Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Особенности сделок с земельными участками

25.12.2017
СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Автор:
СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Исполнительный директор
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Земельные участки, согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, относятся к недвижимому имуществу. Особенности правового статуса земельных участков как объектов гражданско-правового оборота установлены Земельным кодексом РФ.

Специфика оборота земельных участков в том, что к ним применимы такие понятия как “категория земель” и “разрешенное использование”.

Все земельные участки в РФ относятся к одной из следующих категорий:

  • земли сельскохозяйственного назначения;

  • земли населенных пунктов;

  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

  • земли особо охраняемых территорий и объектов;

  • земли лесного фонда;

  • земли водного фонда;

  • земли запаса.

В рамках каждой категории существуют виды разрешенного использования. Виды разрешенного использования для каждой из категорий раскрываются в Приказе Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (ред. от 30.09.2015) “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”. От вида разрешенного использования зависит, что именно можно делать на принадлежащем вам земельном участке.

Например, если вид разрешенного использования «Садоводство», то на этом земельном участке нельзя построить жилой дом. Возведенное вами строение будет называться «нежилое здание» и зарегистрироваться (прописаться) в нем будет невозможно.

А если вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства, то на этой земле можно:

  • построить дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей и прописаться туда.

  • разбить сад и засадить огород.

  • разместить гараж и подсобные сооружения.

Очень важно при покупке земельного участка обращать внимание на категорию земель и вид разрешенного использования, чтоб не купить участок, не соответствующий вашим целям. Проверить категорию и вид разрешенного использования можно, заказав выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Перевод земель из категории в категорию осуществляется на основании положений Федерального закона “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” от 21.12.2004 № 172-ФЗ и является довольно сложной процедурой.

Вид разрешенного использования можно поменять (в рамках категории земель), но лучше изначально приобрести подходящий для ваших целей земельный участок.

Статья 37 Земельного кодекса РФ предусматривает ряд дополнительных требований к договору купли-продажи земельных участков. В частности, следующие условия таких договоров являются недействительными:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно независимо от согласия второй стороны;

  • ограничивающие любые формы распоряжения земельным участком в порядке реализации правомочий нового собственника;

  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на участки третьими лицами.

Также этой статьей установлены дополнительные основания для расторжения договора купли-продажи или уменьшения цены ранее заключенного договора (по выбору покупателя). Покупатель имеет право на все перечисленное в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации

  • об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

  • о разрешении на застройку данного земельного участка;

  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

  • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

  • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Посмотрим, как реализуются эти положения, на примере из судебной практики:

Апелляционное определение по делу № 33-19186/17, вынесенное судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от  26 июня 2017 года.

Истец обратилась в суд с иском о расторжении договора, возмещении причиненного ей ущерба. Между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка, разрешенное использование – для дачного строительства. Об ограничениях в его использовании и обременениях истец не уведомлялась. Однако вскоре она получила предупреждение о том, что вблизи ее земельного участка расположен действующий магистральный газопровод высокого давления, следовательно, какое-либо строительство на данном земельном участке запрещено.  Суд в первой инстанции принял решение в ее пользу. Апелляционная инстанция определила оставить решение суда первой инстанции без изменений. Такое решение было основано на том, что договор, заключенный сторонами, прямо предусматривал отсутствие обременений и ограничений в использовании земельного участка, существенным условием договора было целевое назначение земельного участка – для дачного строительства. Но на спорном земельном участке проходит газопровод высокого и среднего давления, что является основанием для ограничений по использованию данного земельного участка, и использование по назначению - для ведения личного подсобного хозяйства, не представляется возможным. Судебная коллегия руководствовалась нормами   ст. 37 Земельного кодекса РФ, ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

К особенностям оборота земельных участков необходимо также отнести ограничение в обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьей 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Договор купли-продажи, заключенный с нарушением права преимущественной покупки, ничтожен.

При заключении договора купли-продажи земельного участка важно обратить внимание на имеющиеся ограничения оборота данной категории земли.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(33 голоса)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх