Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Как сэкономить на налогах при продаже недвижимости

28.12.2017
БАРАБАНОВА СВЕТЛАНА МИХАЙЛОВНА
Автор:
БАРАБАНОВА СВЕТЛАНА МИХАЙЛОВНА
Старший юрист
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

В этой статье мы рассмотрим налогообложение граждан при продаже ими недвижимого имущества, особенное внимание уделив случаям, когда налог можно вообще не платить или существенно на нем сэкономить.

Каждый из нас обязан уплачивать налог на доходы физических лиц со всех полученных  доходов. Но налоговый кодекс предусматривает и приятные исключения из этого правила.

Статья 217.1. налогового кодекса предусматривает возможность освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества при следующих условиях:

  • когда налогоплательщик – физическое лицо - является налоговым резидентом РФ;

  • при этом проданное имущество находилось в его собственности определенный законом срок.

Пунктом 4 ст. 217.1 установлен минимальный предельный срок владения  недвижимостью пять лет.

Но достаточно и трех лет, если:

  • право собственности получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от лица, признаваемого членом его семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ;

  • право собственности получено налогоплательщиком в результате приватизации;

  • право собственности получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Эти сроки могут быть еще уменьшены законами субъектов РФ.

Но не всегда есть возможность ждать 3-5 лет с момента приобретения недвижимости в собственность. Можно ли сэкономить на налогах в иных случаях? Да, и об этом – в пп. 1 пункта 1 ст. 220 Налогового кодекса.

Согласно этому пункту гражданам при продаже имущества предоставляется имущественный налоговый вычет, что в данном случае означает уменьшение налогооблагаемого дохода на предусмотренную законом сумму.


Имущественный налоговый вычет предоставляется:

  • в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

  • в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества (например, машиноместа) , не превышающем в целом 250 000 рублей;

Это правило не распространяется на доход от продажи недвижимого имущества, которые использовались в предпринимательской деятельности.


Стоит обратить внимание на то, как именно налоговая инспекция определяет доходы от продажи недвижимого имущества.

Об этом п. 5 ст. 217.1  - в  случае, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. То есть указывать в договоре купли-продажи заведомо заниженную стоимость с целью ухода от налогов  не имеет смысла. Доход  все равно будет рассчитан по схеме: кадастровая стоимость *0,7.

Если же в договоре будет указана стоимость выше, чем рассчитанная по данной формуле, то налог будет рассчитываться от стоимости в договоре.

Кадастровую стоимость своей квартиры можно посмотреть, заказав в МФЦ соответствующую выписку из единого государственного реестра недвижимости, или на сайте Росреестра, введя данные объекта.

Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, если так ему выгоднее.

Посмотрим на примере:

Иванов продал в 2017 году квартиру за 5 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры 10 000 000 рублей

Поскольку квартира находилась в собственности Иванова менее 3 лет (исходя из закона, действующего на момент приобретения квартиры), он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

Налоговая база:

0, 7 x 10 000 000 рублей = 7 000 000 рублей

При заявлении в декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Иванова составит 6 млн. рублей, а налог  (7 000 000 - 1 000 000 руб.) *13%=  780 000 руб.

Если Иванов  заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 4 500 000  рублей, а налог (7 000 000 руб.–2 500 000 руб.) х 13%=  585 000 руб.

Очевидно, что Иванову выгоднее второй вариант.

Срок подачи декларации при продаже недвижимости - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Срок уплаты налога - до 1 июля этого же года.


Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется до 30 апреля следующего года предоставить в ИФНС налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ с копиями документов, подтверждающих факт продажи, а если вычет заявляется в сумме расходов, то и факт расходов: договоры, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.

Вычет, связанный с продажей имущества, можно применять неоднократно. Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи суммы не превышают суммы вычета, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по правильному заполнению декларации 3-НДФЛ и своевременному предоставлению в налоговый орган. Подробнее об услугах по заполнению декларации 3-НДФЛ здесь.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;

  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверка дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Квалифицированная помощь при заполнении декларации 3-НДФЛ. Об условиях работы читайте здесь. Подробнее об услугах по оформлению налогового вычета читайте здесь. Заполнение деклараций 3-НДФЛ, оформление налогового вычета: оптимизируем налог на доходы, работаем без предоплаты, гарантия результата. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(33 голоса)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх