Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

11 фактов о юридическом сопровождении продажи недвижимости

28.06.2022
ЧИЛИНГАРЯН ЛЕВОН ГАЙКОВИЧ
Автор:
ЧИЛИНГАРЯН ЛЕВОН ГАЙКОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Факт № 1: По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения

В большинстве случаев достаточно подписания договора купли-продажи сторонами сделки, участие нотариуса не требуется. Однако из данного правила есть исключения.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки купли-продажи:
  • долей в общей долевой собственности на недвижимое имущество (кроме сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
  • сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

Кроме того, согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ (Письмо от 11 января 2019 г. N ОГ-Д23-30) сделка по приобретению супругами объекта недвижимости в общую долевую собственность подлежит нотариальному удостоверению, так как в этом случае супруги меняют законный режим собственности и такая сделка содержит элементы брачного договора.

Читайте также: Нотариальные сделки

Факт № 2: Договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость

В России с 1 марта 2013 года отменили регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. С этого момента регистрируется только переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 551 ГК РФ). Из этого вытекает, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Факт № 3: Нотариально удостоверенное согласие супруги покупателя на сделку купли-продажи недвижимости требуется только в случае удостоверения договора нотариусом

Данный факт вытекает из факта № 2. Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы. 

Согласие же супруги (-а) продавца недвижимости на сделку требуется независимо от формы договора, если недвижимость является совместной собственностью супругов.

Согласно ст. 35 Семейного кодекса для заключения одним из супругов 1) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, 2) сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или 3) сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Факт № 4: Размер госпошлины за регистрацию права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости зависит от правового статуса покупателя

За регистрацию права собственности на недвижимость физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица - 22 000 рублей.

Факт № 5: Срок регистрации права собственности на основании сделки зависит от формы сделки и способа подачи документов на регистрацию

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами - 5 рабочих дней. 

Факт № 6: Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется согласие органа опеки и попечительства

В ряде случаев для совершения сделки несовершеннолетним требуется согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом малолетнего либо на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом. К таким случаям относится совершение сделок, при совершении которых имущество несовершеннолетнего передается третьим лицам либо его количественные показатели уменьшаются.

Факт № 7: Для продажи недвижимости с ипотекой требуется согласие залогодержателя (банка)

Если в отношении недвижимости зарегистрирован залог (ипотека), то для продажи такой недвижимости потребуется согласие залогодержателя (как правило, банка).

Факт № 8: Доверенность от физического или юридического лица на подписание договора купли-продажи должна быть удостоверена нотариально

Согласно ст. 185.1. ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (а доверенность на подписание договора купли-продажи недвижимости относится именно к этой категории) должна быть нотариально удостоверена. Среди полномочий представителя должно быть указано полномочие на подписание договора купли-продажи конкретного объекта.

Вместе с тем, покупка объекта недвижимости у представителя продавца (без личного присутствия продавца) имеет ряд рисков, о чем мы рассказали в статье “Сделки с недвижимостью по доверенности”.

Факт № 9: В текст договора купли-продажи жилой недвижимости необходимо включить условия о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц и лиц, имеющих право проживания

Рекомендуем также представить при регистрации права собственности выписку из домовой книги. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи  558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.

Факт № 10: У субъекта РФ есть право преимущественной покупки земельного участка из земель сельхозназначения по цене продажи

Продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.

Факт № 11: При продаже недвижимости наличие или отсутствие обязанности по  уплате налога на доходы физических лиц от продажи зависит от срока владения недвижимостью, ее вида и основания приобретения, наличия права на налоговые вычеты, а применяемая ставка - от налогового статуса продавца

Налогообложение доходов от продажи недвижимости имеет целый ряд особенностей и нюансов. Знание и правильное толкование норм налогового законодательства позволяет значительно сэкономить на налоге.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

11 фактов о юридическом сопровождении продажи недвижимости 11 фактов о юридическом сопровождении продажи недвижимости

Факт № 1: По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения

В большинстве случаев достаточно подписания договора купли-продажи сторонами сделки, участие нотариуса не требуется. Однако из данного правила есть исключения.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки купли-продажи:
  • долей в общей долевой собственности на недвижимое имущество (кроме сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
  • сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

Кроме того, согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ (Письмо от 11 января 2019 г. N ОГ-Д23-30) сделка по приобретению супругами объекта недвижимости в общую долевую собственность подлежит нотариальному удостоверению, так как в этом случае супруги меняют законный режим собственности и такая сделка содержит элементы брачного договора.

Читайте также: Нотариальные сделки

Факт № 2: Договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость

В России с 1 марта 2013 года отменили регистрацию договоров купли-продажи недвижимости. С этого момента регистрируется только переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 551 ГК РФ). Из этого вытекает, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Факт № 3: Нотариально удостоверенное согласие супруги покупателя на сделку купли-продажи недвижимости требуется только в случае удостоверения договора нотариусом

Данный факт вытекает из факта № 2. Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы. 

Согласие же супруги (-а) продавца недвижимости на сделку требуется независимо от формы договора, если недвижимость является совместной собственностью супругов.

Согласно ст. 35 Семейного кодекса для заключения одним из супругов 1) сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, 2) сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или 3) сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Факт № 4: Размер госпошлины за регистрацию права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости зависит от правового статуса покупателя

За регистрацию права собственности на недвижимость физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица - 22 000 рублей.

Факт № 5: Срок регистрации права собственности на основании сделки зависит от формы сделки и способа подачи документов на регистрацию

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами - 5 рабочих дней. 

Факт № 6: Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется согласие органа опеки и попечительства

В ряде случаев для совершения сделки несовершеннолетним требуется согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом малолетнего либо на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом. К таким случаям относится совершение сделок, при совершении которых имущество несовершеннолетнего передается третьим лицам либо его количественные показатели уменьшаются.

Факт № 7: Для продажи недвижимости с ипотекой требуется согласие залогодержателя (банка)

Если в отношении недвижимости зарегистрирован залог (ипотека), то для продажи такой недвижимости потребуется согласие залогодержателя (как правило, банка).

Факт № 8: Доверенность от физического или юридического лица на подписание договора купли-продажи должна быть удостоверена нотариально

Согласно ст. 185.1. ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (а доверенность на подписание договора купли-продажи недвижимости относится именно к этой категории) должна быть нотариально удостоверена. Среди полномочий представителя должно быть указано полномочие на подписание договора купли-продажи конкретного объекта.

Вместе с тем, покупка объекта недвижимости у представителя продавца (без личного присутствия продавца) имеет ряд рисков, о чем мы рассказали в статье “Сделки с недвижимостью по доверенности”.

Факт № 9: В текст договора купли-продажи жилой недвижимости необходимо включить условия о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц и лиц, имеющих право проживания

Рекомендуем также представить при регистрации права собственности выписку из домовой книги. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи  558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.

Факт № 10: У субъекта РФ есть право преимущественной покупки земельного участка из земель сельхозназначения по цене продажи

Продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.

Факт № 11: При продаже недвижимости наличие или отсутствие обязанности по  уплате налога на доходы физических лиц от продажи зависит от срока владения недвижимостью, ее вида и основания приобретения, наличия права на налоговые вычеты, а применяемая ставка - от налогового статуса продавца

Налогообложение доходов от продажи недвижимости имеет целый ряд особенностей и нюансов. Знание и правильное толкование норм налогового законодательства позволяет значительно сэкономить на налоге.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке

11 фактов о юридическом сопровождении продажи недвижимости
(19 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх