Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Как происходит сделка купли-продажи дома? Особенности сделок

25.12.2017
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Автор:
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

В этой статье мы рассмотрим особенности сделок с домами как с объектами недвижимого имущества.

Основная особенность этого типа сделок в том, что при покупке дома одновременно покупается и участок, или часть его. Ст. 552 Гражданского кодекса РФ запрещает продажу недвижимости без земельного участка, на которой она расположена. Согласно закону, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Если же участок не в собственности, то покупателю передается возможность пользоваться земельным участком на том же праве и тех же условиях, что действовали для продавца.

Дом и земельный участок, на котором он расположен.  – два отдельных объекта права собственности, они учитываются в едином государственном реестре недвижимого имущества отдельно, у каждого из них имеется свой кадастровый номер.

Поэтому, при заключении договора купли-продажи дома одновременно заключается договор купли-продажи земельного участка. Можно включить оба объекта в предмет одного договора, но необходимо помнить, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Предмет договора в этом случае будет состоять из двух объектов, по каждому из которых необходимо указать все позволяющие определить его данные – адрес расположения, кадастровый номер и так далее.

Цену тоже стоит указать отдельно за каждый отчуждаемый объект, так будет удобнее при регистрации и в дальнейшем для целей применения налоговых вычетов.

Не лишним будет напомнить, что в договоре ВСЕГДА надо указывать реальную цену отчуждаемого имущества, иначе можно потерять и деньги, и права на недвижимость. Некоторые делают это по неведению. Вот, например, как в деле №2-1/11 от 19 мая 2011 года, рассмотренном Павловским районным судом Алтайского края. Истец обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи жилого дома и прилегающего к нему земельного участка в связи с имеющими место существенными и неустранимыми дефектами дома, допущенными при его строительстве. В иске истец указала, что  в договоре покупная цена дома указана в 950 000 руб., однако фактически было уплачено в счет покупки  больше, поскольку она пошла навстречу ответчикам, желающим сэкономить на налогах. В подтверждение своих слов она представляла дополнительную расписку о получении дополнительной суммы. Суд, по результатам судебной строительно-технической экспертизы принял решение в пользу истца. Но, поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи прямо говорилось об общей цене дома и земли суд решил, что именно данная сумма подлежит возврату покупателю при расторжении спорного договора и приведения сторон сделки в первоначальное положение. В результате истец потеряла и дом, и часть денег, и все по своей вине.

Для многих важна возможность получить постоянную регистрацию в приобретаемом доме. Надо понимать, что беспроблемная постоянная регистрация возможна не в каждом доме.

Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” определяет садовый земельный участок как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 № 13-П “По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева признает противоречащим Конституции положения этого пункта, связанные с невозможностью регистрации. Закон Российской Федерации “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”, осуществляющий регулирование в сфере регистрации граждан по месту пребывания и жительства, не связывает регистрацию ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено, и, соответственно, не затрагивает гражданско-правовой статус садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Следовательно, регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках (безотносительно к тому, отнесены они к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения), сама по себе не может изменить целевое назначение этих земельных участков, указывает Конституционный суд.

Имеется и положительная судебная практика по этому вопросу, например, Определение Московского областного суда  от 4 августа 2011 г. по делу № 33-17692, определение Московского областного суда от 1 декабря 2011 г. по делу № 33-24236/11.  Из практики видно, что основной вопрос, рассматриваемый судом – является ли строение, в котором хочет зарегистрироваться истец, пригодным для постоянного проживания.

Но между тем изменения в спорный абзац до сих пор не внесены. Поэтому если категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», а разрешенное использование «садоводство», и нет желания идти в суд, оспаривая отказ в регистрации, а вопрос регистрации принципиален, то лучше предпочесть другой дом.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверка дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(36 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх