Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Покупка квартиры у юридического лица: Основные особенности, документы

25.12.2017
САРЫЧЕВ ВЛАДИМИР СЕРГЕЕВИЧ
Автор:
САРЫЧЕВ ВЛАДИМИР СЕРГЕЕВИЧ
Юрист
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Покупку недвижимости у юридического лица можно выделить в отдельную тему для статьи в силу особенностей юридического лица как участника гражданских правоотношений. Если гражданин заключает сделки от своего лица сам, то юридическое лицо действует через свои органы. Кто и при каких условиях может заключать сделки от имени юридического лица, как можно проверить правомочность представителя или лица, действующего согласно уставу, какие документы обязательны для ознакомления при заключении сделки с юридическим лицом, кроме правоустанавливающих документов на объект недвижимости, мы рассмотрим в этой статье.

Любое юридическое лицо имеет систему органов управления, в которую обязательно входит лицо, имеющее право действовать без доверенности. Называться это лицо может по-разному: директор, генеральный директор, председатель и т.д.. Именно он будет подписывать договор купли-продажи или выдавать доверенность на его подписание. Сведения о нем содержатся в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).  Доступ к реестру публичный, получить выписку из него со всеми данными о юридическом лице легко. Надо зайти на сайт  ФНС. Ввести ОГРН или ИНН юридического лица. В найденном нажать на наименование юридического лица. При этом формируется выписка из ЕГРЮЛ в формате PDF. Из этой выписки можно получить всю основную информацию о юридическом лице, в том числе информацию о лице, имеющем право действовать без доверенности (будем называть его директор), и дате внесения сведений о нем в ЕГРЮЛ.  Затем необходимо проверить, не просрочены ли его полномочия и вправе ли он заключать сделку купли-продажи недвижимости. Для этого необходимо запросить у контрагента устав организации и решение о назначении руководителя. Устав можно самостоятельно заказать в налоговой инспекции, где юридическое лицо стоит на учете, код налоговой – первые четыре цифры КПП. Устав у продавца лучше запросить в оригинале и сделать с него копию самостоятельно. Любой юрист в своей практике сталкивался с десятком случаев подмены листочков в копиях документов.

Из решения (протокола собрания, решения единоличного высшего органа) нам важна информация о дате назначения директора на должность, органе, его назначившем, кворуме собрания, принявшего решение о его назначении, количестве голосов лиц, голосовавших за его назначение – в случае, если он назначен решением коллегиального высшего органа. Эту информацию мы будем сравнивать с данными устава. При внесении данных о смене директора в ЕГРЮЛ регистрирующий орган (ФНС) эти данные не проверяет.

Что мы смотрим в уставе:

  • Срок полномочий директора – необходим для понимания, не просрочены ли его полномочия.  Если в Уставе срок полномочий – 3 года, а решение о его назначении было принято 4 года назад, то совершать сделки от имени организации такой директор уже не правомочен.

  • Орган, назначающий директора на должность, при каких условиях он вправе принимать решения по этому вопросу (кворум) и какое количество голосов «За» необходимо для принятия решения – сверяем с предъявленным решением. Это особенно важно, если директор назначен решением коллегиального органа (общее собрание участников общества с ограниченной ответственностью, например) недавно. Лучше убедиться на сайте арбитражного суда, что никем из участков иск о признании недействительным решения этого собрания не заявлен.

  • Полномочия директора, раздел о сделках – вправе ли он заключать сделку с объектом недвижимого имущества, с объектом такой стоимости. Возможно, для заключения такой сделки необходимо разрешение иного органа управления  в организации.

  • Если необходимо разрешение иного органа – смотрим, что это за орган, при каких условиях он вправе принимать решения по этому вопросу (кворум) и какое количество голосов «За» необходимо для принятия решения.

Если разрешение необходимо, запрашиваем еще документ (решение, протокол собрания), где оно дается. Сравниваем его с данными, полученными из устава организации. Сверяем кворум и большинство, которым было принято решение. Обращаем внимание на подтверждение принятия собранием решения в соответствии с п. 3 ст. 67.1 ГК РФ.

Кроме того, для юридических лиц существует такое понятие как “крупная сделка”.

Это сделка, выходящая за рамки обычной хозяйственной деятельности, при которой общество приобретает или отчуждает имущество, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. Такие сделки подлежат одобрению общим собранием участников общества. А если в обществе создан совет директоров, то уставом могут быть отнесены полномочия по одобрению сделок стоимостью 25-50 % совету директоров. В противном случае такая сделка может быть признана недействительной. Исключение из правил: общество одного участника, когда директор является одновременно и единственным участником - в этом случае одобрение не нужно.

Поэтому у общества необходимо запросить также бухгалтерскую отчетность на последнюю отчетную дату с подтверждением о сдаче ее в налоговый орган, уточнить в уставе, не предусмотрели ли учредители какие-то особенности в отношении крупной сделки и получить при необходимости согласие уполномоченного органа на совершение сделки. Если сделка не является крупной, то желательно еще попросить письмо от общества о том, что сделка для него не является крупной.

Проверка всех указанных выше данных дает гарантию того, что договор с вами подпишет правомочное лицо и согласия на совершение сделки получены. Даже если что-то пойдет не так, закон на стороне «добросовестного приобретателя».

Статья 173.1 ГК РФ устанавливает, что сделка, совершенная без необходимого согласия органа юридического лица, является оспоримой. Но при этом оспоримая сделка, совершенная без необходимого согласия органа юридического лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Статья 174 ГК РФ говорит о том, что если полномочия лица на совершение сделки ограничены, и при ее совершении такое лицо вышло за пределы этих ограничений, сделка может быть признана недействительной лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Кроме того, прежде чем заключать сделки с юридическим лицом, стоит проверить его по базе арбитражного суда и ФССП. Большое количество арбитражных дел и исполнительных производств – повод не связываться. Обязательно необходимо обратить внимание на наличие у общества дел о банкротстве, так как при банкротстве юридического лица действуют особые правила совершения сделок. Более того, нужно обратить на наличие признаков скорого банкротства (количество долгов, сроки неисполнения решений, бухгалтерская отчетность и т.д.), так как при введении процедуры банкротства сделки, совершенные в течение 3 лет, будут предметом оспаривания.

Должна насторожить сниженная цена объекта, небольшой срок пребывания его в собственности организации и несколько перепродаж в течение короткого срока. Это явные признаки будущих проблем.

Также при любой сделке с объектом недвижимости важно изучить правоустанавливающие документы на объект и его историю, но более подробно об этом в этой статье.

Итак, что нужно дополнительно проверить при покупке недвижимости у юридического лица:

  • полномочия директора: срок полномочий, наличие записи о нем в ЕГРЮЛ, полномочия на подписания сделок;

  • при подписании представителем по доверенности проверить полномочия также представителя, об этом подробнее здесь.

  • признаки крупной сделки и согласие на ее совершение;

  • наличие признаков будущего банкротства и возбужденные дела о банкротстве юридического лица;

  • споры участников организации с обществом;

  • репутацию юридического лица: наличие долгов, судебных дел и т.д.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по полному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе при приобретении у юридического лица.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверка дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(38 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх