Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

13 фактов о юридическом сопровождении покупки недвижимости

28.06.2022
ЧИЛИНГАРЯН ЛЕВОН ГАЙКОВИЧ
Автор:
ЧИЛИНГАРЯН ЛЕВОН ГАЙКОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Факт № 1: По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения

В большинстве случаев достаточно подписания договора купли-продажи сторонами сделки, участие нотариуса не требуется. Однако из данного правила есть исключения.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки купли-продажи:
  • долей в общей долевой собственности на недвижимое имущество (кроме сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
  • сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

Кроме того, согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ (Письмо от 11 января 2019 г. N ОГ-Д23-30) сделка по приобретению супругами объекта недвижимости в общую долевую собственность подлежит нотариальному удостоверению, так как в этом случае супруги меняют законный режим собственности и такая сделка содержит элементы брачного договора.

Читайте также: Нотариальные сделки

Факт № 2: Договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость

В России с 1 марта 2013 года отменили регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. С этого момента регистрируется только переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 551 ГК РФ). Из этого вытекает, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Факт № 3: Нотариально удостоверенное согласие супруги покупателя на сделку купли-продажи недвижимости требуется только в случае удостоверения договора нотариусом

Данный факт вытекает из факта № 2. Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы. 

Согласие же супруги (-а) продавца недвижимости на сделку требуется независимо от формы договора, если недвижимость является совместной собственностью супругов.

Согласно ст. 35 Семейного кодекса для заключения одним из супругов 1) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, 2) сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или 3) сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Факт № 4: Размер госпошлины за регистрацию права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости зависит от правового статуса покупателя

За регистрацию права собственности на недвижимость физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица - 22 000 рублей.

Факт № 5: Срок регистрации права собственности на основании сделки зависит от формы сделки и способа подачи документов на регистрацию

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами - 5 рабочих дней. 

Факт № 6: Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется согласие органа опеки и попечительства

В ряде случаев для совершения сделки несовершеннолетним требуется согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом малолетнего либо на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом. К таким случаям относится совершение сделок, при совершении которых имущество несовершеннолетнего передается третьим лицам либо его количественные показатели уменьшаются.

Факт № 7: Для продажи недвижимости с ипотекой требуется согласие залогодержателя (банка)

Если в отношении недвижимости зарегистрирован залог (ипотека), то для продажи такой недвижимости потребуется согласие залогодержателя (как правило, банка).

Факт № 8: Доверенность от физического или юридического лица на подписание договора купли-продажи должна быть удостоверена нотариально

Согласно ст. 185.1. ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (а доверенность на подписание договора купли-продажи недвижимости относится именно к этой категории) должна быть нотариально удостоверена. Среди полномочий представителя должно быть указано полномочие на подписание договора купли-продажи конкретного объекта.

Вместе с тем, покупка объекта недвижимости у представителя продавца (без личного присутствия продавца) имеет ряд рисков, о чем мы рассказали в статье “Сделки с недвижимостью по доверенности”.

Факт № 9: В текст договора купли-продажи жилой недвижимости необходимо включить условия о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц и лиц, имеющих право проживания

Рекомендуем также представить при регистрации права собственности выписку из домовой книги. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи  558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.

Факт № 10: У субъекта РФ есть право преимущественной покупки земельного участка из земель сельхозназначения по цене продажи

Продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.

Факт № 11: При покупке жилой недвижимости покупатель в большинстве случаев может получить налоговый вычет от государства

Если вы не оформляли ранее налоговый вычет в связи с покупкой недвижимости или не использовали его в полном объеме, то вы вправе оформить его при покупке жилой недвижимости и вернуть НДФЛ. При оформлении сделки купли-продажи квартиры по ипотеке в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом. Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке квартиры и покупке в ипотеку читайте здесь.

Факт № 12: При покупке недвижимости необходимо провести комплексную проверку юридической чистоты всех сделок с недвижимостью

При подготовке к сделке покупатели редко проверяют всю историю квартиры, ограничиваясь только проверкой документов, на основании которых непосредственно продавец стал собственником квартиры, и выписки из ЕГРН. Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Данный документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников, а также выявить риски оспаривания предшествующих сделок. Однако получения данной выписки из ЕГРН тоже недостаточно для проведения полноценной проверки юридической чистоты недвижимости. Комплекс проводимых проверок зависит от вида недвижимости, истории сделки и других обстоятельств. В статье “Проверка юридической чистоты недвижимости” мы постарались описать основные этапы проверки.

Нередко покупатели и вовсе не проводят проверку недвижимости, так как, по их мнению, “квартиру проверит банк”, “квартиру проверит нотариус”, “квартиру проверит риэлтор”. Вместе с тем, такие заблуждения приводят часто к неприятным последствиям. Если бы покупатели всегда проверяли должную осмотрительность в сделках с недвижимостью, число оспариваемых в суде сделок было бы меньше. 

Факт № 13: Расписка продавца о получении денег - важный документ при наличных расчетах по сделке

При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка покупателей - это неполучение расписки от продавца при расчетах через банковскую ячейку. Покупатели ошибочно полагают, что при таких расчетов гарантом выступает банк и договор аренды ячейки выступает платежным документом. Однако это вовсе не так. Банк предоставляет только хранилище (ячейку) в аренду, он не проверяет ее содержимое и не подтверждает оплату. Использование банковской ячейки - это один из видов наличных расчетов, просто передача денег происходит не “из рук в руки”, а через ячейку. Поэтому в этом случае также единственным подтверждением внесения оплаты является расписка. Не передавайте продавцу ключи от ячейки без расписки.

Расписка должна содержать паспортные данные продавца и покупателя для идентификации, реквизиты сделки. Требуйте от продавца составления и подписания расписки в вашем присутствии (во избежание подмены распишитесь на оригинале расписки), так как встречается такой вид мошенничества: продавец подписывает расписку не в присутствии покупателя, а потом оказывается, что она подписана другим лицом, в судебном порядке расписка признается подложной. Также обязательно проверяйте паспорт продавца (его представителя), в том числе на предмет подлога, вклейки фотографии.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

13 фактов о юридическом сопровождении покупки недвижимости 13 фактов о юридическом сопровождении покупки недвижимости

Факт № 1: По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения

В большинстве случаев достаточно подписания договора купли-продажи сторонами сделки, участие нотариуса не требуется. Однако из данного правила есть исключения.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки купли-продажи:
  • долей в общей долевой собственности на недвижимое имущество (кроме сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
  • сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

Кроме того, согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ (Письмо от 11 января 2019 г. N ОГ-Д23-30) сделка по приобретению супругами объекта недвижимости в общую долевую собственность подлежит нотариальному удостоверению, так как в этом случае супруги меняют законный режим собственности и такая сделка содержит элементы брачного договора.

Читайте также: Нотариальные сделки

Факт № 2: Договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость

В России с 1 марта 2013 года отменили регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. С этого момента регистрируется только переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 551 ГК РФ). Из этого вытекает, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Факт № 3: Нотариально удостоверенное согласие супруги покупателя на сделку купли-продажи недвижимости требуется только в случае удостоверения договора нотариусом

Данный факт вытекает из факта № 2. Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы. 

Согласие же супруги (-а) продавца недвижимости на сделку требуется независимо от формы договора, если недвижимость является совместной собственностью супругов.

Согласно ст. 35 Семейного кодекса для заключения одним из супругов 1) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, 2) сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или 3) сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Факт № 4: Размер госпошлины за регистрацию права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости зависит от правового статуса покупателя

За регистрацию права собственности на недвижимость физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица - 22 000 рублей.

Факт № 5: Срок регистрации права собственности на основании сделки зависит от формы сделки и способа подачи документов на регистрацию

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами - 5 рабочих дней. 

Факт № 6: Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется согласие органа опеки и попечительства

В ряде случаев для совершения сделки несовершеннолетним требуется согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом малолетнего либо на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом. К таким случаям относится совершение сделок, при совершении которых имущество несовершеннолетнего передается третьим лицам либо его количественные показатели уменьшаются.

Факт № 7: Для продажи недвижимости с ипотекой требуется согласие залогодержателя (банка)

Если в отношении недвижимости зарегистрирован залог (ипотека), то для продажи такой недвижимости потребуется согласие залогодержателя (как правило, банка).

Факт № 8: Доверенность от физического или юридического лица на подписание договора купли-продажи должна быть удостоверена нотариально

Согласно ст. 185.1. ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (а доверенность на подписание договора купли-продажи недвижимости относится именно к этой категории) должна быть нотариально удостоверена. Среди полномочий представителя должно быть указано полномочие на подписание договора купли-продажи конкретного объекта.

Вместе с тем, покупка объекта недвижимости у представителя продавца (без личного присутствия продавца) имеет ряд рисков, о чем мы рассказали в статье “Сделки с недвижимостью по доверенности”.

Факт № 9: В текст договора купли-продажи жилой недвижимости необходимо включить условия о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц и лиц, имеющих право проживания

Рекомендуем также представить при регистрации права собственности выписку из домовой книги. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи  558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.

Факт № 10: У субъекта РФ есть право преимущественной покупки земельного участка из земель сельхозназначения по цене продажи

Продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.

Факт № 11: При покупке жилой недвижимости покупатель в большинстве случаев может получить налоговый вычет от государства

Если вы не оформляли ранее налоговый вычет в связи с покупкой недвижимости или не использовали его в полном объеме, то вы вправе оформить его при покупке жилой недвижимости и вернуть НДФЛ. При оформлении сделки купли-продажи квартиры по ипотеке в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом. Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке квартиры и покупке в ипотеку читайте здесь.

Факт № 12: При покупке недвижимости необходимо провести комплексную проверку юридической чистоты всех сделок с недвижимостью

При подготовке к сделке покупатели редко проверяют всю историю квартиры, ограничиваясь только проверкой документов, на основании которых непосредственно продавец стал собственником квартиры, и выписки из ЕГРН. Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Данный документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников, а также выявить риски оспаривания предшествующих сделок. Однако получения данной выписки из ЕГРН тоже недостаточно для проведения полноценной проверки юридической чистоты недвижимости. Комплекс проводимых проверок зависит от вида недвижимости, истории сделки и других обстоятельств. В статье “Проверка юридической чистоты недвижимости” мы постарались описать основные этапы проверки.

Нередко покупатели и вовсе не проводят проверку недвижимости, так как, по их мнению, “квартиру проверит банк”, “квартиру проверит нотариус”, “квартиру проверит риэлтор”. Вместе с тем, такие заблуждения приводят часто к неприятным последствиям. Если бы покупатели всегда проверяли должную осмотрительность в сделках с недвижимостью, число оспариваемых в суде сделок было бы меньше. 

Факт № 13: Расписка продавца о получении денег - важный документ при наличных расчетах по сделке

При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка покупателей - это неполучение расписки от продавца при расчетах через банковскую ячейку. Покупатели ошибочно полагают, что при таких расчетов гарантом выступает банк и договор аренды ячейки выступает платежным документом. Однако это вовсе не так. Банк предоставляет только хранилище (ячейку) в аренду, он не проверяет ее содержимое и не подтверждает оплату. Использование банковской ячейки - это один из видов наличных расчетов, просто передача денег происходит не “из рук в руки”, а через ячейку. Поэтому в этом случае также единственным подтверждением внесения оплаты является расписка. Не передавайте продавцу ключи от ячейки без расписки.

Расписка должна содержать паспортные данные продавца и покупателя для идентификации, реквизиты сделки. Требуйте от продавца составления и подписания расписки в вашем присутствии (во избежание подмены распишитесь на оригинале расписки), так как встречается такой вид мошенничества: продавец подписывает расписку не в присутствии покупателя, а потом оказывается, что она подписана другим лицом, в судебном порядке расписка признается подложной. Также обязательно проверяйте паспорт продавца (его представителя), в том числе на предмет подлога, вклейки фотографии.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке

13 фактов о юридическом сопровождении покупки недвижимости
(64 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх