Покупка недвижимости требует ответственного и тщательного изучения как приобретаемого объекта, так и лица, его продающего. Некоторые из оснований, по которым совершенная сделка может быть признана недействительной, напрямую связаны с личностью продавца. В этой статье мы поговорим о проверке продавца, как юридического лица, так и гражданина, отметим, на что стоит обратить внимание. И, даже если впоследствии будет заявлен иск о признании сделки недействительной, тщательная проверка будет основанием для признания приобретателя добросовестным, а, следовательно, повысит шансы на судебное решение в пользу покупателя.
Если продавец интересующего объекта недвижимости – юридическое лицо, то проверке подлежат следующие моменты:
Проверяем, вправе ли юридическое лицо свободно совершать сделки. В едином федеральном реестре сведений о банкротстве сведений о данном юридическом лице быть не должно. Стоит также убедиться, что юридическое лицо не находится в процессе ликвидации. Эта информация есть в выписке из ЕГРЮЛ. В процессе ликвидации ликвидационная комиссия вправе совершать сделки от имени юридического лица, но при соблюдении определенных условий. Для покупки такой недвижимости лучше привлечь профессионала.
Вправе ли лицо, с которым вы заключаете договор, совершать сделки такого рода. Если сделку заключает представитель юридического лица на основании доверенности, то для начала необходимо изучить доверенность, обратив внимание на полномочия, дату выдачи, срок действия и лицо, подписавшее доверенность. Если сделку совершает лично руководитель компании как лицо, действующее без доверенности, то необходимо убедиться, что это действительно единоличный исполнительный орган, и что, в случае необходимости, получено согласие на совершение сделки от собственников юридического лица (участников, акционеров). Более подробно о проверке полномочий лица, действующего от имени юридического лица, читайте в статье о документах юридического лица – продавца.
Проверяем добросовестность и платежеспособность продавца. Стоит ознакомиться с арбитражными делами, стороной которых выступал продавец, в
картотеке арбитражных дел арбитражного суда. Также проверьте дела в суде общей юрисдикции по адресу регистрации юридического лица. Все имеющиеся дела необходимо проверить с точки зрения существа спора, взыскиваемых сумм и возможных проблем в будущем. Особое внимание уделите поданным заявлениям о банкротстве компании (рекомендуем также на Федресурсе ознакомиться с поданными намерениями кредиторов или самого юрлица обратиться с заявлением о банкротстве продавца). Кроме того, проверьте, исполняет ли продавец решения суда (
в базе исполнительного производства вы найдете информацию о долгах компании). Проверка данной информации очень важна для того чтобы выявить риски неплатежеспособности продавца или возможных финансовых проблем в будущем, так как данные проблемы могут привести, например, к банкротству в будущем, в таком случае сделки, совершенные ранее, могут быть предметом оспаривания конкурсным управляющим. Для выявления признаков неплатежеспособности рекомендуем также ознакомиться с бухгалтерской отчетностью (ее можно найти
на сайте Росстата или запросить у продавца).
Проверяем добросовестность и платежеспособность продавца. В целом проверка аналогична проверке юридического лица, с тем лишь исключением, что информации о физическом лице порой сложно найти (например, в связи с опечатками в ФИО в судебных базах, базе судебных приставов). Важно убедиться в том, что физическое лицо не является банкротом и не имеет явных признаков неплатежеспособности, которые могут повлечь банкротство в будущем.
Является ли продавец совершеннолетним, если нет, вправе ли заключающее договор лицо действовать от его имени? Как правило, от имени несовершеннолетнего выступают родители в качестве законных представителей, их полномочия подтверждаются свидетельством о рождении ребенка. Подробнее о сделка с недвижимостью с участием несовершеннолетнего читайте здесь. Кроме того, даже если вы покупаете квартиру у совершеннолетнего продавца, мы советуем проверить наличие несовершеннолетних детей у продавца, так как в ряде случаев при наличии детей потребуется дополнительная проверка - использовал ли продавец материнский капитал или нет (данному вопросу посвящена отдельная статья).
Вправе ли продавец распоряжаться имуществом единолично? Имущество, приобретенное в браке, является (по общему правилу) совместно нажитым имуществом супругов (даже если в выписке из ЕГРН указан один из супругов). Для отчуждения совместно нажитого недвижимого имущества потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) продавца. Сопоставление даты вступления в брак и даты приобретения имущества даст возможность понять, вправе ли продавец подписывать с вами договор без получения согласия. Внимание: это относится только к имуществу, приобретенному по возмездной сделке (купленному продавцом, приобретенному по договору мены, ренты), имущество, приобретенное, например, в дар, по наследству является личной собственностью супруга! Кроме того, между супругами может быть подписан брачный договор или соглашение о разделе имущества. Несм
Является ли продавец полностью дееспособным, понимает ли он, что делает, не находится ли под влиянием заблуждения относительно природы сделки? Сведения о недееспособности владельца недвижимости можно получить из соответствующей выписки из ЕГРН, но такую выписку может получить только сам продавец. Также не лишними могут оказаться справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете. Общее правило – если продавец очень старый человек, или явный алкоголик, или ведет себя странно, то лучше не связываться. В некоторых случаях мы рекомендуем провести психиатрическую экспертизу перед сделкой.
Воронин обратился с иском к Васильеву о признании недействительным договора купли-продажи. Ему стало известно, что его квартира уже не его. Но Воронин не помнит, что заключал договор купли-продажи, денежные средства за квартиру ему не передавали, из квартиры он никогда не выезжал. В течение последних 10 лет Воронин А.П. злоупотребляет спиртными напитками, находился на лечении в психиатрической больнице. Квартиру продавать не планировал. При рассмотрении дела были назначены судебная психолого-психиатрическая экспертиза и судебная почерковедческая экспертиза. На основании данных экспертиз суд принял решение в пользу Воронина, признав, что при подписании и заключении оспариваемого договора он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка была расторгнута, покупатель, кроме того, что не получил обратно своих денег, еще и понес немаленькие судебные расходы – стоимость двух экспертиз.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе оформление и согласование договоров, проверка чистоты недвижимости, проверка продавца недвижимости, регистрация перехода права собственности.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;
проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.