Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Сделки с земельным участком и домом

28.09.2019
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Сделки с земельным участком и домом: порядок оформления и регистрации

Сделки с земельными участками, загородными домами не уступают по популярности сделкам с квартирами (описание процедуры покупки жилого помещения мы посвятили отдельную статью “Покупка земельного участка без риэлтора”). В настоящей статье мы рассмотрим порядок оформления сделки по покупке земельного участка, дачи в СНТ, дома, а также процедуру регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка в Росреестре.

С данной поэтапной инструкцией, вы сможете купить земельный участок без привлечения риэлтора. В настоящей статье мы ответим на вопросы: как проходит сделка с землей, где оформляются сделки с земельными участками и домами, как оформить договор купли-продажи земельного участка без риэлтора, а также разберем нюансы процедуры регистрации права собственности на купленный земельный участок и дом. Особое внимание в данной инструкции уделено порядку оформления сделки с землей при использовании кредитных средств и регистрации ипотеки. 


Пошаговая инструкция “Процедура оформления покупки земельного участка и дома без риэлтора”

Настоящая инструкция содержит порядок проведения сделки купли-продажи земельного участка, этапы сделки купли-продажи недвижимости, а также особенности оформления документов при покупке земли и регистрации сделки с землей, загородной недвижимостью. Необходимо отметить, что данная инструкция применима при оформлении купли-продажи садового участка в СНТ, дачного участка в ДНП и при оформлении покупки земли под ИЖС.


Шаг 1 (для покупателей)

Выбор земельного участка, дома и проверка юридической чистоты недвижимости

Самый важный шаг при покупке недвижимости. Тщательно проверяя земельный участок, дом, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и истребования недвижимости из вашего владения. Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке”. В данной статье юридические аспекты проверки сделки с недвижимостью в зависимости от различных обстоятельств. Только после тщательной проверки объекта недвижимости желательно переходить к следующим пунктам настоящей инструкции. Отметим также, что при покупке земельного участка проводится дополнительная проверка ограничений в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований (для этого заказывается особая выписка из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка). Кроме того, при покупке земельного участка с домом необходимо проверить соблюдение законодательства при строительстве дома (получение необходимых разрешений, узаконена ли самовольная постройка или нет, есть ли возможности для ее узаконения, не нарушены ли строительные нормы). Также важно обратить внимание на границы земельного участка, проведенные работы по межеванию.  Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Об общих вопросах проверки юридической чистоты недвижимости и частных нюансах проверки земельного участка, дома читайте в статье по ссылке.

Также при покупке земельного участка сельхозназначения необходимо помнить о соблюдении права преимущественной покупки, принадлежащего муниципальному образованию, а также об ограничениях при продаже земельных долей (доли в праве собственности на земли сельхозназначения, образованные в порядке приватизации).


Шаг 1 (для продавцов)

Размещение объявления и подготовка документов для продажи земельного участка, дома. Показ земельного участка, дома потенциальным покупателям.


Разместив объявление о продаже земельного участка, дома, позаботьтесь о необходимых документах для оформления продажи дачного или иного земельного участка, дома.

В первую очередь для продажи недвижимости вам потребуется:

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности - документы, подтверждающие, что вы собственник земельного участка, дома, иного строения (бани, например);

  • действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта);

  • документы-основания вашего права собственности на недвижимость (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на на наследство и т.д.), а также документы-основания права собственности по всей цепочке предшествующих сделок с недвижимостью (как правило, осмотрительный покупатель проверит всю историю недвижимости);

  • нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на совершение сделки с недвижимостью, приобретенной в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе и т.д.);

  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, если недвижимость продает несовершеннолетний или недееспособный, либо если продается жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (и не могут быть сняты с учета), документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке с земельным участком, домом участвует несовершеннолетний или недееспособный);

  • отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением, срок ожидания ответа - 30 дней)  (если продается доля в общей долевой собственности на земельный участок, дом);

  • если ваши интересы на сделке с недвижимостью будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями (доверенность с полномочиями по подписанию договора купли-продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности должна быть нотариально удостоверена);

  • согласие залогодержателя на сделку, если недвижимость в залоге, или согласие получателя ренты, если недвижимость обременена рентой;

  • подтверждение соблюдения права преимущественной покупки, принадлежащего муниципальному образованию, при продаже земельного участка из земель сельхозназначения.


Иные документы (список будет представлен ниже) лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи недвижимости. 


Как правило, покупатели стремятся ознакомиться с документами до внесения аванса, а продавцы согласны предоставить документы только после внесения аванса. Здесь можно понять обе стороны: каждая сторона защищает свои интересы, стремиться снизить риски. Однако можно найти компромисс. Например, предоставить некоторые документы для первичной проверки до внесения аванса, остальные - после внесения, либо предоставить документы на «месте» до внесения аванса. Также при  необходимости может потребоваться предоставление документов банку (при использовании покупателем кредитных средств на покупку) или Пенсионному фонду РФ (при использовании средств материнского капитала), документы в данные организации подает покупатель, от продавца потребуется только содействие в сборе документов при необходимости.



Шаг 2

Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности с продавцом

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи земельного участка, дома, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора: предмет договора (индивидуальные характеристики земельного участка, дома: адрес, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования и т.д.) и цена покупаемого земельного участка, дома. Важным условием предварительного договора также является срок заключения договора купли-продажи земельного участка, дома (ДКП земельного участка и дома). Если он не согласован сторонами, то по закону равен одному году с момента заключения предварительного договора. Если покупатель и продавец не заключат договор в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив письменное предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. При этом важно знать основные правила о задатке:

  • если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;

  • если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;

  • если договор невозможно заключить либо стороны по обоюдному желанию расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс - это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора) задаток внесён не может быть. Деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 


Шаг 3

Предоставление документов на земельный участок, дом банку (при покупке земельного участка, дома в ипотеку)

После проверки документов на земельный участок, дом, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом последующем этапе процесса оформления покупки земельного участка или дома, или дачи с земельным участком будет принимать участие также банк.


Шаг 4

Подготовка или анализ представленного продавцом проекта договора купли-продажи земельного участка, строений. Согласование условий сделки, выбор способа оплаты стоимости земельного участка. Запрос документов на сделку у продавца.

До “выхода на сделку” покупатель запрашивает у продавца следующие документы:

  • если покупается жилой дом, выписку из домовой книги, в которой указываются лица, зарегистрированные в жилом доме (как правило, вопрос со снятием всех зарегистрированных лиц решается до сделки);

  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам, при оформлении продажи земельного участка в садовом товариществе (СНТ), ДНП необходимо получить справку об отсутствии задолженности по взносам в СНТ, ДНП (вопрос с погашением задолженности также решается до сделки);

  • справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях (лучше запрашивать справки с посещением врача, а не просто о “непостановке”);

  • в некоторых случаях (при сомнениях в адекватности продавца или если продавец преклонного возраста) советуем попросить продавца пройти медицинское освидетельствование на предмет “вменяемости” в день сделки.

До сделки с земельным участком (домом) стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 


Какие условия необходимо включить в договор купли-продажи земельного участка, дома?

  • описание земельного участка, дома (адрес, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования земельного участка, площадь);

  • основание приобретения права собственности продавцом (реквизиты договора купли-продажи, мены, дарения и т.д., или свидетельства о праве на наследство, иного документа, реквизиты свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН);

  • гарантии продавца относительно отсутствия залогов, иных обременений, ограничений права собственности, незаключения договора купли-продажи с иным лицом;

  • цена земельного участка, дома, порядок и сроки оплаты, распределение расходов по регистрации;

  • порядок передачи земельного участка и дома, перехода рисков случайной гибели;

  • гарантии продавца относительно отсутствия признаков банкротства продавца;

  • состоит ли продавец в браке, обязательство продавца получить согласие супруги (а), если продавец состоит в браке и земельный участок, дом являются совместной собственностью.

  • обязательства по погашению задолженности по взносам и коммунальным услугам;

  • в договоре купли-продажи жилого дома отображаются лица, сохраняющие право на проживание, порядок освобождения ими жилого дома (или указывается, что зарегистрированные лица на момент подписания договора отсутствуют);

  • ответственность сторон.


Договор купли-продажи жилого дома, земельного участка, иного строения должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению:

- сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;

- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий);

- сделки по отчуждению жилого дома, если заявление и документы на регистрацию сделки будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Подробный перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, размещен в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Кроме того, стороны вправе по своему желанию заверить сделку нотариально. О том, нужно ли заверять добровольно сделку с земельным участком у нотариуса, какие преимущества дает такое удостоверение сделки, расходах на нотариуса также читайте в статье по ссылке.

Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации (сам договор не регистрируется, регистрируется именно переход права собственности, в связи с этим договор вступает в силу с момента его подписания, а не регистрации; также не требуется согласие супруги покупателя на покупку земельного участка).


Одним из самых важных вопросов при оформлении договора купли-продажи недвижимости (земельного участка, гаража, дома, участка и т.д.) является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты недвижимости, а также разберём порядок совершения сделки купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств. 


Последнее уточнение относительно оформления покупки дома и земельного участка: законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Поэтому одним из важнейших условий договора купли-продажи земельного участка с домом является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку.


Шаг 5

Подписание договора купли-продажи земельного участка, дома, оплата стоимости земельного участка, дома (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, правоустанавливающие документы на земельный участок (перечень правоустанавливающих документов в зависимости от основания покупки читайте в статье о проверке юридической чистоты недвижимости), паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи земельного участка, дома подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности либо стороны сами подают документы на регистрацию в Росреестр. С 01.02.2019 года эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре; после удостоверения сделки нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр, в исключительных случаях он представляет их в бумажном виде в течение 2 рабочих дней, но стороны могут отказаться от подачи документов через нотариуса. При подаче документов на регистрацию нотариусом в электронном виде действуют  сокращенные сроки регистрации - регистрация займет всего 1 день (если стороны сами подают документы на регистрацию на основании нотариальной сделки в Росреестр, то срок 3 рабочих дня, при подаче через МФЦ - 5 рабочих дней). После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости недвижимости. Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.


Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи земельного участка, дома с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи земельного участка, дома в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание земельного участка, дома, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности на земельный участок, дом), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.


Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с земельным участком, домом, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в жилом доме людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке земельного участка, дома с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

  1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

  2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, банк также оформляет договор об ипотеке, закладную. Для оформления договора об ипотеке и закладной необходимо провести оценку стоимости земельного участка (дома), а также в большинстве случаев необходимо заказать межевой, технический план (паспорт) объекта недвижимости (такой документ может быть в наличии у продавца либо его придется заказать в организации, выполнявшей обмеры помещения и изготовившей технический план помещения, межевой план земельного участка (выдается копия ранее изготовленного плана; так будет дешевле, чем заказывать план у новой организации с выездом кадастрового инженера). Кредитные деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом к покупателю и регистрации залога недвижимости в пользу банка.


Последнее уточнение по данному шагу сделки с недвижимостью: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами - вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).


Шаг 6

Регистрация перехода права собственности на земельный участок, дом в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, дома потребуется:

1) заявление о регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом (заполняется в Росреестре или МФЦ, подписывается двумя сторонами - продавец подписывает заявление о регистрации перехода права собственности, а покупатель - заявление о регистрации права собственности);

2) договор купли-продажи земельного участка, дома (оригинал - не менее 2 экз., желательно предоставить количество экземпляров по количеству сторон сделки: один для Росреестра, остальные для каждой стороны сделки, чтобы у каждой стороны остался оригинал договора с отметкой Росреестра; если договор удостоверялся нотариально, то подается 1 экз. в оригинале + копия, оригинал после регистрации возвращается, но можно подать дополнительный экземпляр, в этом случае в будущем возможно получить копию документы в Росреестре при необходимости);

3) акт приема-передачи земельного участка, дома (количество экземпляров определяется по аналогии с договором), если передача данных объектов недвижимости по договору происходит до регистрации права собственности на недвижимость.

4) нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца о согласии на проведение сделки с недвижимостью, если отчуждается земельный участок, дом, находящиеся в общей совместной собственности супругов - оригинал и копия; в случае, если продавец состоит в браке, но правом собственности на недвижимость обладает только он, недвижимость не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров заверенных судом копий);

5) согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого дома, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если продавцом земельного участка, дома является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);

6) документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке с земельным участком, домом участвует несовершеннолетний или недееспособный) - оригинал и копия;

7) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если недвижимость отчуждается или приобретается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);

8) письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если земельный участок, дом находятся в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);

9) согласие получателя ренты (если недвижимость обременена рентой);

10) отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением)  (если продается доля в общей долевой собственности на земельный участок, дом) - оригинал и копия;

11) кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы, указанные в закладной в качестве приложений (при покупке земельного участка, дома в ипотеку) - оригинал и копия, а также подается заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от залогодержателя или залогодателя  или заявление от обеих сторон при регистрации ипотеки в силу договора;

12) документ об оплате стоимости недвижимости (предоставляется в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на земельный участок, дом сохраняется за продавцом до оплаты стоимости недвижимости) - оригинал и копия;

13) правоустанавливающий документ на объект недвижимости (оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу);

14) один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) - оригинал и копия;

15) выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в жилом доме или перечень лиц, проживающих в квартире, если они сохраняют право пользования квартирой либо обязуются “выписаться” после регистрации перехода права собственности. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи  558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.

16) паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);

17) если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) - оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.

18) квитанция об оплате госпошлины - оригинал и копия.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Процедура оформления права собственности на квартиру в ипотеку в целом такая же как при покупке земельного участка без использования кредитных средств. Однако при регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу), предоставить документы для регистрации, обозначенные выше в списке документов для регистрации ипотеки.


Размер госпошлины за регистрацию права собственности:

За регистрацию права собственности на недвижимость физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица - 22 000 рублей. 


За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:

  • для физических лиц - 1 000 рублей;

  • для организаций - 4 000 рублей.


За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.


При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).


Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

- лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом по договору купли-продажи в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.

- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

- в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами - 5 рабочих дней.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, также Росреестр передает экземпляры договоров с отметкой о проведенной регистрации.


Шаг 7

Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей от дома и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

От покупателя не требуется дальнейшее участие. Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки только в обмен на рукописную расписку о получении денежных средств (расписка должна быть написана в присутствии покупателя или в соответствии с инструкциями выше). Нужно помнить, что при данном способе оплаты только расписка продавца подтверждает такой важный факт как оплата стоимости недвижимости по договору. Договор аренды ячейки не является платежным документов и не может подтверждать оплату стоимости по многим причинам. Если покупатель не получит расписку от продавца о получении денег, продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и истребовании имущества в связи неоплатой цены по договору. Поэтому важно помнить эти правила проведения и оформления сделки с недвижимостью при использовании банковской ячейки.

Ипотека

Покупатель предоставляет документы, подтверждающие регистрацию, банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре и договоре купли-продажи.


До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают дом (бывают различные казусы на практике, когда, например, в период регистрации дом сгорает в связи с пожаром), снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Также при проведении взаиморасчетов желательно получить от продавца оригиналы документов на недвижимость или их нотариальные копии (документы-основания приобретения права собственности продавцом, предшествующую цепочку документов), данные документы могут пригодиться в будущем в случае судебных споров или при продаже недвижимости.


Шаг 8 (для покупателей)
Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой земельного участка под ИЖС или земельного участка с жилым домом и вернуть налог из бюджета


Если вы не оформляли ранее налоговый вычет в связи с покупкой недвижимости или не использовали его в полном объеме, то вы вправе оформить его при покупке жилого дома, земельного участка под ИЖС или земельного участка с построенным жилым домом и вернуть НДФЛ. При оформлении сделки купли-продажи подобного земельного участка в ипотеку в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом. Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке земельного участка и покупке в ипотеку читайте здесь.



Шаг 8 (для продавцов)

Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога на доходы

Если недвижимость в собственности продавца менее 5 лет (для недвижимости, приобретенной на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации - менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже недвижимости (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). Ранее доход от продажи недвижимости исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости недвижимости с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). Подробнее о порядке расчета налога с продажи недвижимости, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже недвижимости онлайн. Срок для подачи декларации - до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а срок уплаты - до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. То есть если недвижимость продана в 2018 году, декларацию нужно подать до 30.04.2019 года, а уплатить налог до 15.07.2019 года). За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа - 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже недвижимости, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Шаг 1
Выбор земельного участка, дома и проверка юридической чистоты недвижимости
для покупателей
Шаг 1
Размещение объявления и подготовка документов для продажи земельного участка, дома. Показ земельного участка, дома потенциальным покупателям.
для продавцов
Шаг 2
Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности с продавцом
Шаг 3
Предоставление документов на земельный участок, дом банку (при покупке земельного участка, дома в ипотеку)
Шаг 4
Подготовка или анализ представленного продавцом проекта договора купли-продажи земельного участка, строений. Согласование условий сделки, выбор способа оплаты стоимости земельного участка. Запрос документов.
Шаг 5
Подписание договора купли-продажи земельного участка, дома, оплата стоимости земельного участка, дома (в зависимости от выбранного способа оплаты)
Шаг 6
Регистрация перехода права собственности на земельный участок, дом в Росреестре
Шаг 7
Завершение взаиморасчетов (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей от дома и документов
Шаг 8
Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой земельного участка под ИЖС или земельного участка с жилым домом и вернуть налог из бюджета
для покупателей
Шаг 8
Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога на доходы
для продавцов

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(5 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Загрузка
Загрузка
Загрузка
Наверх
Загрузка
Загрузка