Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Как выбрать надежного и проверенного застройщика?

25.12.2017
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

В этой статье мы поговорим о том, как сориентироваться в море предложений на рынке строящегося жилья и правильно выбрать застройщика.

Для начала разберемся, кто такие застройщики, какими нормативными актами регулируется их деятельность.

Застройщик – это юридическое лицо, привлекающее средства по договорам долевого участия в строительстве. Деятельность застройщиков регулируется Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” от 30.12.2004 № 214-ФЗ.  Заключение договора долевого участия - на данный момент лучший способ покупки прав на строящийся объект недвижимости. Права «дольщиков» - участников долевого строительства хорошо защищены действующим законодательством. Но закон защищает тех, кто знает свои права и умеет их реализовывать. Поэтому выбор застройщика, которому можно доверять, дольщик может и должен совершить самостоятельно.

Посмотрим, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика.

Первое, что привлекает внимание – реклама строящегося объекта. Каждый представляет себе, что именно он хотел бы приобрести, и, встречаясь с подходящими предложениями, хочет узнать все о них подробней. Это можно сделать на сайте организации – застройщика.  Кроме ежемесячно обновляемых фотографий заинтересовавшего вас объекта, там можно найти следующие сведения, которые помогут сделать правильный выбор:

  1. Информацию об объектах строительства, уже введенных в эксплуатацию этим застройщиком. Очевидно, что чем больше у застройщика удачно завершенных проектов, тем больше к нему доверия.

  2. Далее стоит обратить внимание на проектную декларацию. Этот документ проходит проверку в уполномоченных органах исполнительной власти и содержит в себе достоверную информацию, что подтверждается официальным заключением. Внесение в декларацию недостоверных сведений дорого обойдется застройщику: ст. 14.28 кодекса об административных правонарушениях РФ предусматривает ответственность в виде штрафа от 200 000 до 400 000 тысяч рублей за опубликование проектной декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию. К тому же, в случае, если сведения проектной декларации окажутся неполными или недостоверными, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки с застройщиком недействительной. И, при условии положительного решения, вернуть свои деньги с процентами.

Что можно узнать из проектной декларации:

  • полную информацию о проекте строительства заинтересовавшего вас объекта, в том числе о его основных характеристиках, подключении к инженерным сетям и сетям связи, планируемом благоустройстве территории;

  • примерный график строительства, включающий информацию об этапах и о сроках его окончания, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

  • обо всех незавершенных и завершенных проектах застройщика.

  • о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области строительства и инженерной деятельности, и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Из изложенного видно, что проектная декларация содержит достаточно информации об объекте строительства.

Но, кроме объекта, нас интересует еще и сам застройщик. В первую очередь – состояние его финансовых дел. Закон устанавливает обязанность застройщика предоставлять каждому обратившемуся бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности и аудиторское заключение за последний год. Этих документов достаточно для того, чтоб проследить динамику развития бизнеса застройщика, убедиться, что он не стоит на пороге банкротства и финансовые результаты его деятельности – положительные.

Кроме того, при выборе застройщика стоит воспользоваться предоставленным законом правом ознакомиться с:

  • разрешением на строительство выбранного вами объекта.

  • документами, подтверждающими наличие у застройщика прав на земельный участок, на котором происходит строительство.

Это основополагающие документы, без которых работы над выбранным вами домом не могут даже начаться.

Законом еще установлено право истребования у застройщика копий свидетельств о регистрации его в качестве юридического лица, о постановке на налоговый учет и устава организации, но при выборе застройщика мы также рекомендуем получить электронную выписку из единого государственного реестра с актуальной информацией. Информация о директоре организации (лице, имеющем право действовать без доверенности), дате его регистрации и размере уставного капитала позволят убедиться, что вы не имеете дело с «фирмой – однодневкой», и организация - застройщик соответствует требованиям закона. Также выписка нужна, чтоб удостовериться, что застройщик не находится в процессе ликвидации или реорганизации.

Кроме того, при выборе застройщика не стоит пренебрегать публичными источниками, содержащими весьма важную информацию:

  • реестр сведений о банкротстве;

  • информация о проведенных проверках деятельности застройщиков;

  • реестр московских застройщиков;

  • картотека судебных дел;

  • реестр ФССП о возбужденных исполнительных производствах (долгах).

Далее – перечень признаков, свидетельствующих о том, что вас хотят обмануть:

  • Застройщик предлагает заключить не договор участия в долевом строительстве, а другой, к примеру, соинвестирования или предварительный договор.

  • Застройщик требует оплаты по договору до его регистрации в Росреестре.

Конечно, законодательство постоянно совершенствуется, и контролирующие органы осуществляют свои функции, но всегда лучше проявить максимум осторожности и осмотрительности. Тем более, что речь идет о больших деньгах.

Поэтому проверкой застройщика на соответствие его требованиям закона, надежность и добросовестность перед заключением договора долевого участия в строительстве нельзя пренебрегать.

Для проверки соответствия застройщика требованиям закона стоит уяснить характер этих требований. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям закона:

  • требования к уставному капиталу – он должен быть полностью оплачен и соответствовать размеру, установленному законом. Размер зависит от объема строительства с долевым участием, минимальный 2,5 миллиона рублей. Данные о размере уставного капитала можно получить из устава организации или выписки из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ),  сведения об оплате – из бухгалтерской отчетности.

  • Застройщик не находится в процессе ликвидации. Проверить, не находится ли застройщик в состоянии ликвидации или реорганизации можно, заказав выписку из ЕГРЮЛ.

  • В отношении застройщика не начата процедура банкротства. Это можно проверить  на федеральном ресурсе банкротств.

  • В отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания. Можно проверить по картотеке дел арбитражного суда. Большое количество арбитражных дел, кроме того, свидетельствует о том, что с этим юридическим лицом связываться не стоит.

  • Его нет в реестре недобросовестных поставщиков. Это можно проверить на сайте электронных торгов.

  • Его нет в реестре недобросовестных участников аукциона в отношении  земельных участков. Данная информация также имеется в открытом доступе в интернете.

  • У застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам. Это можно проверить на сайте налогового органа.

  • У руководителя и главного бухгалтера застройщика отсутствует судимость за преступления в сфере экономики.

Кроме этого, можно проверить, является ли застройщик надежным и добросовестным контрагентом, ориентируясь на данные публичных источников:

  • С 01 июля 2017 года вступят в силу положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ о едином реестре застройщиков, соответствующих требованиям закона. При проверке застройщика можно будет убедиться, что данные о нем имеются в реестре.

  • Проверить по базе судебных приставов. Наличие исполнительных производств ставит под сомнение добросовестность контрагента.

Не стоит пренебрегать и документами, которые застройщик обязан предоставить по закону. Из бухгалтерской отчетности за последние три года и аудиторского заключения можно получить информацию о состоянии дел застройщика, убедиться, что его деятельность не убыточна, стоимость чистых активов не снижается, долги не растут. А стало быть, банкротство в ближайшее время ему не угрожает.

Устав даст информацию о структуре органов управления застройщика и их компетенции. Это пригодится для анализа правомочности принимаемых этими органами решений.

Проверяя документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, стоит обратить внимание на соответствие кадастрового номера участка остальным документам, если участок взят застройщиком в аренду, обратить внимание на срок аренды.

Множество полезной информации можно найти на сайте застройщика:

  • Разрешения на ввод в эксплуатацию домов, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет, с указанием места их нахождения и сроков ввода в эксплуатацию. Очень важная информация. Застройщик, имеющий законченные проекты с минимумом претензий к нему, с большей долей вероятности надежен.

  • Проект договора участия в долевом строительстве, который предлагается для подписания дольщикам. Проверяем соответствие его закону, способы обеспечения исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, штрафы и неустойку за просрочку выполнения обязательств. Существенные условия этого договора: подробное определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок его передачи, стоимость, сроки и порядок ее оплаты, гарантийный срок на строящийся дом, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Договор должен соответствовать проектной декларации.

  • Фотографии строящихся застройщиком объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства. Застройщик обязан обновлять их каждый месяц. По ним можно оценить скорость строительства.

  • Заключение  контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона. Как минимум стоит убедиться в том, что такое заключение существует, поскольку проектная декларация – документ, содержащий максимум информации о застройщике и строящемся доме.

Проверка надежности и добросовестности застройщика займет немного времени, но значительно уменьшит риски потенциального участника долевого строительства.

В отдельную статью мы выделили вопросы дольщиков при приобретении недвижимости по договору уступки прав требования по ДДУ: какие риски несет такую договор? Читайте здесь.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по сопровождению сделок по покупке недвижимости в новостройке.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью при покупке в новостройке в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” приобретаемой недвижимости: проверка разрешения на строительство, документов на земельный участок, проектной декларации и т.д.;

  • проверку информации о застройщике: сведений о банкротстве, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют застройщика как добросовестного контрагента, анализ бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения на предмет экономической стабильности застройщика, анализ уставных документов, заключений проверяющих органов  на предмет соответствия застройщика требованиям закона, а также на наличие ограничений;

  • проверку соблюдения всех необходимых формальностей при заключении ДДУ (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • проверку предлагаемого к заключению договора на предмет рисков и соблюдения формальностей; особая проверка и выявление рисков при заключении договора уступки прав требования по ДДУ;

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(17 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх