Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Как проверить продавца при покупке недвижимости?

19.01.2018
БАРАБАНОВА СВЕТЛАНА МИХАЙЛОВНА
Автор:
БАРАБАНОВА СВЕТЛАНА МИХАЙЛОВНА
Старший юрист
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Покупка недвижимости требует ответственного и тщательного изучения как приобретаемого объекта, так и лица, его продающего. Некоторые из оснований, по которым совершенная сделка может быть признана недействительной, напрямую связаны с личностью продавца. В этой статье мы поговорим о проверке продавца, как юридического лица, так и гражданина, отметим, на что стоит обратить внимание. И, даже если впоследствии будет заявлен иск о признании сделки недействительной, тщательная проверка будет основанием для признания приобретателя добросовестным, а, следовательно, повысит шансы на судебное решение в пользу покупателя.

Начнем с продавцов – юридических лиц. Если продавец интересующего объекта недвижимости – юридическое лицо, то проверке подлежат следующие моменты:

  • Принадлежит ли продаваемая недвижимость продавцу. Для этого заказываем выписку из единого государственного реестра недвижимости относительно приобретаемого объекта  и находим там сведения о правообладателе.

  • Вправе ли лицо, с которым вы заключаете договор, совершать сделки такого рода. Если сделку заключает представитель юридического лица на основании доверенности, то для начала необходимо изучить доверенность, обратив внимание на полномочия, дату выдачи, срок действия и лицо, подписавшее доверенность. Если лично директор, как лицо, действующее без доверенности, то необходимо убедиться, что это действительно директор, и что, в случае необходимости, получено согласие на совершение сделки от собственников юридического лица (участников, акционеров). Для этого:

-заказываем выписку из единого государственного реестра юридических лиц со сведениями о соответствующем юридическом лице;

-запрашиваем у продавца оригинал устава, решение о назначении директора и бухгалтерскую отчетность за последний отчетный период.

Из анализа этих документов можно сделать вывод о том, является ли представитель продавца надлежащим образом уполномоченным лицом. При необходимости запрашиваем решение об одобрении учредителями будущей сделки (если она является крупной согласно закону и учредительным документам). Более подробно об этом в статье о документах юридического лица – продавца.

  • Проверяем, вправе ли юридическое лицо свободно совершать сделки. В едином федеральном реестре сведений о банкротстве сведений о нем быть не должно. Стоит так же убедиться, что юридическое лицо не находится в процессе ликвидации. Эта информация есть в выписке из ЕГРЮЛ. В процессе ликвидации ликвидационная комиссия вправе совершать сделки от имени юридического лица, но при соблюдении определенных условий. Для покупки такой недвижимости лучше привлечь профессионала.

  • Проверяем добросовестность продавца как контрагента. Стоит ознакомиться с арбитражными делами, стороной которых выступал продавец, в картотеке арбитражных дел арбитражного суда.

Теперь продавцы – граждане. На что необходимо обратить внимание:

  • Первым делом на то, является ли он собственником отчуждаемой недвижимости. Для этого соотносим данные паспорта и выписки из единого государственного реестра недвижимости. Выписка из реестра – единственное подтверждение существования права, после отмены свидетельств о праве собственности, сведения о правообладателе недвижимости в ней – единственно верные. Стоит обратить внимание и на то, не просрочен ли паспорт.

  • Является ли продавец совершеннолетним, если нет, вправе ли заключающее договор лицо действовать от его имени. Свидетельство о рождении поможет разобраться с этим вопросом.

  • Вправе ли продавец распоряжаться имуществом единолично. Имущество, приобретенное в браке, является (по общему правилу) общим совместным имуществом супругов. Внимание: это относится только к имуществу, приобретенному по возмездной сделке (купленному продавцом, приобретенному по договору мены, ренты)!

Несмотря на то, что правообладатель в выписке при этом будет всего один, и никаких отметок не будет, он не вправе распоряжаться имуществом без согласия второго. Сопоставление даты вступления в брак и даты приобретения имущества даст возможность понять, вправе ли продавец подписывать с вами договор без получения согласия.

  • Является ли продавец полностью дееспособным, понимает ли он, что делает, не находится ли под влиянием заблуждения относительно природы сделки. Сведения о недееспособности владельца недвижимости можно получить из соответствующей выписки из ЕГРН, но такую выписку может получить только сам продавец. Так же не лишними могут оказаться справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете. Общее правило – если продавец очень старый человек, или явный алкоголик, или ведет себя странно, то лучше не связываться.

Иначе может получиться как в этом примере из судебной практики: решение по делу № 2-6/2016 Горно-Алтайского городского суда от 10 июня 2016 г.

Воронин обратился с иском к Васильеву о признании недействительным договора купли-продажи. Ему стало известно, что его квартира уже не его. Но Воронин не помнит, что заключал договор купли-продажи, денежные средства за квартиру ему не передавали, из квартиры он никогда не выезжал. В течение последних 10 лет Воронин А.П. злоупотребляет спиртными напитками, находился на лечении в психиатрической больнице. Квартиру продавать не планировал. При рассмотрении дела были назначены судебная психолого-психиатрическая экспертиза и судебная почерковедческая экспертиза. На основании данных экспертиз суд принял решение в пользу Воронина, признав, что при подписании и заключении оспариваемого договора он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка была расторгнута, покупатель, кроме того, что не получил обратно своих денег, еще и понес немаленькие судебные расходы – стоимость двух экспертиз.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе оформление и согласование договоров, проверка чистоты недвижимости, регистрация перехода права собственности.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости, в ;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверка дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(52 голоса)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх