверку информации о застройщике: сведений о банкротстве, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют застройщика как добросовестного контрагента, анализ бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения на предмет экономической стабильности застройщика, анализ уставных документов, заключений проверяющих органов  на предмет соответствия застройщика требованиям закона, а также на наличие ограничений;

  • проверку соблюдения всех необходимых формальностей при заключении ДДУ (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • проверку предлагаемого к заключению договора на предмет рисков и соблюдения формальностей; особая проверка и выявление рисков при заключении договора уступки прав требования по ДДУ;

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(96 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх