Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Пошаговая инструкция "Проверяем юридическую чистоту недвижимости и сделки на вторичном рынке"

11.06.2022
СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Автор:
СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Покупка недвижимости для большинства людей событие значительное и ответственное — не каждый день можно позволить себе купить квартиру или нежилое помещение для офиса. И, естественно, каждый желает обезопасить столь значительное финансовое вложение. Покупая недвижимость (квартиру, земельный участок или дом), многие задаются вопросами: как проверить чистоту сделки с недвижимостью, как проверить юридическую чистоту квартиры, дома, участка, офиса самостоятельно, как проверить историю квартиры или иного объекта недвижимости перед покупкой, нужен ли юрист при покупке квартиры или лучше привлечь риэлтора.

К сожалению, бытует мнение, что привлечение риэлтора автоматически устраняет любые юридические риски и гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Однако данное мнение весьма ошибочно. Да, безусловно, риэлтор осуществляет проверку документов, но эта проверка носит весьма поверхностный характер и может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН на объект недвижимости для подтверждения полномочий собственника. Но в современных реалиях юридические риски кроются именно в деталях.

Всегда нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом. Именно поэтому, проверка юридической чистоты объекта недвижимости является крайне востребованной услугой в юридических компаниях. 

Также бытует ошибочное мнение, что при покупке квартиры в ипотеку проверять юридическую чистоту сделки не нужно - банк все проверит сам. Однако банк осуществляет только поверхностную проверку объекта недвижимости, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании “вторички”) или анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства). Основная задача банка при кредитовании - проверить самого заемщика. Кроме того, зачастую банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством), поэтому что бы не случилось с объектом недвижимости или застройщиком, вы останетесь должны банку, а проблема с неблагонадежностью застройщика или оспариванием сделки с недвижимостью - это только ваша проблема. Не стоит надеяться на проверку недвижимости и застройщика банком, проверяйте недвижимость перед покупкой самостоятельно или с привлечением специалиста.

Необходимо также понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. Например, предыдущий собственник квартиры признан судом безвестно отсутствующим, что послужило основанием к оспариванию совершенных им сделок его родственниками. Или человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства.

Основная задача юриста при проверке юридической чистоты объекта недвижимости — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом.

Какие риски могут подстерегать неосторожного покупателя недвижимости?

Сразу необходимо отметить, что покупка готовой недвижимости в новостройке значительно менее рискованное мероприятие, чем покупка на вторичном рынке. Тем не менее, проявлять должную осмотрительность и внимательность нужно всегда. 

При покупке готовой квартиры в новостройке необходимо убедиться, что продает ее именно застройщик. Очень часто даже известные застройщики стараются разделить функции по строительству и продаже между разными юридическими, а в некоторых случаях и физическими, лицами. В случае, когда квартиру продает застройщик, но в качестве продавца по договору выступает другое юридическое или физическое лицо, необходимо понимать, что отвечать перед вами в случае возникновения спорных ситуаций будет именно продавец, а не застройщик. И в этом кроется первая опасность – как правило, такой продавец, используемый в качестве посредника, не обладает финансовыми ресурсами и в случае, например, признания сделки недействительной, будет крайне тяжело получить с такого продавца уплаченные денежные средства, не говоря уже о возмещении причиненных убытков. 

Второй крайне важный момент – необходимо убедиться, что продавец осуществил финансовый расчет с застройщиком. Причем данный факт должен подтверждаться не просто письмом застройщика, что он не имеет финансовых претензий к продавцу, но и непосредственно платежным документом, подтверждающим фактическое перечисление денежных средств застройщику. Как правило, таким документом является платежное поручение с отметкой банка о перечислении денежных средств. Отсутствие факта оплаты может послужить основанием для оспаривания сделки – например, конкурсным управляющим в случае банкротства застройщика, либо собственником самого застройщика. 

При покупке квартиры в новостройке будет совсем не лишним запросить у застройщика разрешительную документацию на построенный объект недвижимости – разрешение на строительство, документы на земельный участок и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости является основополагающим документом при покупке любой недвижимости. Помимо подтверждения прав собственности, она содержит сведения об имеющихся обременениях – ипотеке, аренде, доверительном управлении и т.д. Так как большинство застройщиков используют кредитные средства для строительства, необходимо удостовериться, что объект недвижимости не обременен ипотекой в пользу банка. 

Любой объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю и первоочередная задача заключается в том, что эту историю необходимо как следует изучить. Поэтому необходимо запрашивать у продавца документы по всем сделкам вплоть до установления первоначального собственника. Любой пробел в цепочке переходов прав – потенциальный риск для нового собственника. Облегчает задачу покупателя возможность получения выписки о всех переходах прав на объект недвижимости из ЕГРН. На основании указанных в выписке сведений о переходах прав собственности можно требовать предоставления соответствующих документов от продавца. При этом необходимо учитывать, что в связи с тем, что Росреестр наделен полномочиями по регистрации прав собственности только с 1998 г., информация о сделках, совершенных ранее, в выписке может отсутствовать.

В процессе анализа истории квартиры необходимо в первую очередь обращать внимание на нестандартные основания перехода права собственности – например, решения судов, свидетельства о праве на наследство, акты государственного органа и т.д. Все указанные документы требуют дополнительной проверки. 

Риски для покупателя заключаются в том, что каждая из сделок в цепочке должна соответствовать закону и не нарушать прав третьих лиц. В ином случае, оспаривание даже одной сделки из цепочки может привести к истребованию имущества у последнего собственника. Как показывает судебная практика, институт добросовестного приобретения в России не развит – суды предъявляют весьма жесткие требования к лицам, желающим доказать свою добросовестность. Но самое главное – добросовестное поведение не гарантирует вам защиту от предъявления виндикационного иска. Статья 302 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. 

Помимо проверки предыдущих собственников, обязательно необходимо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Для этого необходимо получить выписку из домовой книги. И хотя в настоящее время факт регистрации не порождает прав собственности в отношении объекта недвижимости, в некоторых случаях он может существенно затруднить жизнь новому владельцу. Например, когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин. В таком случае принудительно снять с регистрации таких граждан будет весьма проблематично. Кроме того, на право проживания в квартире в таком случае сможет претендовать законный представитель или опекун.

Также немаловажной частью проверки объекта недвижимости является проверка продавца. Это касается как продавца-застройщика при покупке новостройки, так и продавца-физ. лица. Помимо проверки общих сведений о продавце, целесообразно оценить его финансовое состояние. Для этого, юристы используют как общедоступные сервисы, такие как «Банк исполнительных производств», так и специализированные сервисы (например «Контур-фокус», «Спарк» и др.). Обязательно необходимо провести проверку продавца на наличие судебных споров и процедур банкротства для оценки рисков оспаривания сделки с недвижимостью со стороны кредиторов или арбитражного управляющего.

Таким образом, проверка юридической чистоты объекта недвижимости не может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН и проверкой паспорта продавца или уставных документов застройщика, а должна включать более глубокой анализ как непосредственно самого объекта недвижимости, так и непосредственно продавца. 

Безусловно, юридическое заключение, подготовленное квалифицированным юристом, поможет вам объективно оценить риски, связанные с покупкой недвижимости и принять правильное решение. 

Далее мы размещаем пошаговую инструкцию по проверке чистоты сделки при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка и т.д.) на вторичном рынке, данную инструкцию можно использовать также для проверки квартиры или иной недвижимости под залог. В данной инструкции вы найдете ответы на вопросы: как проверить объект недвижимости перед покупкой на вторичном рынке, как проверить недвижимость при покупке у юридического и физического лица. 

Если вы планируете покупку новостройки, то предлагаем вам ознакомиться с инструкцией по проверке новостройки и застройщика здесь.

Пошаговая инструкция “Как проверить юридическую чистоту недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) перед покупкой: алгоритм юридической экспертизы сделок с недвижимостью от профессиональных юристов”

Проверка юридической чистоты квартиры, дома, земельного участка перед покупкой на вторичном рынке (правовой дью дилидженс недвижимости) должна включать следующие этапы:

Шаг 1. Заказываем “расширенную” выписку из ЕГРН (выписку о переходах права собственности на недвижимость) и “обычную” выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах и обременениях. Для земельных участков дополнительно запрашиваем выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости. Анализируем полученные сведения.

Эти выписки может заказать любое лицо в Росреестре (МФЦ). Расходы на заказ данных выписок составят около 2000-3000 рублей (в зависимости от срочности выписки и иных параметров).

Исходя из “расширенной” выписки составляем список переходов права собственности на объект недвижимости и список документов по данным переходам для дальнейшей проверки.

Какие документы по истории недвижимости необходимо запросить у продавца на проверку перед покупкой?

Разберем список основных оснований перехода права собственности и составим “минимум” необходимых документов для проверки (для определения полного списка документов необходимо детальное изучение основных документов с точки зрения содержащихся в них нюансов):

    Купля-продажа
  • договор купли-продажи

  • документы, подтверждающие оплату по нему

    Мена
  • договор мены
  • документы, подтверждающие переход права собственности на другую недвижимость к второй стороне договора мены (выписка из ЕГРН)

    Рента
  • договор ренты
  • документы, подтверждающие исполнение обязательств по договору ренты и наступление обстоятельств, с которыми договор ренты связывает переход права собственности

    Дарение
  • договор дарения

    Долевое строительство
  • договор участия в долевом строительстве
  • документ, подтверждающий оплату по ДДУ
  • если недвижимость приобретена по договору уступки по ДДУ, то всю цепочку уступок по ДДУ с документами об оплате стоимости уступаемых прав

    Участие в ЖСК (кооперативная квартира)
  • договор участия в ЖСК (при наличии)
  • протокол, выписку из протокола общего собрания членов ЖСК о принятии в члены
  • документы об оплате паевого и иных взносов, справка о полной выплате пая
  • устав ЖСК

    Наследование
  • свидетельство о праве на наследство
  • соглашение о разделе наследства, если заключалось
  • документы о наличии других родственников

    Приватизация
  • договор социального найма, ордер, решение о предоставлении жилья
  • договор о передаче в собственность и решение о передаче в собственность 

    Признание права собственности в суде, иное судебное решение, устанавливающее права на недвижимость
  • решение суда
  • документы, предшествующие вынесению данного решения суда (основания иска)

    Корпоративные правоотношения (выход участника из общества с выделом ему недвижимости в качестве стоимости его доли, реорганизация юридических лиц и т.д.)
  • устав и иные учредительные документы
  • все документы (решения, протоколы, согласия иных участников и т.д.), сопровождающие сделку с недвижимостью
  • документы, подтверждающие статус участника, вышедшего из общества (документы о принятии в участники, документы об оплате доли)

Мы перечислили наиболее часто встречающиеся ситуации, однако на практике могут встречаться иные ситуации, а также ряд нюансов, которые невозможно уложить даже в целом учебнике по проверке юридической чистоты недвижимости, такие нюансы лучше проверять юристу, имеющему высшее юридическое образование и опыт в сопровождении сделок с недвижимость и судебную практику по оспариванию сделок с недвижимостью и защите права собственности. 

В частности, необходимо обратить внимание на наличие у предшествующих собственников или членов их семьи права проживания, на сделки с использованием средств материнского капитала, сделки с несовершеннолетним, подписание сделки по доверенности и т.д. Также для проверки юридической чистоты квартиры необходимо удостовериться в том, что данные документы имеются у продавца в оригинале или нотариально заверенных копиях. Кроме того, помимо указанных документов по каждой сделке из цепочки переходов прав на недвижимость нужно проверить наличие сопутствующих документов, о которых будет сказано далее (наличие согласия супруги (а) на совершение сделки с совместной собственностью или удостовериться  в том, что продавец не состоял в браке, наличие согласия органа опеки на совершение сделки с несовершеннолетним, наличие согласия органа юридического лица, если такое согласие по закону требуется, доверенности  и т.д.). То есть вы должны проверить тщательно и кропотливо каждую сделку как “свою”.

На что обратить внимание в “расширенной” выписке из ЕГРН? Что может насторожить будущего собственника недвижимости?

а) наличие большого количества переходов права собственности

Так как имеется риск оспаривания любой из сделок в цепочке, то чем больше таких сделок, тем выше риск. Более того, по каждой сделке для полноценной проверки юридической “чистоты” недвижимости нужно запросить большое количество документов, которые не всегда есть все в наличии у продавца, даже по одной из сделок в цепочке переходов, поэтому чем больше сделок, тем меньше шансы тщательно проверить каждую сделку. В интернете бытует ошибочное мнение о том, что сделки проверять нужно только за 3 года. Мол, общий срок исковой давности 3 года, однако из данного общего срока исковой давности есть ряд исключений, кроме того, исчисляется срок исковой давности не всегда только с даты сделки.

б) недавний переход права собственности к продавцу

Нужно иметь в виду, что такая быстрая продажа недвижимости может быть вызвана не только финансовыми трудностями или необходимость улучшить жилищные условия (обычно такие причины называются продавцами), но и возможным мошенничеством.

в) сделки в цепочке переходов, имеющие высокий риск оспаривания, появления новых “вводных”,  которые трудно или невозможно проверить (наследование, приватизация, рента, судебное решение). 

Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах и ограничениях нужна для проверки на предмет наличия обременений недвижимости (залогов, правопритязаний, арестов и т.д.). Также в данной в выписке можно проверить наличие зарегистрированного права собственности самого продавца, а также режим собственности (индивидуальная, совместная, долевая), что немаловажно для определения дальнейших действий по покупке недвижимости, например, необходимости соблюдения права преимущественной покупки при покупке долевой собственности или получения нотариального согласия супруги (-а) на продажу при совместной собственности.

При проверке земельного участка в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта дополнительно проверяем ограничения в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований.

Кроме того, при проверке земельного участка из земель сельхозназначения необходимо помнить о праве преимущественной покупки, принадлежащем муниципальному образованию, при продаже земельного участка сельхозназначения (сделка, совершенная без соблюдения этого права, ничтожна).

Шаг 2. Запрашиваем документы по цепочке сделок, указанные в пункте 1, и анализируем их, выявляем риски оспаривания сделок, достаточность всех документов

Шаг 3. При проверке квартиры или жилого дома запрашиваем у продавца выписку из домовой книги и заказываем архивную выписку из домовой книги

Первая выписка предоставляет информацию о зарегистрированных на дату ее выдачи лицах в квартире, жилом доме (на дату сделки необходимо запросить “свежую” выписку), особое внимание обратить на несовершеннолетних, так как их не “выпишешь” потом из квартиры. Вторая выписка позволяет проверить историю регистраций и снятий с учета в квартире с указанием причин, позволяет в совокупности с другими документами оценить риски оспаривания сделок с квартирой третьими лицами. Кроме того, данная выписка особенно важна, если ранее квартира приобреталась в порядке приватизации и возможно, один из зарегистрированных в квартире был лишен права приватизации, а потому в соответствии с законом имеет право проживания в квартире. 

Данные выписки лучше заказывать в специализированных организациях, а не у продавца, чтобы убедиться в подлинности. Самостоятельно такие выписки покупатель (в отличие от выписок из ЕГРН) не может. Стоимость услуг агентств по предоставлению таких выписок составляет от 3000 до 7000 рублей (зависит от региона проверяемой квартиры).

Шаг 4. Уточняем у продавца, кто подписывает от его имени договор

Если договор от имени продавца подписывает представитель, то необходимо проверить доверенность представителя: доверенность должна быть нотариально удостоверена, проверьте полномочия на подписание подобного договора, срок доверенности. Проверяем на сайте нотариальной палаты, действительно такая доверенность была удостоверена, не была ли она отозвана. Вместе с тем, подписание договора с представителем собственника всегда имеет ряд рисков.

Если договор подписывает законный представитель, проверяем также его полномочия, проверяем наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку.

Если договор заключается юридическим лицом и подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности, то проверяем его полномочия: запрашиваем решение о назначении лица, действующего без доверенности, устав, а также проверяем на сайте ФНС России наличие сведений о данном лице в ЕГРЮЛ.

Также проверяем паспорт подписанта договора (основного договора и договора о внесении аванса/задатка): проверяем оригинал паспорт, сопоставляем фотографию с лицом человека, подписывающего договора (схожи ли они или имеются отличия?), “ощупываем” паспорт на наличие вклеивания фотографии и т.д. На сайте МВД проверяем действительность паспорта.

Шаг 5. Проверяем наличие судебных споров в отношении недвижимости, исполнительных производств

К сожалению, здесь возможности проверки очень ограничены. Нет возможности проверить наличие споров, в которых фигурирует данный объект недвижимости, например, по кадастровому номеру. Но, по общему правилу, споры в отношении недвижимости рассматриваются по месту нахождения недвижимости. Поэтому определяем территориальную подсудность по адресу недвижимости, смотрим базу дел данного суда. Проверяем также базу дел в суде по месту нахождения продавца ( и всех “отчуждателей” недвижимости в цепочке”. В поиске забиваем данные продавца, известных третьих лиц (из документов), прошлых собственников. Не забываем проверить также картотеку арбитражных дел.

На сайте ФССП (служба судебных приставов) проводим аналогичную проверку.

Шаг 6. Проверка продавца недвижимости

Возможности проверки физического лица не очень большие, однако ими не стоит пренебрегать. Что нам важно проверить? Проверяем наличие дел о банкротстве, поданных заявлений о банкротстве, публикаций намерений банкротства, задолженность по налогам, а также судебные споры о взыскании с продавца денежных средств (например, по кредиту, договору займа, налоговые споры и т.д.), исполнительные производства в отношении продавца (долги продавца - это возможный риск оспаривания сделки с недвижимостью кредиторами), семейные споры (это также возможный риск признания имущества совместным, а соответственно раздел имущества и оспаривание сделки).

Покупателю необходимо обратить внимание на наличие несовершеннолетних детей у собственника недвижимости. В частности, собственник может использовать средства материнского капитала на оплату стоимости недвижимости и в последующем не зарегистрировать долю в праве собственности несовершеннолетнего ребенка. Этот факт может послужить основанием для признания сделки недействительной по заявлению Пенсионного фонда РФ. Поэтому важно тщательно проверить платежные документы (кто перечислял деньги в счет стоимости недвижимости). 

В отношении юридического лица возможности шире. Помимо указанных выше сведений, проверяем корпоративные споры с учредителями и иные споры на сайте арбитражного суда, проверяем бухгалтерскую отчетность, решения налогового органа о задолженности, блокировке счета, сведения о реорганизации и ликвидации, залоги недвижимости и т.д. Для проверки лучше использовать также расширенные и специализированные системы “Спарк”, “Контур фокус”, “ЛИК Эксперт”.

Шаг 7. Проверяем задолженность продавца по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование). Однако задолженность по коммунальным платежам может осложнить жизнь новому собственнику (например, отключением электричества за неуплату и т.д.). Поэтому перед покупкой квартиры убедитесь в том, что продавец исполнил свои обязательства полностью или попросите на эту сумму скидку. Для этого попросите справку из управляющей организации и фонда капитального ремонт об отсутствии задолженности (получите “свежие” документы на дату сделки).

Шаг 8. Заказываем техническую документацию на объект недвижимости

В зависимости от года создания объекта недвижимости эти документы могут храниться в БТИ или у иных кадастровых инженеров. Техническая документация позволит определить точную стоимость площадь объекта недвижимости, а также обнаружить несогласованные перепланировки. Эта информация необходима для понимания фактических данных недвижимости, а также для получения возможной скидки (так как согласовывать, например, перепланировку придется новому собственнику, что повлечет дополнительные расходы).

Правовая экспертиза документов на земельный участок должна включать в себя также межевой план, то есть покупатель должен удостовериться в том, что установлены границы земельного участка, а также сверить фактические границы земельного участка с данными межевого плана.

Необходимо также отметить, что при покупке квартиры, иного объекта в ипотеку важным моментом является отсутствие несогласованных перепланировок в помещении, так как эти данные отображаются в отчете оценщика и влияет на оценку стоимости объекта недвижимости.

Шаг 9. Проверка “адекватности” продавца

Запрашиваем у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не стоит на учете, желательно с посещением врача, который подтвердит в справке “адекватность” продавца, что сократит риск оспаривания сделки по этому состоянию (справки из ПНД и НД). В любом случае такие справки являются формальностью, более надежным способом удостовериться в “нормальности” продавца является полноценное медицинское освидетельствование для сделки. Его обязательно стоит сделать, если есть риски оспаривания сделки родственниками либо есть какие-либо сомнения на этот счет (например, это желательно сделать, если продавец преклонного возраста).

Шаг 10. Проверяем нюансы сделки с недвижимостью

Покупателя должно насторожить желание продавца получить предоплату до регистрации перехода права собственности вместо выбора безопасных способов расчетов. 

Также желательно до сделки решить вопрос со снятием с учета зарегистрированных в квартире лиц, погашением долга по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Проверяем необходимость соблюдения дополнительных процедур для заключения сделки и регистрации перехода права собственности: нотариальное удостоверение сделки, согласие органа опеки на сделку с несовершеннолетним и пр.

В данной инструкции мы описали в целом процесс проверки юридической чистоты недвижимости. В каждой сделке есть свои нюансы, которые требуют дополнительного внимания покупателя. Мы предлагаем вам также ознакомиться с иными материалами по теме “Сделки с недвижимостью” по ссылкам в настоящей статьей или в данном разделе сайта.

Так как цена недвижимости значительна, мы советуем не экономить на проверке юридической чистоты недвижимости и заказать проверку у профессиональных юристов. Опытные юристы обладают не только достаточными теоретическими и практическими знаниями для проверки чистоты сделки с недвижимостью и выявления рисков покупки данной недвижимости, но и имеют в своем арсенале дорогостоящие программы для ЭВМ - помощники в проверке юридической чистоты недвижимости. 

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

Пошаговая инструкция "Проверяем юридическую чистоту недвижимости и сделки на вторичном рынке&qu... Пошаговая инструкция "Проверяем юридическую чистоту недвижимости и сделки на вторичном рынке"

Покупка недвижимости для большинства людей событие значительное и ответственное — не каждый день можно позволить себе купить квартиру или нежилое помещение для офиса. И, естественно, каждый желает обезопасить столь значительное финансовое вложение. Покупая недвижимость (квартиру, земельный участок или дом), многие задаются вопросами: как проверить чистоту сделки с недвижимостью, как проверить юридическую чистоту квартиры, дома, участка, офиса самостоятельно, как проверить историю квартиры или иного объекта недвижимости перед покупкой, нужен ли юрист при покупке квартиры или лучше привлечь риэлтора.

К сожалению, бытует мнение, что привлечение риэлтора автоматически устраняет любые юридические риски и гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Однако данное мнение весьма ошибочно. Да, безусловно, риэлтор осуществляет проверку документов, но эта проверка носит весьма поверхностный характер и может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН на объект недвижимости для подтверждения полномочий собственника. Но в современных реалиях юридические риски кроются именно в деталях.

Всегда нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом. Именно поэтому, проверка юридической чистоты объекта недвижимости является крайне востребованной услугой в юридических компаниях. 

Также бытует ошибочное мнение, что при покупке квартиры в ипотеку проверять юридическую чистоту сделки не нужно - банк все проверит сам. Однако банк осуществляет только поверхностную проверку объекта недвижимости, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании “вторички”) или анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства). Основная задача банка при кредитовании - проверить самого заемщика. Кроме того, зачастую банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством), поэтому что бы не случилось с объектом недвижимости или застройщиком, вы останетесь должны банку, а проблема с неблагонадежностью застройщика или оспариванием сделки с недвижимостью - это только ваша проблема. Не стоит надеяться на проверку недвижимости и застройщика банком, проверяйте недвижимость перед покупкой самостоятельно или с привлечением специалиста.

Необходимо также понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. Например, предыдущий собственник квартиры признан судом безвестно отсутствующим, что послужило основанием к оспариванию совершенных им сделок его родственниками. Или человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства.

Основная задача юриста при проверке юридической чистоты объекта недвижимости — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом.

Какие риски могут подстерегать неосторожного покупателя недвижимости?

Сразу необходимо отметить, что покупка готовой недвижимости в новостройке значительно менее рискованное мероприятие, чем покупка на вторичном рынке. Тем не менее, проявлять должную осмотрительность и внимательность нужно всегда. 

При покупке готовой квартиры в новостройке необходимо убедиться, что продает ее именно застройщик. Очень часто даже известные застройщики стараются разделить функции по строительству и продаже между разными юридическими, а в некоторых случаях и физическими, лицами. В случае, когда квартиру продает застройщик, но в качестве продавца по договору выступает другое юридическое или физическое лицо, необходимо понимать, что отвечать перед вами в случае возникновения спорных ситуаций будет именно продавец, а не застройщик. И в этом кроется первая опасность – как правило, такой продавец, используемый в качестве посредника, не обладает финансовыми ресурсами и в случае, например, признания сделки недействительной, будет крайне тяжело получить с такого продавца уплаченные денежные средства, не говоря уже о возмещении причиненных убытков. 

Второй крайне важный момент – необходимо убедиться, что продавец осуществил финансовый расчет с застройщиком. Причем данный факт должен подтверждаться не просто письмом застройщика, что он не имеет финансовых претензий к продавцу, но и непосредственно платежным документом, подтверждающим фактическое перечисление денежных средств застройщику. Как правило, таким документом является платежное поручение с отметкой банка о перечислении денежных средств. Отсутствие факта оплаты может послужить основанием для оспаривания сделки – например, конкурсным управляющим в случае банкротства застройщика, либо собственником самого застройщика. 

При покупке квартиры в новостройке будет совсем не лишним запросить у застройщика разрешительную документацию на построенный объект недвижимости – разрешение на строительство, документы на земельный участок и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости является основополагающим документом при покупке любой недвижимости. Помимо подтверждения прав собственности, она содержит сведения об имеющихся обременениях – ипотеке, аренде, доверительном управлении и т.д. Так как большинство застройщиков используют кредитные средства для строительства, необходимо удостовериться, что объект недвижимости не обременен ипотекой в пользу банка. 

Любой объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю и первоочередная задача заключается в том, что эту историю необходимо как следует изучить. Поэтому необходимо запрашивать у продавца документы по всем сделкам вплоть до установления первоначального собственника. Любой пробел в цепочке переходов прав – потенциальный риск для нового собственника. Облегчает задачу покупателя возможность получения выписки о всех переходах прав на объект недвижимости из ЕГРН. На основании указанных в выписке сведений о переходах прав собственности можно требовать предоставления соответствующих документов от продавца. При этом необходимо учитывать, что в связи с тем, что Росреестр наделен полномочиями по регистрации прав собственности только с 1998 г., информация о сделках, совершенных ранее, в выписке может отсутствовать.

В процессе анализа истории квартиры необходимо в первую очередь обращать внимание на нестандартные основания перехода права собственности – например, решения судов, свидетельства о праве на наследство, акты государственного органа и т.д. Все указанные документы требуют дополнительной проверки. 

Риски для покупателя заключаются в том, что каждая из сделок в цепочке должна соответствовать закону и не нарушать прав третьих лиц. В ином случае, оспаривание даже одной сделки из цепочки может привести к истребованию имущества у последнего собственника. Как показывает судебная практика, институт добросовестного приобретения в России не развит – суды предъявляют весьма жесткие требования к лицам, желающим доказать свою добросовестность. Но самое главное – добросовестное поведение не гарантирует вам защиту от предъявления виндикационного иска. Статья 302 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. 

Помимо проверки предыдущих собственников, обязательно необходимо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Для этого необходимо получить выписку из домовой книги. И хотя в настоящее время факт регистрации не порождает прав собственности в отношении объекта недвижимости, в некоторых случаях он может существенно затруднить жизнь новому владельцу. Например, когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин. В таком случае принудительно снять с регистрации таких граждан будет весьма проблематично. Кроме того, на право проживания в квартире в таком случае сможет претендовать законный представитель или опекун.

Также немаловажной частью проверки объекта недвижимости является проверка продавца. Это касается как продавца-застройщика при покупке новостройки, так и продавца-физ. лица. Помимо проверки общих сведений о продавце, целесообразно оценить его финансовое состояние. Для этого, юристы используют как общедоступные сервисы, такие как «Банк исполнительных производств», так и специализированные сервисы (например «Контур-фокус», «Спарк» и др.). Обязательно необходимо провести проверку продавца на наличие судебных споров и процедур банкротства для оценки рисков оспаривания сделки с недвижимостью со стороны кредиторов или арбитражного управляющего.

Таким образом, проверка юридической чистоты объекта недвижимости не может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН и проверкой паспорта продавца или уставных документов застройщика, а должна включать более глубокой анализ как непосредственно самого объекта недвижимости, так и непосредственно продавца. 

Безусловно, юридическое заключение, подготовленное квалифицированным юристом, поможет вам объективно оценить риски, связанные с покупкой недвижимости и принять правильное решение. 

Далее мы размещаем пошаговую инструкцию по проверке чистоты сделки при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка и т.д.) на вторичном рынке, данную инструкцию можно использовать также для проверки квартиры или иной недвижимости под залог. В данной инструкции вы найдете ответы на вопросы: как проверить объект недвижимости перед покупкой на вторичном рынке, как проверить недвижимость при покупке у юридического и физического лица. 

Если вы планируете покупку новостройки, то предлагаем вам ознакомиться с инструкцией по проверке новостройки и застройщика здесь.

Пошаговая инструкция “Как проверить юридическую чистоту недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) перед покупкой: алгоритм юридической экспертизы сделок с недвижимостью от профессиональных юристов”

Проверка юридической чистоты квартиры, дома, земельного участка перед покупкой на вторичном рынке (правовой дью дилидженс недвижимости) должна включать следующие этапы:

Шаг 1. Заказываем “расширенную” выписку из ЕГРН (выписку о переходах права собственности на недвижимость) и “обычную” выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах и обременениях. Для земельных участков дополнительно запрашиваем выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости. Анализируем полученные сведения.

Эти выписки может заказать любое лицо в Росреестре (МФЦ). Расходы на заказ данных выписок составят около 2000-3000 рублей (в зависимости от срочности выписки и иных параметров).

Исходя из “расширенной” выписки составляем список переходов права собственности на объект недвижимости и список документов по данным переходам для дальнейшей проверки.

Какие документы по истории недвижимости необходимо запросить у продавца на проверку перед покупкой?

Разберем список основных оснований перехода права собственности и составим “минимум” необходимых документов для проверки (для определения полного списка документов необходимо детальное изучение основных документов с точки зрения содержащихся в них нюансов):

    Купля-продажа
  • договор купли-продажи

  • документы, подтверждающие оплату по нему

    Мена
  • договор мены
  • документы, подтверждающие переход права собственности на другую недвижимость к второй стороне договора мены (выписка из ЕГРН)

    Рента
  • договор ренты
  • документы, подтверждающие исполнение обязательств по договору ренты и наступление обстоятельств, с которыми договор ренты связывает переход права собственности

    Дарение
  • договор дарения

    Долевое строительство
  • договор участия в долевом строительстве
  • документ, подтверждающий оплату по ДДУ
  • если недвижимость приобретена по договору уступки по ДДУ, то всю цепочку уступок по ДДУ с документами об оплате стоимости уступаемых прав

    Участие в ЖСК (кооперативная квартира)
  • договор участия в ЖСК (при наличии)
  • протокол, выписку из протокола общего собрания членов ЖСК о принятии в члены
  • документы об оплате паевого и иных взносов, справка о полной выплате пая
  • устав ЖСК

    Наследование
  • свидетельство о праве на наследство
  • соглашение о разделе наследства, если заключалось
  • документы о наличии других родственников

    Приватизация
  • договор социального найма, ордер, решение о предоставлении жилья
  • договор о передаче в собственность и решение о передаче в собственность 

    Признание права собственности в суде, иное судебное решение, устанавливающее права на недвижимость
  • решение суда
  • документы, предшествующие вынесению данного решения суда (основания иска)

    Корпоративные правоотношения (выход участника из общества с выделом ему недвижимости в качестве стоимости его доли, реорганизация юридических лиц и т.д.)
  • устав и иные учредительные документы
  • все документы (решения, протоколы, согласия иных участников и т.д.), сопровождающие сделку с недвижимостью
  • документы, подтверждающие статус участника, вышедшего из общества (документы о принятии в участники, документы об оплате доли)

Мы перечислили наиболее часто встречающиеся ситуации, однако на практике могут встречаться иные ситуации, а также ряд нюансов, которые невозможно уложить даже в целом учебнике по проверке юридической чистоты недвижимости, такие нюансы лучше проверять юристу, имеющему высшее юридическое образование и опыт в сопровождении сделок с недвижимость и судебную практику по оспариванию сделок с недвижимостью и защите права собственности. 

В частности, необходимо обратить внимание на наличие у предшествующих собственников или членов их семьи права проживания, на сделки с использованием средств материнского капитала, сделки с несовершеннолетним, подписание сделки по доверенности и т.д. Также для проверки юридической чистоты квартиры необходимо удостовериться в том, что данные документы имеются у продавца в оригинале или нотариально заверенных копиях. Кроме того, помимо указанных документов по каждой сделке из цепочки переходов прав на недвижимость нужно проверить наличие сопутствующих документов, о которых будет сказано далее (наличие согласия супруги (а) на совершение сделки с совместной собственностью или удостовериться  в том, что продавец не состоял в браке, наличие согласия органа опеки на совершение сделки с несовершеннолетним, наличие согласия органа юридического лица, если такое согласие по закону требуется, доверенности  и т.д.). То есть вы должны проверить тщательно и кропотливо каждую сделку как “свою”.

На что обратить внимание в “расширенной” выписке из ЕГРН? Что может насторожить будущего собственника недвижимости?

а) наличие большого количества переходов права собственности

Так как имеется риск оспаривания любой из сделок в цепочке, то чем больше таких сделок, тем выше риск. Более того, по каждой сделке для полноценной проверки юридической “чистоты” недвижимости нужно запросить большое количество документов, которые не всегда есть все в наличии у продавца, даже по одной из сделок в цепочке переходов, поэтому чем больше сделок, тем меньше шансы тщательно проверить каждую сделку. В интернете бытует ошибочное мнение о том, что сделки проверять нужно только за 3 года. Мол, общий срок исковой давности 3 года, однако из данного общего срока исковой давности есть ряд исключений, кроме того, исчисляется срок исковой давности не всегда только с даты сделки.

б) недавний переход права собственности к продавцу

Нужно иметь в виду, что такая быстрая продажа недвижимости может быть вызвана не только финансовыми трудностями или необходимость улучшить жилищные условия (обычно такие причины называются продавцами), но и возможным мошенничеством.

в) сделки в цепочке переходов, имеющие высокий риск оспаривания, появления новых “вводных”,  которые трудно или невозможно проверить (наследование, приватизация, рента, судебное решение). 

Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах и ограничениях нужна для проверки на предмет наличия обременений недвижимости (залогов, правопритязаний, арестов и т.д.). Также в данной в выписке можно проверить наличие зарегистрированного права собственности самого продавца, а также режим собственности (индивидуальная, совместная, долевая), что немаловажно для определения дальнейших действий по покупке недвижимости, например, необходимости соблюдения права преимущественной покупки при покупке долевой собственности или получения нотариального согласия супруги (-а) на продажу при совместной собственности.

При проверке земельного участка в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта дополнительно проверяем ограничения в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований.

Кроме того, при проверке земельного участка из земель сельхозназначения необходимо помнить о праве преимущественной покупки, принадлежащем муниципальному образованию, при продаже земельного участка сельхозназначения (сделка, совершенная без соблюдения этого права, ничтожна).

Шаг 2. Запрашиваем документы по цепочке сделок, указанные в пункте 1, и анализируем их, выявляем риски оспаривания сделок, достаточность всех документов

Шаг 3. При проверке квартиры или жилого дома запрашиваем у продавца выписку из домовой книги и заказываем архивную выписку из домовой книги

Первая выписка предоставляет информацию о зарегистрированных на дату ее выдачи лицах в квартире, жилом доме (на дату сделки необходимо запросить “свежую” выписку), особое внимание обратить на несовершеннолетних, так как их не “выпишешь” потом из квартиры. Вторая выписка позволяет проверить историю регистраций и снятий с учета в квартире с указанием причин, позволяет в совокупности с другими документами оценить риски оспаривания сделок с квартирой третьими лицами. Кроме того, данная выписка особенно важна, если ранее квартира приобреталась в порядке приватизации и возможно, один из зарегистрированных в квартире был лишен права приватизации, а потому в соответствии с законом имеет право проживания в квартире. 

Данные выписки лучше заказывать в специализированных организациях, а не у продавца, чтобы убедиться в подлинности. Самостоятельно такие выписки покупатель (в отличие от выписок из ЕГРН) не может. Стоимость услуг агентств по предоставлению таких выписок составляет от 3000 до 7000 рублей (зависит от региона проверяемой квартиры).

Шаг 4. Уточняем у продавца, кто подписывает от его имени договор

Если договор от имени продавца подписывает представитель, то необходимо проверить доверенность представителя: доверенность должна быть нотариально удостоверена, проверьте полномочия на подписание подобного договора, срок доверенности. Проверяем на сайте нотариальной палаты, действительно такая доверенность была удостоверена, не была ли она отозвана. Вместе с тем, подписание договора с представителем собственника всегда имеет ряд рисков.

Если договор подписывает законный представитель, проверяем также его полномочия, проверяем наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку.

Если договор заключается юридическим лицом и подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности, то проверяем его полномочия: запрашиваем решение о назначении лица, действующего без доверенности, устав, а также проверяем на сайте ФНС России наличие сведений о данном лице в ЕГРЮЛ.

Также проверяем паспорт подписанта договора (основного договора и договора о внесении аванса/задатка): проверяем оригинал паспорт, сопоставляем фотографию с лицом человека, подписывающего договора (схожи ли они или имеются отличия?), “ощупываем” паспорт на наличие вклеивания фотографии и т.д. На сайте МВД проверяем действительность паспорта.

Шаг 5. Проверяем наличие судебных споров в отношении недвижимости, исполнительных производств

К сожалению, здесь возможности проверки очень ограничены. Нет возможности проверить наличие споров, в которых фигурирует данный объект недвижимости, например, по кадастровому номеру. Но, по общему правилу, споры в отношении недвижимости рассматриваются по месту нахождения недвижимости. Поэтому определяем территориальную подсудность по адресу недвижимости, смотрим базу дел данного суда. Проверяем также базу дел в суде по месту нахождения продавца ( и всех “отчуждателей” недвижимости в цепочке”. В поиске забиваем данные продавца, известных третьих лиц (из документов), прошлых собственников. Не забываем проверить также картотеку арбитражных дел.

На сайте ФССП (служба судебных приставов) проводим аналогичную проверку.

Шаг 6. Проверка продавца недвижимости

Возможности проверки физического лица не очень большие, однако ими не стоит пренебрегать. Что нам важно проверить? Проверяем наличие дел о банкротстве, поданных заявлений о банкротстве, публикаций намерений банкротства, задолженность по налогам, а также судебные споры о взыскании с продавца денежных средств (например, по кредиту, договору займа, налоговые споры и т.д.), исполнительные производства в отношении продавца (долги продавца - это возможный риск оспаривания сделки с недвижимостью кредиторами), семейные споры (это также возможный риск признания имущества совместным, а соответственно раздел имущества и оспаривание сделки).

Покупателю необходимо обратить внимание на наличие несовершеннолетних детей у собственника недвижимости. В частности, собственник может использовать средства материнского капитала на оплату стоимости недвижимости и в последующем не зарегистрировать долю в праве собственности несовершеннолетнего ребенка. Этот факт может послужить основанием для признания сделки недействительной по заявлению Пенсионного фонда РФ. Поэтому важно тщательно проверить платежные документы (кто перечислял деньги в счет стоимости недвижимости). 

В отношении юридического лица возможности шире. Помимо указанных выше сведений, проверяем корпоративные споры с учредителями и иные споры на сайте арбитражного суда, проверяем бухгалтерскую отчетность, решения налогового органа о задолженности, блокировке счета, сведения о реорганизации и ликвидации, залоги недвижимости и т.д. Для проверки лучше использовать также расширенные и специализированные системы “Спарк”, “Контур фокус”, “ЛИК Эксперт”.

Шаг 7. Проверяем задолженность продавца по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование). Однако задолженность по коммунальным платежам может осложнить жизнь новому собственнику (например, отключением электричества за неуплату и т.д.). Поэтому перед покупкой квартиры убедитесь в том, что продавец исполнил свои обязательства полностью или попросите на эту сумму скидку. Для этого попросите справку из управляющей организации и фонда капитального ремонт об отсутствии задолженности (получите “свежие” документы на дату сделки).

Шаг 8. Заказываем техническую документацию на объект недвижимости

В зависимости от года создания объекта недвижимости эти документы могут храниться в БТИ или у иных кадастровых инженеров. Техническая документация позволит определить точную стоимость площадь объекта недвижимости, а также обнаружить несогласованные перепланировки. Эта информация необходима для понимания фактических данных недвижимости, а также для получения возможной скидки (так как согласовывать, например, перепланировку придется новому собственнику, что повлечет дополнительные расходы).

Правовая экспертиза документов на земельный участок должна включать в себя также межевой план, то есть покупатель должен удостовериться в том, что установлены границы земельного участка, а также сверить фактические границы земельного участка с данными межевого плана.

Необходимо также отметить, что при покупке квартиры, иного объекта в ипотеку важным моментом является отсутствие несогласованных перепланировок в помещении, так как эти данные отображаются в отчете оценщика и влияет на оценку стоимости объекта недвижимости.

Шаг 9. Проверка “адекватности” продавца

Запрашиваем у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не стоит на учете, желательно с посещением врача, который подтвердит в справке “адекватность” продавца, что сократит риск оспаривания сделки по этому состоянию (справки из ПНД и НД). В любом случае такие справки являются формальностью, более надежным способом удостовериться в “нормальности” продавца является полноценное медицинское освидетельствование для сделки. Его обязательно стоит сделать, если есть риски оспаривания сделки родственниками либо есть какие-либо сомнения на этот счет (например, это желательно сделать, если продавец преклонного возраста).

Шаг 10. Проверяем нюансы сделки с недвижимостью

Покупателя должно насторожить желание продавца получить предоплату до регистрации перехода права собственности вместо выбора безопасных способов расчетов. 

Также желательно до сделки решить вопрос со снятием с учета зарегистрированных в квартире лиц, погашением долга по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Проверяем необходимость соблюдения дополнительных процедур для заключения сделки и регистрации перехода права собственности: нотариальное удостоверение сделки, согласие органа опеки на сделку с несовершеннолетним и пр.

В данной инструкции мы описали в целом процесс проверки юридической чистоты недвижимости. В каждой сделке есть свои нюансы, которые требуют дополнительного внимания покупателя. Мы предлагаем вам также ознакомиться с иными материалами по теме “Сделки с недвижимостью” по ссылкам в настоящей статьей или в данном разделе сайта.

Так как цена недвижимости значительна, мы советуем не экономить на проверке юридической чистоты недвижимости и заказать проверку у профессиональных юристов. Опытные юристы обладают не только достаточными теоретическими и практическими знаниями для проверки чистоты сделки с недвижимостью и выявления рисков покупки данной недвижимости, но и имеют в своем арсенале дорогостоящие программы для ЭВМ - помощники в проверке юридической чистоты недвижимости. 

Пошаговая инструкция "Проверяем юридическую чистоту недвижимости и сделки на вторичном рынке"
(112 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх