Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Как не попасть на мошенников в сделках с недвижимостью?

25.12.2017
СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Автор:
СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Исполнительный директор
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Рынок недвижимости всегда был излюбленным полем для деятельности мошенников. Высокие цены, низкая правовая культура и доверчивость граждан, несовершенство российского законодательства способствуют распространенности мошенничества с недвижимостью. В данной статье мы рассмотрим схему работы мошенников и поговорим о способах защиты от них.

Основные риски на рынке недвижимости несет покупатель. Продавцу достаточно выбрать надежный способ оплаты за отчуждаемую недвижимость и внимательно читать подписываемые документы, чтоб чувствовать себя спокойно. Хотя и продавец может оказаться жертвой обмана, если, к примеру, трехсторонний договор аренды ячейки специально составлен так, чтоб он не смог получить свои деньги. Поэтому, конечно, и продавцу, в случае недостаточной юридической грамотности, лучше прибегать к помощи профессионалов.

Но покупатель все же рискует больше – сделка, заключенная им, может быть признана судом недействительной, качество купленной недвижимости может отличаться от заявленного, купленная недвижимость может оказаться предметом судебного спора или иметь обременения.

Основная схема работы мошенников – незаконная, часто неоднократная  продажа квартиры, а потом заявление иска в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. Для того чтобы понять, почему покупателю следует быть особенно осторожным, необходимо ознакомиться с последствиями признания сделок недействительными. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Очевидно, что получить обратно  по решению суда право собственности на квартиру гораздо проще, нежели деньги. К тому же, еще недавно была распространена практика указания в договоре меньшей суммы, чем передавалось в реальности – покупателю объяснялось, что для ухода от налогов. Это широко использовалось в мошеннических схемах. В судебной практике есть случаи, когда недобросовестный продавец менял страничку с суммой сделки в договоре на другую, с меньшей суммой, получал деньги и уклонялся от регистрации перехода права собственности,  заявив иск о признании договора недействительным (апелляционное определение Свердловского областного суда от 09.08.2016 по делу № 33-9775/2016). Более того, как правило, мошенники продают квартиры, которые им не принадлежат, поэтому остаются в выигрыше.

Рассмотрим классическую схему работы мошенников на примере из судебной практики:

Гражданское дело № 2-1215/2010, рассмотренное 5 июля 2010 года Индустриальным районным судом г. Хабаровска:

Минькова Т.М. обратилась в суд к Коновальчуку Р.А., Семенову В.В. с иском, которым просит признать недействительными два последовательно заключенных договора купли-продажи ее квартиры, первый из которых был подписан от ее имени неким Варосяном Г.А. по доверенности. Истец, обратившись за счетами на квартплату, узнала, что ее квартира продана. Причем два раза. Ею, по доверенности–Коновальчуку Р.А., им – Семенову В.В., далее - Курылевой В.Л., которая в данный момент проживает в квартире. При этом никакой доверенности на имя Варосяна Г.А. она не давала. Нотариус  данный факт подтвердила, показав при этом, что доверенность, оформленная от имени Миньковой на имя Варосяна Г.А., ею не удостоверялась. При этом Курылева узнала о наличии судебного спора относительно оплаченной ею квартиры только при подаче документов на регистрацию, поскольку на квартиру были наложены обеспечительные меры в виде ареста. Она подала встречный иск о признании за ней права собственности на квартиру как за добросовестным приобретателем. Минькова пояснила, что в спорной квартире не проживала. К ней пришел сотрудник милиции, предъявил удостоверение на имя Варосяна М. и сообщил, что у неё в квартире произошел пожар, попросил предоставить паспорт и правоустанавливающие документы на её квартиру. После чего, очевидно, квартира и была отчуждена по подложной доверенности. Суд принял сторону Миньковой, посчитав, что Курылева не может быть признана добросовестным приобретателем, поскольку не проявила должной осмотрительности при покупке квартиры, к тому же спорная квартира выбыла из Миньковой помимо ее воли, поэтому добросовестность не имеет значения. Очевидно, что продавец получил свою квартиру обратно, а вот получит ли уплаченные деньги покупатель – под вопросом.

Это дело очень показательно. Из него очевидно, что надо делать, чтоб не стать жертвой похожей аферы:

  • Помнить, что добросовестным приобретателем может быть признано только тот, кто при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Поэтому всегда важно внимательно изучать все аспекты сделки. Курылева не озаботилась получением выписки из реестра и пропустила тот факт, что относительно квартиры имеется судебный спор и наложен арест в качестве обеспечительной меры. Более того, Минькова была зарегистрирована  в спорной квартире, но Курылева этим фактом тоже не заинтересовалась. Это дало суду возможность справедливо отказать ей в признании ее добросовестным приобретателем.

  • Не связываться с объектами недвижимости, которые часто меняют собственников – это частый признак мошенничества.

  • Явно заниженная стоимость недвижимости тоже часто указывает на наличие проблем. При приобретении недвижимости по явно заниженным ценам стоит быть особенно осторожным.

  • При приобретении квартиры по доверенности проверять, не прекращены ли полномочия по доверенности в реестре. Следует понимать, что в случае смерти доверителя это не сразу отразится в реестре. Вывод: при покупке квартиры по доверенности быть особенно осторожным, а желательно вообще избегать покупки по доверенности, так как, как правило, скорее собственник выделит свободный день для подписания договора купли-продажи, чем выдаст доверенность на свободную продажу своего имущества.

  • Общий совет – всегда внимательно читать подписываемые документы, многостраничные подписывать на каждой странице, и после прошивки, на прошивке.

  • И - при недостаточном уровне юридической грамотности не пренебрегать услугами профессионалов.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(37 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх