Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Как безопасно купить жилье на вторичном рынке в Москве?

10.06.2022
ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
Автор:
ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Покупка жилья на вторичном рынке имеет ряд преимуществ. Развитая инфраструктура, отсутствие строительных работ поблизости, возможность купить полностью готовое жилье – все это способствует тому, что многие делают выбор в пользу жилья, уже имеющего историю.

На этом рынке, как и на любом другом, существуют свои риски. В этой статье мы рассмотрим эти риски и поговорим о том, на что следует обращать внимание при приобретении недвижимости у предыдущего собственника, чтоб их минимизировать.

Итак, какие же юридические риски несет покупатель «вторички»:

  • Риск признания договора купли-продажи недействительным. Это может случиться вследствие покупки квартиры у мошенников, получивших возможность распоряжаться ею незаконным путем, ущемления предыдущим собственником прав других людей при приобретении квартиры в собственность, продажи квартиры без соблюдения предусмотренных законом процедур, продажи собственником, не способным понимать смысл своих действий,  и в силу иных причин.

  • Риск приобретения квартиры, обремененной правами третьих лиц.

  • Риск приобретения квартиры, в которой прописаны граждане, имеющие право пользования ею.

Об этих рисках мы и поговорим дальше.

Риск приобретения квартиры, обремененной  правами третьих лиц

Такие обременения как долгосрочный найм жилого помещения, залог, долгосрочная аренда отражаются в реестре прав на недвижимое имущество. И информация о них содержится в выписке из реестра. Это открытая информация, каждый может заказать выписку со сведениями об обременениях  в отношении интересующего его объекта. Главное – понимать:

  • что смена собственника не ведет к прекращению договора найма жилого помещения;

  • обязательства по уплате ренты по договору ренты переходят к новому собственнику;

  • приобретенная вами квартира останется в залоге.

И помнить, что по закону  приобретатель имеет право требовать снижения  цены недвижимости  или расторжения договора, только если покупатель не знал и не должен был знать об обременениях. Поэтому заказать и изучить соответствующую выписку на предмет обременений нужно обязательно.

Сложнее с краткосрочным наймом и арендой. Договор краткосрочного найма (до 1 года) не регистрируется и это обременение в реестре не отражается. Уменьшить этот риск можно только путем грамотного составления договора купли-продажи.

Риски приобретения квартиры, в которой зарегистрированы граждане, имеющие право пользования

По общему правилу после смены собственника все зарегистрированные в квартире лица, даже те, кто отказывается, могут быть сняты с регистрационного учета в судебном порядке. Но из этого правила есть следующие исключения. Следующие лица не могут быть сняты с регистрационного учета в общем порядке:

  • Граждане, получившие право пользования жилым помещением вследствие отказа от приватизации  (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»);

  • Граждане, получившие право пользования по завещательному отказу (п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № 9 г. Москва «О судебной практике по делам о наследовании»);

  • Граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного проживания с иждивением, если договором не предусмотрено иное место жительства.

Эти граждане сохранят право пользования квартирой даже в случае смены собственника.

На что обращаем внимание? В первую очередь на выписку из домовой книги. Надо понять, кто именно зарегистрирован в приобретаемой квартире. Идеально – отсутствие зарегистрированных лиц на момент заключения договора купли – продажи. Плохо, если в квартире зарегистрирован кто-то, и начинаются разговоры о том, что эти лица будут сняты с учета после приобретения собственником новой квартиры. Совершеннолетний гражданин вполне может пожить пару недель без регистрации, если он не хочет выписываться до заключения договора, то это плохой признак. Конечно, в судебном порядке вопрос со снятием с регистрации тех, кого можно, решится, но это потребует дополнительных усилий. Более того, закон защищает приобретателя, и список лиц, имеющих право пожизненного проживания – существенное (обязательное) условие договора купли-продажи жилого помещения. Но это тоже не гарантирует отсутствия проблем. 

Лучшая гарантия – отсутствие в квартире зарегистрированных лиц к моменту заключения договора купли-продажи. Но и в этом случае, если один из предыдущих собственников получил право собственности на продаваемую им квартиру по договору пожизненного проживания с иждивением, необходимо внимательно изучить договор в части обеспечения получателя ренты жилым помещением.  Тоже самое  с завещанием на предмет завещательного отказа и с документами на приватизацию в отношении лиц, отказавшихся от приватизации (в этом случае следует также изучить архивную выписку из домовой книги с точки зрения наличия в ней лиц, которые были зарегистрированы в квартире при заключении договора социального найма и сняты с учета перед приватизацией, такие лица могут стать "проблемой" в будущем).

Риски признания сделки недействительной

На что нужно обратить внимание для минимизации риска признания заключенного с вами договора недействительным? Это риск, для минимизации которого желательно обладать юридическим образованием и  практикой работы с недвижимостью. Оснований для признания сделки недействительной много, мы говорили о них в других статьях, посвященных подписанию договора продавцом по доверенности, покупке квартиры у несовершеннолетнего, приобретенной с использованием маткапитала, купленной у юридического лица и иных.

  • Не стоит приобретать квартиру по явно сниженной цене;

  • Ту, что за короткий срок поменяла нескольких хозяев;

  • Надо быть предельно внимательным при подписании договора продавцом по доверенности.

  • Выбирать способы оплаты, предусматривающие получение денег продавцом после  регистрации перехода права собственности.

  • Закон защищает добросовестного приобретателя, который не знал и не мог знать об основаниях недействительности заключенной им сделки. Это означает - не мог получить необходимую информацию из представленных документов и открытых источников. Если в реестре прав, к примеру, имелись сведения о наличии судебного спора в отношении купленной вами квартиры, либо в картотеке арбитражных дел имелось дело о признании банкротом продавца, а вы не обратили внимания, то закон будет не на вашей стороне.

  • Необходимо перепроверять всю историю недвижимости: все предшествующие сделки с недвижимостью с момента ее создания – вне зависимости от того, регистрировались ли эти сделки или нотариально удостоверялись (многие полагают, что нотариальное удостоверение или регистрация в Росреестре – это 100 % гарантия, но, как показывает судебная практика, это нет так).

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по сопровождению сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью при покупке на вторичном рынке в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

Покупка вторички: какие риски, на что обратить внимание? Покупка вторички: какие риски, на что обратить внимание?

Покупка жилья на вторичном рынке имеет ряд преимуществ. Развитая инфраструктура, отсутствие строительных работ поблизости, возможность купить полностью готовое жилье – все это способствует тому, что многие делают выбор в пользу жилья, уже имеющего историю.

На этом рынке, как и на любом другом, существуют свои риски. В этой статье мы рассмотрим эти риски и поговорим о том, на что следует обращать внимание при приобретении недвижимости у предыдущего собственника, чтоб их минимизировать.

Итак, какие же юридические риски несет покупатель «вторички»:

  • Риск признания договора купли-продажи недействительным. Это может случиться вследствие покупки квартиры у мошенников, получивших возможность распоряжаться ею незаконным путем, ущемления предыдущим собственником прав других людей при приобретении квартиры в собственность, продажи квартиры без соблюдения предусмотренных законом процедур, продажи собственником, не способным понимать смысл своих действий,  и в силу иных причин.

  • Риск приобретения квартиры, обремененной правами третьих лиц.

  • Риск приобретения квартиры, в которой прописаны граждане, имеющие право пользования ею.

Об этих рисках мы и поговорим дальше.

Риск приобретения квартиры, обремененной  правами третьих лиц

Такие обременения как долгосрочный найм жилого помещения, залог, долгосрочная аренда отражаются в реестре прав на недвижимое имущество. И информация о них содержится в выписке из реестра. Это открытая информация, каждый может заказать выписку со сведениями об обременениях  в отношении интересующего его объекта. Главное – понимать:

  • что смена собственника не ведет к прекращению договора найма жилого помещения;

  • обязательства по уплате ренты по договору ренты переходят к новому собственнику;

  • приобретенная вами квартира останется в залоге.

И помнить, что по закону  приобретатель имеет право требовать снижения  цены недвижимости  или расторжения договора, только если покупатель не знал и не должен был знать об обременениях. Поэтому заказать и изучить соответствующую выписку на предмет обременений нужно обязательно.

Сложнее с краткосрочным наймом и арендой. Договор краткосрочного найма (до 1 года) не регистрируется и это обременение в реестре не отражается. Уменьшить этот риск можно только путем грамотного составления договора купли-продажи.

Риски приобретения квартиры, в которой зарегистрированы граждане, имеющие право пользования

По общему правилу после смены собственника все зарегистрированные в квартире лица, даже те, кто отказывается, могут быть сняты с регистрационного учета в судебном порядке. Но из этого правила есть следующие исключения. Следующие лица не могут быть сняты с регистрационного учета в общем порядке:

  • Граждане, получившие право пользования жилым помещением вследствие отказа от приватизации  (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»);

  • Граждане, получившие право пользования по завещательному отказу (п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № 9 г. Москва «О судебной практике по делам о наследовании»);

  • Граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного проживания с иждивением, если договором не предусмотрено иное место жительства.

Эти граждане сохранят право пользования квартирой даже в случае смены собственника.

На что обращаем внимание? В первую очередь на выписку из домовой книги. Надо понять, кто именно зарегистрирован в приобретаемой квартире. Идеально – отсутствие зарегистрированных лиц на момент заключения договора купли – продажи. Плохо, если в квартире зарегистрирован кто-то, и начинаются разговоры о том, что эти лица будут сняты с учета после приобретения собственником новой квартиры. Совершеннолетний гражданин вполне может пожить пару недель без регистрации, если он не хочет выписываться до заключения договора, то это плохой признак. Конечно, в судебном порядке вопрос со снятием с регистрации тех, кого можно, решится, но это потребует дополнительных усилий. Более того, закон защищает приобретателя, и список лиц, имеющих право пожизненного проживания – существенное (обязательное) условие договора купли-продажи жилого помещения. Но это тоже не гарантирует отсутствия проблем. 

Лучшая гарантия – отсутствие в квартире зарегистрированных лиц к моменту заключения договора купли-продажи. Но и в этом случае, если один из предыдущих собственников получил право собственности на продаваемую им квартиру по договору пожизненного проживания с иждивением, необходимо внимательно изучить договор в части обеспечения получателя ренты жилым помещением.  Тоже самое  с завещанием на предмет завещательного отказа и с документами на приватизацию в отношении лиц, отказавшихся от приватизации (в этом случае следует также изучить архивную выписку из домовой книги с точки зрения наличия в ней лиц, которые были зарегистрированы в квартире при заключении договора социального найма и сняты с учета перед приватизацией, такие лица могут стать "проблемой" в будущем).

Риски признания сделки недействительной

На что нужно обратить внимание для минимизации риска признания заключенного с вами договора недействительным? Это риск, для минимизации которого желательно обладать юридическим образованием и  практикой работы с недвижимостью. Оснований для признания сделки недействительной много, мы говорили о них в других статьях, посвященных подписанию договора продавцом по доверенности, покупке квартиры у несовершеннолетнего, приобретенной с использованием маткапитала, купленной у юридического лица и иных.

  • Не стоит приобретать квартиру по явно сниженной цене;

  • Ту, что за короткий срок поменяла нескольких хозяев;

  • Надо быть предельно внимательным при подписании договора продавцом по доверенности.

  • Выбирать способы оплаты, предусматривающие получение денег продавцом после  регистрации перехода права собственности.

  • Закон защищает добросовестного приобретателя, который не знал и не мог знать об основаниях недействительности заключенной им сделки. Это означает - не мог получить необходимую информацию из представленных документов и открытых источников. Если в реестре прав, к примеру, имелись сведения о наличии судебного спора в отношении купленной вами квартиры, либо в картотеке арбитражных дел имелось дело о признании банкротом продавца, а вы не обратили внимания, то закон будет не на вашей стороне.

  • Необходимо перепроверять всю историю недвижимости: все предшествующие сделки с недвижимостью с момента ее создания – вне зависимости от того, регистрировались ли эти сделки или нотариально удостоверялись (многие полагают, что нотариальное удостоверение или регистрация в Росреестре – это 100 % гарантия, но, как показывает судебная практика, это нет так).

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по сопровождению сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью при покупке на вторичном рынке в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Покупка вторички: какие риски, на что обратить внимание?
(25 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх