Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Как выбрать надежного и проверенного застройщика?

01.08.2018
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

В этой статье мы поговорим о том, как сориентироваться в море предложений на рынке строящегося жилья и правильно выбрать застройщика.

Посмотрим, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика.

Во-первых, дольщик должен проверить самого застройщика (юридическое лицо, с которым планируется заключение ДДУ). Во-вторых, дольщик должен проверить сам объект строительства, удостовериться в наличии необходимых разрешений. Обо всем по порядку.

Что включает в себя проверка застройщика?

1. Оценку финансовой устойчивости застройщика по данным бухгалтерской отчетности застройщика.

Данные бухгалтерской отчетности за последние годы (например, в августе 2018 года можно по большинству застройщиков оценить отчетность за 2016 год, в редких случаях за 2017 год) публикуются на сайте Росстата. Если на сайте Росстата информации нет - это повод задуматься (скорее всего, застройщик отчетность не сдает). Кроме того, дольщик может запросить информацию о последней бухгалтерской отчетности у застройщика перед покупкой, данная информация не представляет собой коммерческую тайну. Более того, закон устанавливает обязанность застройщика предоставлять каждому обратившемуся бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности и аудиторское заключение за последний год.

На какие показатели в бух.отчетности дольщику обратить внимание?

- чистая прибыль (убыток) за отчетный период и предыдущий год (посмотреть динамику изменений);

- выручка, поступления за отчетный период;

- величина чистых активов;

- размер основных средств и запасов застройщика, иные активы;

- размер дебиторской задолженности;

- размер краткосрочных и долгосрочных обязательств застройщика.

2. Проверку общей информации о юридическом лице застройщика: учредители, руководитель застройщика и уставной капитал, о начале реорганизации, ликвидации.

Данные сведения указаны в выписке из ЕГРЮЛ (поиск по ОГРН или ИНН застройщика).

Стоит обратить внимание на уставный капитал застройщика (если его размер чуть больше 10 тыс. руб. - это повод задуматься). Однако анализ выписки из ЕГРЮЛ в отрыве от бухгалтерской отчетности не дает полного представления о финансовой устойчивости застройщика. Дольщику стоит помнить, что значительный размер уставного капитала не свидетельствует о том, что застройщик является на 100 % платежеспособным, так как отсутствует законодательный запрет на использование уставного капитала (это не замороженные деньги, которые гарантированно есть у застройщика).

3. Поиск информации о судебных спорах с участием застройщика в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

Посмотреть судебные иски к строительной компании и принятые по ним решения арбитражных судов (рассматривают экономические споры, например, требования к застройщику поставщиков товаров, подрядчиков и т.д.) можно в Картотеке арбитражных дел и в Банке решений. Необходимо проанализировать не только количество арбитражных дел, а также проверить даты их рассмотрения, прочитать решения суда для оценки сути спора и взысканных сумм (требования истцов могут быть удовлетворены частично или в требованиях может быть отказано судом; кроме того, из решения суда можно сделать вывод о наличии или отсутствии у застройщика уважительных причин для неоплаты долга – например, наличие встречных требований по качеству и т.д.). Обратите внимание, на корпоративные споры в арбитражном суде между учредителями, на споры о взыскании денег с застройщика банком.

Судебные споры с участием застройщика в судах общей юрисдикции оценить труднее, так как данная база не является такой открытой как база арбитражных судов (в решениях часть информации удаляется, к тому же не всегда публикуется оперативно информация о судебных делах). В первую очередь, дольщику необходимо посмотреть судебные дела с застройщиком в суде общей юрисдикции по месту нахождения застройщика (для определения территориальной подсудности нужно указать актуальный адрес застройщика из выписки из ЕГРЮЛ, которую можно получить на сайте ФНС по ссылке выше). Кроме того, нужно посмотреть судебные дела в суде по месту нахождения объекта строительства (так как у дольщиков есть право выбора данной подсудности). Определить территориальную подсудность можно здесь. По Москве определить подсудность можно также здесь.

Однако необходимо учитывать, что дольщики вправе обращаться также в суды общей юрисдикции по месту своего жительства (например, по искам о расторжении ДДУ, взыскании неустойки за просрочку, качеству строительства и т.д.). Единая база судебных дел судов общей юрисдикции только разрабатывается. Сейчас ГАС «Правосудие» работает в тестовом режиме, может не содержать актуальной информации, долго загружаться. Судебные дела, рассматриваемые районными судами г. Москвы, несколько проще посмотреть. Это можно сделать здесь, выбрав «все суды» и указав наименование застройщика, но так как указывается именно наименование, а не ИНН или ОГРН, то могут быть указаны дела по другим организациям с похожим названием. То есть для получения полной информации о судебных делах в судах общей юрисдикции необходимо потратить достаточное количество времени. Само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойки за просрочку, расторжению ДДУ не является показателем его неплатежеспособности. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что корпуса застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.

4. Поиск исполнительных производств в отношении застройщика

Информацию о непогашенных долгах застройщика по решениям суда или постановлениям об административном правонарушении можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов (база ФССП доступна по ссылке).

Если у застройщика много старых неоплаченных исполнительных листов на большие суммы – это повод задуматься.

5. Поиск информации о возможном банкротстве застройщика

В указанной выше Картотеке арбитражных дел дольщик может посмотреть, не поданы ли заявления о признании банкротом застройщика. Если такие заявления имеются, а тем более, если их много, то это может свидетельствовать о риске неплатежеспособности. При этом дольщику необходимо проанализировать судебные акты арбитражного суда в рамках данных дел о банкротстве на предмет того, насколько требования кредиторов обоснованы и могут повлечь признание застройщика банкротом, так как подача и принятие судом к производству заявления о признании банкротом еще не свидетельствует о том, что данное заявление будет признано обоснованным, его обоснованность проверяется судом в рамках заседания. Например, заявления о банкротстве, поданные дольщикам, не получившими неустойку по решению суда в связи с просрочкой строительства, не могут быть признаны обоснованными по следующим причинам. Штрафные санкции (неустойки, убытки и проценты за просрочку платежа) не учитываются при определении наличия признаков банкротства застройщиков (п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве), поэтому здесь застройщику ничего не угрожает. Но невзыскание дольщикам неустойки за просрочку по решению суда может свидетельствовать о проблемах с наличием денежных средств у застройщика и возможными проблемами при финансировании строительства (как правило, дольщики обращаются в суд о признании банкротом застройщика, когда уже прошли этап обращения в банк с исполнительным листом, службу судебных приставов и не получили денежные средства). Поэтому информация о таких заявлениях дольщиков нужно оценить в совокупности с информацией о застройщике по пунктам, описанным выше.

Стоит также ознакомиться с заявлениями о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве, которые публикуются на Федресурсе.

6. Проверка реестра проблемных застройщиков и объектов

Такие сведения содержатся в различных реестрах органов государственной власти Российской Федерации. Например по Москве и Московской области застройщика можно проверить в реестре проблемных застройщиков, который периодически обновляется на сайте Министерства строительного комплекса Московской области. Сводный перечень проблемных объектов Московской области - здесь.

7. Проверка застройщика на долги по налогам

Можно посмотреть на сайте ФНС. Здесь налоговые органы публикует информацию о юридических лицах, не представляющих налоговую отчетность более года и/или имеющих превышающую 1000 рублей задолженность по уплате налогов, которая не была взыскана принудительно. Наличие застройщика в данном списке свидетельствует о существенных финансовых проблемах застройщика.

8. Проверка информации о выданных застройщику кредитах

С одной стороны, хорошо, если банки кредитуют застройщика:

- во-первых, кредитные организации оценивают платёжеспособность застройщика перед выдачей кредитов.

- во-вторых, у застройщика будут средства на строительство объекта.

С другой стороны, значительное число кредитов, отсутствие собственных средств выручки в течение нескольких лет, могут свидетельствовать о возможных рисках отсутствия денег на погашение кредита в будущем, а соответственно о потенциальном банкротстве. Сведения о кредитах можно получить в бух.отчетности, а также косвенно по залогу имущества застройщика, залогу долей учредителей.

9. Проверка информации о ранее введенных в эксплуатацию объектах недвижимости данного застройщика

Данную информацию необходимо получать дополнительно для получения полной информации о застройщике, но нужно помнить, что наличие введенных в эксплуатацию объектов недвижимости не свидетельствует однозначно о финансовой устойчивости застройщика. Стоит вспомнить обанкротившихся застройщиков с многолетней историей (например, Группа компаний СУ-№155).

Что включает в себя проверка объекта долевого строительства?

1. Проверка разрешений на строительство дома

Помимо проектной декларации на сайте застройщика должно быть опубликовано разрешение на строительство. Продлевалось ли разрешение на строительство? Сколько раз и на какой срок? Если разрешение продлено - это повод задуматься. Посмотреть список продленных разрешений на строительство по Московской области можно на сайте Минстроя МО. В данном государственном органе можно также получить информации, имеется ли разрешение на строительство на данный объект, получить его копию. В г. Москве функцию по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию осуществляется Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, в нем также можно получить сведения о выданных разрешениях. 

2. Проверка документов, подтверждающие права на земельный участок

Дольщик должен проверить категорию земли, вид разрешенного использования, а также уточнить, на каком праве принадлежит дольщику земельный участок, на котором осуществляется строительство. Если он принадлежит на праве аренды, то уточнить срок аренды, проверить регистрацию договора аренды, наличие споров в суде между застройщиком и арендодателем. Важно также уточнить границы земельного участка, так как иногда застройщики осуществляют строительство частично за пределами участка.

3. Проверка проектной документации в части сроков начала и окончания строительства

Если сроки переносятся - это отражается в изменениях в проектной декларации. Сроки окончания строительства, указанные в договоре долевого участия не должны превышать сроков, указанных в проектной декларации. Уточните, сколько раз переносились сроки строительства (исходя из проектной документации). Обратите внимание на то, как в ДДУ указан срок передачи объекта долевого строительства (внимание: в ДДУ обычно указывается 2 срок: срок ввода в эксплуатацию и срок передачи, важен именно второй срок, так как данный срок определяет срок исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта, а в случае его нарушения дольщик вправе требовать выплаты неустойки, а при значительной просрочке требовать расторжения договора; за нарушение первого срока закон не предусматривает таких санкций. Часто застройщики применяют «редакционные» хитрости: выделяют жирным срок ввода в эксплуатацию (который меньше), а срок передачи указывают далее по тексту без выделения (например, срок передачи – не позднее 90 рабочих дней с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию). Поэтому внимательно читайте договор.

Что еще можно узнать из проектной декларации?

  • полную информацию о проекте строительства заинтересовавшего вас объекта, в том числе о его основных характеристиках, подключении к инженерным сетям и сетям связи, планируемом благоустройстве территории;

  • обо всех незавершенных и завершенных проектах застройщика.

  • о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области строительства и инженерной деятельности, и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

4. Узнайте, сколько застройщик «продал» в доме квартир

На сайте Росрестра можно узнать, сколько квартир в интересующем вас ЖК «продал» по ДДУ застройщик. Если застройщик в доме продал 80% квартир и при этом только закончил рыть котлован, то разумеется не стоит здесь ничего покупать. В сервисе Росреестра "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" в форме нужно проставить кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство дома (есть в проектной декларации) – далее "сформировать запрос" – далее кликаем на адрес земельного участка для открытия карточки с информацией по данному земельному участку - далее "права и ограничения" – считаем записи "залог в силу закона" - это и есть зарегистрированные в Росреестре ДДУ, которые отражают обращенный на землю залог, согласно нормам ФЗ-214.

5. Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома. Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку.

6. Проверка аккредитации объекта недвижимости и застройщика кредитными организациями

Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК. Чем больше список, тем лучше: при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности. 


Сохраните статью в избранное в вашем браузере и вам не придется в дальнейшем собирать ссылки на необходимые для проверки застройщика ресурсы по всему интернету. Если вам понравилась статья, поделитесь информацией с друзьями в социальной сети по ссылкам ниже.

Помимо оценки застройщика и объекта строительства дольщику стоит внимательно прочитать договор долевого строительства на предмет включения условий, противоречащих закону, нарушающих права дольщика. Дольщику стоит также запросить у застройщика копию устава, который дает информацию о структуре органов управления застройщика и их компетенции. Кроме того, необходимо уточнить данные руководителя организации, действующего без доверенности, а если договор подписывает сотрудник по доверенности, то запросить копию доверенности. Указанные документы необходимы для анализа правомочности лиц, подписывающих договор участия в долевом строительстве. В отдельную статью мы выделили вопросы дольщиков при приобретении недвижимости по договору уступки прав требования по ДДУ: какие риски несет такую договор? Читайте здесь.

Вот некоторые признаки, свидетельствующие о том, что вас хотят обмануть:

Застройщик предлагает заключить не договор участия в долевом строительстве, а другой, к примеру, соинвестирования или предварительный договор.

Застройщик требует оплаты по договору до его регистрации в Росреестре.

Застройщик требует оплаты наличными деньгами по приходному ордеру.

Конечно, законодательство постоянно совершенствуется, и контролирующие органы осуществляют свои функции, но всегда лучше проявить максимум осторожности и осмотрительности. Тем более, что речь идет о больших деньгах.

Поэтому проверкой застройщика на соответствие его требованиям закона, его надежности и финансовой устойчивости перед заключением договора долевого участия в строительстве нельзя пренебрегать.

Проверка надежности и добросовестности застройщика займет немного времени, но значительно уменьшит риски потенциального участника долевого строительства.

 

Если вы не готовы тратить свое время на поиск и анализ информации застройщике – обращайтесь к нам: проведем полную проверку надежности застройщика и предоставим официальное заключение юриста о потенциальных рисках.

Что включает в себя проверка застройщика юристом?

Заключение юриста по результату проверки застройщика, выполненное нашими юристами, включает в себя описанные выше мероприятия по проверке застройщика, а также проверку застройщика при помощи платных программ (проверка сведений, которые отсутствуют в открытых источниках или их трудно найти):

1. полный анализ арбитражных дел, в которых застройщик выступает ответчиком, включая анализ решений суда, сути споров, оспариваемых (взыскиваемых сумм);

2. анализ всех доступных судебных дел в судах общей юрисдикции, в которых застройщик выступает ответчиком;

3. предоставление и анализ юристом и бухгалтером полной финансовой отчетности застройщика;

4. предоставление и анализ информации об исполнительных производствах застройщика (то есть неисполненных решениях суда, неоплаченных штрафах), включая историю возбужденных и прекращенных производств;

5. поиск аффилированных (взаимосвязанных лиц) лиц (через специальную платную лицензионную программу), анализ финансовой устойчивости аффилированных лиц, то есть мы оцениваем риски не только компании-застройщика, но их взаимосвязанных лиц - компаний, в которых учредителем/директором являются аналогичные лица.

6. расчет количества реализованных застройщиком по ДДУ квартир (по данным Росреестра);

7. предоставление и анализ информации о банкротстве застройщика (не только возбужденных дел о банкротстве, но и сообщения о намерении подать заявление о банкротстве), а также о банкротстве руководителей/учредителей, аффилированных лиц;

8. предоставление и анализ информации о налоговой задолженности застройщика;

9. предоставление и анализ информации о реорганизациях, ликвидации, включая анализ правопредшественников и правопреемников;

10. предоставление и анализ информации лизинговых договорах застройщика;

11. предоставление и анализ информации о проводимых проверках застройщика, их результатах;

12. предоставление и анализ информации о членстве в СРО, наличии лицензий;

13. предоставление и анализ информации о бенефициарах застройщика, анализ бенефициаров застройщика (финансовой устойчивости), сведений об учредителях акционерных обществ;

14. предоставление и анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;

15. опционально: предоставление и анализ информации об имуществе застройщика (недвижимости, транспортных средствах) и открытых расчетных счетах;

16. предоставление и анализ отзывов о застройщике, информации в интернете о строительстве объекта, о завершенных объектах застройщика, об аккредитации банками объекта, выданных застройщику кредитах (опционально: для клиентов, проживающих не в Московском регионе, предоставляем услугу по выезду сотрудника на объект строительства для фотосъемки);

17. вывод юриста о рисках приобретения недвижимости у данного застройщика.

18. опционально: проверка объекта долевого строительства по пунктам, указанным выше в статье, и проверка договора долевого участия строительства.

Вы можете дополнительно поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ застройщика проводился в полном соответствии с вашими пожеланиями.

 

Стоимость базовой проверки застройщика – 10 000 рублей.

Стоимость базовой проверки застройщика +проверка объекта + проверка ДДУ – 20 000 рублей.

Для заказа полной проверки застройщика позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы!



Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(17 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх