Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Безопасные способы оплаты по договору купли-продажи недвижимости

25.12.2017
ШЛЯХТИЧ ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА
Автор:
ШЛЯХТИЧ ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА
Руководитель отдела по работе с физическими лицами
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Правильный выбор способа расчета при купле-продаже недвижимости имеет огромное значение. Огромные суммы, распространенность мошеннических схем – все это заставляет подойти к выбору способа оплаты недвижимости максимально серьезно. В этой статье мы рассмотрим основные способы расчетов, их плюсы и минусы.

Расчет наличными или путем перечисления денег на банковский счет.

Плюс этого способа – быстро и дешево.

Минусы:

  • при передаче большой суммы денег наличными легко можно пропустить фальшивые купюры;

  • необходимость охраны большой суммы наличных денег;

  • сторонам удобны разные моменты оплаты. Права продавца максимально защищены при передаче денег до подачи документов на регистрацию права собственности. После получения документов покупатель может утратить интерес к исполнению своих обязанностей. Покупателю же оплата до подачи документов на регистрацию невыгодна, поскольку в процессе регистрации могут возникнуть неожиданности, вроде наложения на квартиру ареста, что приведет к невозможности исполнения договора, а деньги уже переданы.

Действующее законодательство содержит нормы, помогающие сторонам защитить свои права В случае внесения в договор сведений об оплате после регистрации перехода права собственности у продавца возникает право залога на основании п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ. И сотрудники Росреестра сделают в реестре отметку – ипотека в силу закона. Когда квартира находится в залоге, покупатель лучше мотивирован исполнить свои обязательства. Но это работает, только если договором не предусмотрено иное. Минус – подавать заявления о снятии обременения придется обеим сторонам. А продавец, получив деньги, может начать уклоняться от сотрудничества. Что с этим делать мы рассматривали в другой статье.

Оплата с помощью индивидуальной банковской ячейки.

Удобный обеим сторонам вид расчетов. Стороны совместно арендуют в банке сейфовую ячейку и оговаривают в трехстороннем договоре условия доступа к ней. Доступ к ячейке в течение какого-то времени получает продавец, имеющий на руках выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права. На всякий случай стороны всегда могут получить совместный доступ. А если по истечении условленного времени продавец не забирает деньги, то они возвращаются покупателю.  Это только один вариант условий, стороны могут договориться иначе. Банки оказывают услуги по пересчету и проверке купюр перед их помещением в ячейку, что очень удобно, поскольку суммы большие.

Плюс этого способа – высокая вероятность того, что обязательства по договору будут исполнены сторонами в полном объеме, поскольку каждый мотивирован.

Минусы:

  • Необходимость оплатить услуги банка (аренда ячейки, пересчет, проверка).

  • Иногда недобросовестный покупатель вносит в договор положения, заведомо не дающие продавцу забрать деньги. А продавец не проявляет достаточной внимательности и юридической грамотности, чтоб это заметить.

Как пример – случай из судебной практики. Стороны заключили договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями. Продавец, имея соответствующие документы,  обратился  в банк с просьбой предоставить доступ, однако банк отказал в этом, т.к. в договоре аренды сейфа имеется опечатка, продавец указан в нем как покупатель квартиры.  Продавец позвонил покупателю и просил посетить банк вместе, чтобы исправить опечатку, однако покупатель отказался. Продавец квартиры не получил денежные средства по причине наличия опечатки в договоре аренды банковского сейфа. Денежные средства из сейфа забрал покупатель, что свидетельствует о его недобросовестности. Суд принял решение расторгнуть договор купли-продажи квартиры с возвратом квартиры в собственность продавца. Учитывая наличие договора аренды банковского сейфа, в который были заложены денежные средства, причитающиеся продавцу за проданную квартиру, суд признал безденежной представленную ответчиком расписку, из которой следует, что продавец  получил от ответчика денежную сумму за квартиру (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 № 4г-4632/2016). В этом случае в кассационной инстанции продавцу повезло. В следующий раз может не повезти, поэтому очень важно ЛИЧНО и тщательно читать все документы, под которыми вы ставите свою подпись, кроме того, не стоит передавать расписку о получении денег до момента их фактического получения - внесение денег в банковскую ячейку - это еще не оплата стоимости квартиры.

Расчет с помощью открытия счета эскроу.

Способ расчетов, почему-то не получивший пока должной популярности. Услуги по его открытию отказывают некоторые банки, например Генбанк.

Суть следующая – все как с ячейкой, только в безналичной форме. Покупатель и продавец подписывают с банком трехсторонний договор об открытии такого счета, оговаривая условия, при которых осуществляется перевод денег. При выполнении этих условий деньги перечисляются продавцу.

Удобный для обеих сторон и практичный способ. В отличии от ячейки, не надо связываться с наличными деньгами и подвергать себя риску. К тому же денежные средства, размещенные на счете Эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, в случае если стороны по договору являются физическими лицами, подлежат страхованию в соответствии с ФЗ № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц».

Минусы:

  • необходимость внимательно изучать условия перевода денег;

  • мало банков отказывают услуги по открытию счета эскроу.

Расчеты посредством аккредитива.

По сути очень похожий на предыдущий способ расчетов, разница не так велика и состоит в следующем:

  • Если счет эскроу открывается на основании трехстороннего договора, то в отношениях по поводу аккредитива участвуют только покупатель и банк.

  • Если счет эскроу предусмотрен исключительно для работы с оплатой по сделкам с недвижимостью, аккредитив более универсальный платежный инструмент, поэтому его нужно уметь применять. Он бывает покрытым и непокрытым, отзывным и безотзывным, каждый из них имеет свои особенности.

Оплата через депозит нотариуса

Данный способ аналогичен оплате через аккредитив, но вместо банка выступает нотариус: деньги вносятся покупателем на счет нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации сделки. При этом между сторонами подписывается соответствующее соглашение. Учитывая нормы закона о том, что должник вправе в любой момент до исполнения забрать денежные средства из депозита, необходимо четко прописать в соглашении условия перечисления денег покупателю, а также условия возврата денег продавцу (увеличить срок и т.д.).

На наш взгляд, максимально безопасным для обеих сторон является использование расчетов по аккредитиву или с использованием счета эскроу.  

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверка дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(15 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх