Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

15 мифов о юридическом сопровождении сделок с недвижимостью

29.06.2022
САРГСЯН АЙК АРСЕНОВИЧ
Автор:
САРГСЯН АЙК АРСЕНОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Миф № 1: Договор купли-продажи нужно удостоверять у нотариуса

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Однако из данного правила есть исключения.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки купли-продажи:
  • долей в общей долевой собственности на недвижимое имущество (кроме сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
  • сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

Кроме того, согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ (Письмо от 11 января 2019 г. N ОГ-Д23-30) сделка по приобретению супругами объекта недвижимости в общую долевую собственность подлежит нотариальному удостоверению, так как в этом случае супруги меняют законный режим собственности и такая сделка содержит элементы брачного договора.

Миф № 2: Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу после регистрации в Росреестре

В России с 1 марта 2013 года отменили регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. С этого момента регистрируется только переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 551 ГК РФ). Не регистрируется также договор дарения недвижимости. Из этого вытекает, что договор купли-продажи или дарения считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Регистрации в Росреестре подлежат следующие сделки с недвижимостью:
  • договор участия в долевом строительстве, а также договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
  • договор аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок), а также договор аренды (субаренды) предприятия  независимо от срока действия
  • договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия
  • договор финансовой аренды (лизинга)
  • соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации, соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации

Миф № 3: Для регистрации перехода права собственности на основании сделки купли-продажи недвижимости необходимо нотариальное согласие супруги продавца и покупателя

Нотариально удостоверенное согласие супруги покупателя на сделку купли-продажи недвижимости требуется только в случае удостоверения договора нотариусом. Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы. 

Согласие же супруги (-а) продавца недвижимости на сделку требуется независимо от формы договора, если недвижимость является совместной собственностью супругов.

Согласно ст. 35 Семейного кодекса для заключения одним из супругов 1) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, 2) сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или 3) сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Миф № 4: Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью защитит от мошенничества

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. 

Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной. 

На практике в данную проверку включается получение общедоступных сведений из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и обременениях, а также информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов. 

С точки зрения законодателя, нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию; в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю должен быть возмещен. 

Однако, необходимо оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет. 

То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).

Нотариальное удостоверение дает также преимущество в сроках регистрации: если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день; если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов, что также является преимуществом в некоторых случаях (страхует от ситуаций, когда продавец “передумал” после подписания договора). Однако нотариальное удостоверение недешевое удовольствие: нотариусу придется заплатить 0, 1 - 0, 2 % от цены сделки. 

Обратите внимание! Нотариальное удостоверение - это дополнительная мера защиты, оно не заменяет юридическую проверку "чистоты" недвижимости, надежности продавца, так как нотариус не проводит полноценную проверку юридической "чистоты" недвижимости, не проверяет историю недвижимости, предшествующие сделки с данной недвижимостью, в круг его задач и обязанностей входит проверка законности конкретной сделки, наличия полномочий у данного продавца продать недвижимость, соблюдение формальностей при совершении сделки, нотариус не несет ответственности за законность предшествующих сделок. Поэтому покупатель должен сам проверить всю историю недвижимости, благонадежность продавца или привлечь юриста.

Часто покупатели также ошибочно полагают, что нотариальную сделку нельзя оспорить, однако это не так. С точки зрения оспаривания нотариальные и простые письменные сделки равны. При наличии оснований нотариальная сделка может быть оспорена.

Миф № 5: Квартиру с несогласованной перепланировкой нельзя продать

Наличие в квартире несогласованной перепланировки никак не ограничивает права продавца распоряжаться недвижимостью. При покупке квартиры с незаконной планировкой с формальной точки зрения покупатель приобретает квартиру без планировки (такую, как она зафиксирована в реестре). Поэтому проблема согласования планировки становится его проблемой.

Миф № 6: Даже если застройщик обанкротится, новостройку достроит государство

Несмотря на то, что государство предпринимает меры по защите обманутых дольщиков, нельзя утверждать, что в любом случае государство примет на себя обязательства недобросовестного застройщика.

Безусловно, государство является важным регулятором отношений, возникающих между участниками строительства, застройщиком, иными кредиторов в ходе процедуры банкротства. С целью защиты граждан - участников строительства государством создана публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (ранее именовалась - Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства). В большинстве случаев данная организация финансирует мероприятия по завершению строительства при банкротстве застройщика. Однако Фонд может также принять решение о нецелесообразности финансирования. Кроме того, завершением строительства может заниматься также новый застройщик, которому на основании определения арбитражного суда переходят определенные права и обязанности обанкротившегося застройщика. То есть в этом случае новый застройщик приобретает объект незавершенного строительства с "обременением" - он должен его достроить и исполнить обязательства по передаче помещений дольщикам, чьи требования включены в реестр. При этом у нового застройщика появляются права на реализацию непроданных прежним застройщиком объектов. Как показывает практика, приобретение недостроя при банкротстве редко бывает интересно новым застройщикам, так как объем обязательств превышает размер возможной прибыли от реализации непроданных помещений. Однако застройщики, принимающие участие в  завершении строительства долгостроев, часто получают дополнительные преференции от государства в виде аренды земельного участка в перспективном районе.

Последним способом завершения строительства при банкротстве является созданием участниками строительства жилищно-строительного кооператива и достройка за счет взносов самих дольщиков. На практике такой способ используется реже.

Миф № 7: Застройщик может расторгнуть договор при малейшей просрочке оплаты

Основания для расторжения ДДУ по инициативе застройщика установлены ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ. Право на односторонний отказ от договора возникает у застройщика при нарушении дольщиком срока по уплате цены ДДУ более чем на 2 месяца. При рассрочке оплаты застройщик вправе также расторгнуть договор при систематическом нарушении сроков внесения платежей - нарушении срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев.

Миф № 8: Недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, нельзя продать

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетнего гражданина действительно имеют ряд ограничений. В частности в ряде случаев для совершения сделки несовершеннолетним требуется согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом малолетнего либо на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом. К таким случаям относится совершение сделок, при совершении которых имущество несовершеннолетнего передается третьим лицам либо его количественные показатели уменьшаются. Вместе с тем, требование о получении согласия органа опеки и попечительства не всегда не является неисполнимым.

Миф № 9: При оплате цены недвижимости через банковскую ячейку документом, подтверждающим оплату, является договор аренды ячейки

При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка покупателей - это неполучение расписки от продавца при расчетах через банковскую ячейку. Покупатели ошибочно полагают, что при таких расчетов гарантом выступает банк и договор аренды ячейки выступает платежным документом. Однако это вовсе не так. Банк предоставляет только хранилище (ячейку) в аренду, он не проверяет ее содержимое и не подтверждает оплату. Использование банковской ячейки - это один из видов наличных расчетов, просто передача денег происходит не “из рук в руки”, а через ячейку. Поэтому в этом случае также единственным подтверждением внесения оплаты является расписка. Не передавайте продавцу ключи от ячейки без расписки.

Расписка должна содержать паспортные данные продавца и покупателя для идентификации, реквизиты сделки. Требуйте от продавца составления и подписания расписки в вашем присутствии (во избежание подмены распишитесь на оригинале расписки), так как встречается такой вид мошенничества: продавец подписывает расписку не в присутствии покупателя, а потом оказывается, что она подписана другим лицом, в судебном порядке расписка признается подложной. Также обязательно проверяйте паспорт продавца (его представителя), в том числе на предмет подлога, вклейки фотографии.

Миф № 10: При покупке квартиры в ипотеку ее проверяет банк, поэтому дополнительные проверки не нужны

Банк осуществляет только поверхностную проверку квартиры, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании “вторички”) или анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства). 

Основная задача банка при кредитовании - проверить самого заемщика. Кроме того, зачастую банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством), поэтому что бы не случилось с квартирой, вы останетесь должны банку, а проблема с неблагонадежностью продавца или оспариванием сделки с квартирой - это только ваша проблема. В судебной практике можно найти множество решений суда, когда сделка с ипотечной квартирой была оспорена: покупатель потерял право собственности и остался должен банку. Не стоит надеяться на проверку квартиры банком, проверяйте квартиру перед покупкой самостоятельно или с привлечением специалиста. 

Миф № 11: Включение в договор дополнительных гарантий и заверений продавца защитит покупателя при оспаривании сделки

Формальные заверения и гарантии продавца в договоре приводятся скорее для "красного словца" и увеличения объема договора. Они не влияют на возможность оспаривания сделки, признания покупателя добросовестным и последствия недействительности сделки - это определяется прежде всего положениями закона. Включение заверений продавца не исключает обязанности покупателя как добросовестного приобретателя проверить подлинность этих заверений (подтверждение тому многочисленная судебная практика).

Миф № 12: Лучше заказывать проверку недвижимости и сопровождение сделки в крупной компании

Как мы отмечали ранее, реальная проверка "юридической чистоты" недвижимости должна включать в себя глубокую проверку всей истории недвижимости, а также всех лиц, которые могут быть связаны с данным объектом недвижимости, что часто напоминает детективное расследование. Крупные сервисы, как правило, не проводят такую глубокую проверку, а ограничиваются общедоступными сведениями из ЕГРН. Стоимость такой проверки не очень велика, но и ценность также незначительна. 

Небольшие юридические компании, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, а также имеющие обширный опыт в судебных спорах в сфере недвижимости, будут более внимательны при проверке юридической чистоты. При выборе юриста рекомендуем запросить пример заключения о юридической чистоте объекта, чтобы понять перечень проводимых проверок.

Миф № 13: Вся недвижимость, приобретенная супругами в браке, является совместной собственностью супругов

Если супруги не заключили брачный договор, то применяется установленный законом режим собственности, так называемый “законный режим имущества супругов”. А исходя из закона на имущество супругов распространяется режим совместной собственности. При таком режиме недвижимость, нажитая супругами во время брака, является их совместной собственностью. Однако из данного правила есть ряд исключений.

Режим совместной собственности не распространяется на:
  • недвижимость, полученную во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам
  • объекты недвижимости, приобретенные каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, при признании его таковым судом

Миф № 14: При продаже недвижимости в любом случае необходимо уплатить налог от кадастровой стоимости

При продаже недвижимости наличие или отсутствие обязанности по  уплате налога на доходы физических лиц от продажи зависит от срока владения недвижимостью, ее вида и основания приобретения, наличия права на налоговые вычеты, а применяемая ставка - от налогового статуса продавца. В ряде случаев продавец освобождается от уплаты налога либо может его значительно снизить.

Налогообложение доходов от продажи недвижимости имеет целый ряд особенностей и нюансов. Знание и правильное толкование норм налогового законодательства позволяет значительно сэкономить на налоге.

Миф № 15: За юридическим сопровождением сделки с недвижимостью необходимо обращаться к риэлтору

Риэлтор и юрист выполняют различные функции при сопровождении сделки с недвижимостью. Цель риэлтора - завершить успешно сделку купли-продажи. Его вознаграждение зависит от завершения сделки.   Цель юриста - защитить юридически клиента. Вознаграждение юриста зависит от объема работы и не привязано к факту подписания договора купли-продажи недвижимости. Поэтому именно юриста необходимо привлекать для юридического сопровождения сделки как независимого консультанта. Риелторские услуги очень удобны владельцам недвижимости, у которых нет времени для размещения объявления, подбора вариантов/поиска клиентов.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке


Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

15 мифов о юридическом сопровождении сделок с недвижимостью 15 мифов о юридическом сопровождении сделок с недвижимостью

Миф № 1: Договор купли-продажи нужно удостоверять у нотариуса

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Однако из данного правила есть исключения.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки купли-продажи:
  • долей в общей долевой собственности на недвижимое имущество (кроме сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
  • сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

Кроме того, согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ (Письмо от 11 января 2019 г. N ОГ-Д23-30) сделка по приобретению супругами объекта недвижимости в общую долевую собственность подлежит нотариальному удостоверению, так как в этом случае супруги меняют законный режим собственности и такая сделка содержит элементы брачного договора.

Миф № 2: Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу после регистрации в Росреестре

В России с 1 марта 2013 года отменили регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. С этого момента регистрируется только переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 551 ГК РФ). Не регистрируется также договор дарения недвижимости. Из этого вытекает, что договор купли-продажи или дарения считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Регистрации в Росреестре подлежат следующие сделки с недвижимостью:
  • договор участия в долевом строительстве, а также договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
  • договор аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок), а также договор аренды (субаренды) предприятия  независимо от срока действия
  • договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия
  • договор финансовой аренды (лизинга)
  • соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации, соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации

Миф № 3: Для регистрации перехода права собственности на основании сделки купли-продажи недвижимости необходимо нотариальное согласие супруги продавца и покупателя

Нотариально удостоверенное согласие супруги покупателя на сделку купли-продажи недвижимости требуется только в случае удостоверения договора нотариусом. Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы. 

Согласие же супруги (-а) продавца недвижимости на сделку требуется независимо от формы договора, если недвижимость является совместной собственностью супругов.

Согласно ст. 35 Семейного кодекса для заключения одним из супругов 1) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, 2) сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или 3) сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Миф № 4: Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью защитит от мошенничества

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. 

Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной. 

На практике в данную проверку включается получение общедоступных сведений из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и обременениях, а также информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов. 

С точки зрения законодателя, нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию; в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю должен быть возмещен. 

Однако, необходимо оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет. 

То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).

Нотариальное удостоверение дает также преимущество в сроках регистрации: если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день; если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов, что также является преимуществом в некоторых случаях (страхует от ситуаций, когда продавец “передумал” после подписания договора). Однако нотариальное удостоверение недешевое удовольствие: нотариусу придется заплатить 0, 1 - 0, 2 % от цены сделки. 

Обратите внимание! Нотариальное удостоверение - это дополнительная мера защиты, оно не заменяет юридическую проверку "чистоты" недвижимости, надежности продавца, так как нотариус не проводит полноценную проверку юридической "чистоты" недвижимости, не проверяет историю недвижимости, предшествующие сделки с данной недвижимостью, в круг его задач и обязанностей входит проверка законности конкретной сделки, наличия полномочий у данного продавца продать недвижимость, соблюдение формальностей при совершении сделки, нотариус не несет ответственности за законность предшествующих сделок. Поэтому покупатель должен сам проверить всю историю недвижимости, благонадежность продавца или привлечь юриста.

Часто покупатели также ошибочно полагают, что нотариальную сделку нельзя оспорить, однако это не так. С точки зрения оспаривания нотариальные и простые письменные сделки равны. При наличии оснований нотариальная сделка может быть оспорена.

Миф № 5: Квартиру с несогласованной перепланировкой нельзя продать

Наличие в квартире несогласованной перепланировки никак не ограничивает права продавца распоряжаться недвижимостью. При покупке квартиры с незаконной планировкой с формальной точки зрения покупатель приобретает квартиру без планировки (такую, как она зафиксирована в реестре). Поэтому проблема согласования планировки становится его проблемой.

Миф № 6: Даже если застройщик обанкротится, новостройку достроит государство

Несмотря на то, что государство предпринимает меры по защите обманутых дольщиков, нельзя утверждать, что в любом случае государство примет на себя обязательства недобросовестного застройщика.

Безусловно, государство является важным регулятором отношений, возникающих между участниками строительства, застройщиком, иными кредиторов в ходе процедуры банкротства. С целью защиты граждан - участников строительства государством создана публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (ранее именовалась - Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства). В большинстве случаев данная организация финансирует мероприятия по завершению строительства при банкротстве застройщика. Однако Фонд может также принять решение о нецелесообразности финансирования. Кроме того, завершением строительства может заниматься также новый застройщик, которому на основании определения арбитражного суда переходят определенные права и обязанности обанкротившегося застройщика. То есть в этом случае новый застройщик приобретает объект незавершенного строительства с "обременением" - он должен его достроить и исполнить обязательства по передаче помещений дольщикам, чьи требования включены в реестр. При этом у нового застройщика появляются права на реализацию непроданных прежним застройщиком объектов. Как показывает практика, приобретение недостроя при банкротстве редко бывает интересно новым застройщикам, так как объем обязательств превышает размер возможной прибыли от реализации непроданных помещений. Однако застройщики, принимающие участие в  завершении строительства долгостроев, часто получают дополнительные преференции от государства в виде аренды земельного участка в перспективном районе.

Последним способом завершения строительства при банкротстве является созданием участниками строительства жилищно-строительного кооператива и достройка за счет взносов самих дольщиков. На практике такой способ используется реже.

Миф № 7: Застройщик может расторгнуть договор при малейшей просрочке оплаты

Основания для расторжения ДДУ по инициативе застройщика установлены ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ. Право на односторонний отказ от договора возникает у застройщика при нарушении дольщиком срока по уплате цены ДДУ более чем на 2 месяца. При рассрочке оплаты застройщик вправе также расторгнуть договор при систематическом нарушении сроков внесения платежей - нарушении срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев.

Миф № 8: Недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, нельзя продать

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетнего гражданина действительно имеют ряд ограничений. В частности в ряде случаев для совершения сделки несовершеннолетним требуется согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом малолетнего либо на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом. К таким случаям относится совершение сделок, при совершении которых имущество несовершеннолетнего передается третьим лицам либо его количественные показатели уменьшаются. Вместе с тем, требование о получении согласия органа опеки и попечительства не всегда не является неисполнимым.

Миф № 9: При оплате цены недвижимости через банковскую ячейку документом, подтверждающим оплату, является договор аренды ячейки

При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка покупателей - это неполучение расписки от продавца при расчетах через банковскую ячейку. Покупатели ошибочно полагают, что при таких расчетов гарантом выступает банк и договор аренды ячейки выступает платежным документом. Однако это вовсе не так. Банк предоставляет только хранилище (ячейку) в аренду, он не проверяет ее содержимое и не подтверждает оплату. Использование банковской ячейки - это один из видов наличных расчетов, просто передача денег происходит не “из рук в руки”, а через ячейку. Поэтому в этом случае также единственным подтверждением внесения оплаты является расписка. Не передавайте продавцу ключи от ячейки без расписки.

Расписка должна содержать паспортные данные продавца и покупателя для идентификации, реквизиты сделки. Требуйте от продавца составления и подписания расписки в вашем присутствии (во избежание подмены распишитесь на оригинале расписки), так как встречается такой вид мошенничества: продавец подписывает расписку не в присутствии покупателя, а потом оказывается, что она подписана другим лицом, в судебном порядке расписка признается подложной. Также обязательно проверяйте паспорт продавца (его представителя), в том числе на предмет подлога, вклейки фотографии.

Миф № 10: При покупке квартиры в ипотеку ее проверяет банк, поэтому дополнительные проверки не нужны

Банк осуществляет только поверхностную проверку квартиры, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании “вторички”) или анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства). 

Основная задача банка при кредитовании - проверить самого заемщика. Кроме того, зачастую банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством), поэтому что бы не случилось с квартирой, вы останетесь должны банку, а проблема с неблагонадежностью продавца или оспариванием сделки с квартирой - это только ваша проблема. В судебной практике можно найти множество решений суда, когда сделка с ипотечной квартирой была оспорена: покупатель потерял право собственности и остался должен банку. Не стоит надеяться на проверку квартиры банком, проверяйте квартиру перед покупкой самостоятельно или с привлечением специалиста. 

Миф № 11: Включение в договор дополнительных гарантий и заверений продавца защитит покупателя при оспаривании сделки

Формальные заверения и гарантии продавца в договоре приводятся скорее для "красного словца" и увеличения объема договора. Они не влияют на возможность оспаривания сделки, признания покупателя добросовестным и последствия недействительности сделки - это определяется прежде всего положениями закона. Включение заверений продавца не исключает обязанности покупателя как добросовестного приобретателя проверить подлинность этих заверений (подтверждение тому многочисленная судебная практика).

Миф № 12: Лучше заказывать проверку недвижимости и сопровождение сделки в крупной компании

Как мы отмечали ранее, реальная проверка "юридической чистоты" недвижимости должна включать в себя глубокую проверку всей истории недвижимости, а также всех лиц, которые могут быть связаны с данным объектом недвижимости, что часто напоминает детективное расследование. Крупные сервисы, как правило, не проводят такую глубокую проверку, а ограничиваются общедоступными сведениями из ЕГРН. Стоимость такой проверки не очень велика, но и ценность также незначительна. 

Небольшие юридические компании, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, а также имеющие обширный опыт в судебных спорах в сфере недвижимости, будут более внимательны при проверке юридической чистоты. При выборе юриста рекомендуем запросить пример заключения о юридической чистоте объекта, чтобы понять перечень проводимых проверок.

Миф № 13: Вся недвижимость, приобретенная супругами в браке, является совместной собственностью супругов

Если супруги не заключили брачный договор, то применяется установленный законом режим собственности, так называемый “законный режим имущества супругов”. А исходя из закона на имущество супругов распространяется режим совместной собственности. При таком режиме недвижимость, нажитая супругами во время брака, является их совместной собственностью. Однако из данного правила есть ряд исключений.

Режим совместной собственности не распространяется на:
  • недвижимость, полученную во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам
  • объекты недвижимости, приобретенные каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, при признании его таковым судом

Миф № 14: При продаже недвижимости в любом случае необходимо уплатить налог от кадастровой стоимости

При продаже недвижимости наличие или отсутствие обязанности по  уплате налога на доходы физических лиц от продажи зависит от срока владения недвижимостью, ее вида и основания приобретения, наличия права на налоговые вычеты, а применяемая ставка - от налогового статуса продавца. В ряде случаев продавец освобождается от уплаты налога либо может его значительно снизить.

Налогообложение доходов от продажи недвижимости имеет целый ряд особенностей и нюансов. Знание и правильное толкование норм налогового законодательства позволяет значительно сэкономить на налоге.

Миф № 15: За юридическим сопровождением сделки с недвижимостью необходимо обращаться к риэлтору

Риэлтор и юрист выполняют различные функции при сопровождении сделки с недвижимостью. Цель риэлтора - завершить успешно сделку купли-продажи. Его вознаграждение зависит от завершения сделки.   Цель юриста - защитить юридически клиента. Вознаграждение юриста зависит от объема работы и не привязано к факту подписания договора купли-продажи недвижимости. Поэтому именно юриста необходимо привлекать для юридического сопровождения сделки как независимого консультанта. Риелторские услуги очень удобны владельцам недвижимости, у которых нет времени для размещения объявления, подбора вариантов/поиска клиентов.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке


15 мифов о юридическом сопровождении сделок с недвижимостью
(77 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх