Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Ошибка № 1 “Не проверять должным образом застройщика

Часто при выборе новостройки дольщики руководствуются громким именем застройщика («Застройщик - большой холдинг», "У застройщика капитал свыше 1 млн. руб. и пр.), или оценивают исключительно привлекательность проекта. Несмотря на значительную роль государственного регулирования долевого строительства, данная сфера по-прежнему остается полем для различных мошеннических схем и инвестированием с повышенным риском. Убедительное доказательство тому - непрекращающиеся митинги обманутых дольщиков. Поэтому при выборе новостройки не пренебрегайте проверкой застройщика, а также юридической чистоты проекта. 

Ошибка № 2 “Соглашаться на сомнительные схемы сделок”

К сожалению, нередко заманчивая цена и привлекательность проекта ослепляют дольщика и он идет на риск, соглашаясь подписать все документы, которые ему предоставляет застройщик или риэлтор. Однако, как было отмечено ранее, в сфере долевого строительства по-прежнему остаются мошеннические схемы, а также  легальные схемы обхода закона. Поэтому надо внимательно изучить предлагаемые документы и взвесить возможные риски.

Из практики: Застройщик в договоре указал доли супругов в квартире как 1/4 и 1/6. Таким образом, у дольщиков в совокупности 5/12 доли в праве собственности, а приобретали они всю квартиру. Трудно сказать, это последствие незнания математики или намеренная ошибка, но в итоге дольщики оказались в крайне неприятной ситуации.

Читайте также: Покупка новостройки: схема 

Ошибка № 3 “Верить буклетам и макетам, визуализирующим будущий объект недвижимости”

К сожалению, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» прочитали в лучшем случае застройщики и юристы, занимающиеся вопросами недвижимости. Дольщики в большинстве своем знают лишь указание на рекламных брошюрах «214-ФЗ». А видя эти шесть знаков, думают, что защищены от любых неприятностей. 

Это не так. Фразой «купите квартиру по ДДУ» в свои сети обычно заманивают риелторы и продавцы в офисах продаж застройщиков. Но ДДУ - это, по сути, инструмент инвестирования, но никак не способ купли-продажи недвижимости. Подписывая договор участия в долевом строительстве, человек вкладывает деньги в инвестиционный проект, который, возможно, но не факт, будет соответствовать рекламному буклету и даст возврат вложений и добавленную прибыль в виде разницы стоимости квартиры на этапе строительства и завершенной новостройки. Очевидно, что любые инвестиции помимо прибыли сулят и риски. 

С формальной точки зрения застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. А рекламный буклет не является приложением к договору и существенным условием. Поэтому внимательно читайте договор. Если приобретаете квартиру с отделкой, то удостоверьтесь, чтобы выполняемые в квартире отделочные работы согласно договору соответствуют представленному застройщику проекту.

Ошибка № 4 “Оплачивать стоимость квартиры в новостройке до регистрации ДДУ”

Закон № 214-ФЗ устанавливает правило, что уплата цены договора производится только после государственной регистрации договора. Это дополнительная гарантия защиты дольщика от двойных продаж и мошенничества. Не забывайте о своих правах.

Ошибка № 5 “Не взыскивать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства”

Причины отказа от своих прав на неустойку разные: незнание своих прав, боязнь банкротства застройщика и прочее. Мы собрали все распространенные мифы о неустойке по ДДУ в отдельной статье. Рекомендуем ознакомиться и принимать взвешенное решение: терять законную денежную компенсацию за просрочку или нет.

Ошибка № 6 “Расторгать договор с застройщиком долгостроя, не оценив его финансовое положение”

Часто дольщики воспринимают расторжение ДДУ как крайнюю меру при очень длительной задержке строительства. Однако как показывает практика, решение расторгнуть договор с застройщиком долгостроя зачастую является не самым верным, так как причиной долгостроя как раз являются серьезные финансовые проблемы застройщика. Нельзя дать однозначный ответ, при какой просрочке стоит расторгать договор. Каждый раз ответ зависит от обстоятельств и анализа финансового состояния застройщика. Поэтому при принятии решения о расторжении ДДУ рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Вместе с тем, если проблем с платежеспособностью застройщика нет, то расторжение ДДУ часто оказывается наиболее эффективным способом выхода из неперспективного инвестиционного проекта. При расторжении ДДУ дольщик получает не только вложенные средства, но и проценты, а также компенсацию убытков.

Ошибка № 7 “Делать ремонт сразу после приемки”

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за подобное нарушение в размере 200 000 - 500 000 рублей.

Часто дольщики забывают о возможности предъявить застройщику претензии по качеству по объекту долевого строительства

Согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта долевого строительства как до приемки (отказаться от приемки и составить акт осмотра), так и после приемки в рамках гарантийного срока. 

Общий гарантийный срок согласно Закону № 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ). Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, ФЗ-№214, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года с даты приемки.

Поэтому рекомендуем до выполнения ремонтных работ пригласить строительного эксперта для выявления и оценки стоимости устранения допущенных застройщиком отступлений от строительных норм. В таком случае вы сможете получить от застройщика денежную компенсацию и сэкономить на ремонте.

Читайте подробнее: Как получить с застройщика компенсацию за дефекты?

Ошибка № 8 “Не проверять площадь объекта долевого строительства при приемке”

Часто фактическая площадь объекта долевого строительства отличается от проектной. Это может быть обусловлено как объективными факторами (допущение погрешности в строительном процессе), так и субъективными (хитростью застройщика). При этом нередко фактическая площадь при обмерах независимым специалистом оказывается меньше той площади, которую указал в техплане кадастровый инженер, приглашенный застройщиком. Поэтому мы рекомендуем при приемке перепроверять площадь объекта.

Ошибка № 9 “Не сохранять полный комплект документов на новостройку”

К сожалению, многие дольщики небрежно относятся к документам, подтверждающим права на новостройку. Такая небрежность приводит к различным негативным последствиям, особенно при банкротстве застройщика.

  • Дольщик должен сохранять следующие документы:
  • договор, подтверждающий приобретение прав на новостройку (если дольщик приобретал квартиру через посредника, то всю цепочку сделок: ДДУ, договоры уступки прав требования, документы, подтверждающие оплату предшествующими участниками строительства)
  • документы, подтверждающие оплату дольщиком цены квартиры (получателем средств должен быть указан контрагент по договору; часто дольщики сохраняют приходные ордера о внесении денежных средств на свой счет, но не сохраняют, не запрашивают в банке документы, подтверждающие перечисление денег со счета на счет застройщика) 
  • передаточный акт
  • иные документы, сопровождающие покупки (предварительные договоры, доверенности и пр.)

Ошибка № 10 “Затягивать с оформлением права собственности на квартиру в новостройке

Затягивание с регистрацией права собственности на объект долевого строительства после подписания передаточного акта может привести к проблемам с оформлением права собственности при банкротстве застройщика. После признания застройщиком часто Росреестр, несмотря на  наличие передаточного акта, отказывает в регистрации и дольщики вынуждены признавать свое право собственности в суде.


Подробные инструкции по спорам с застройщиками

Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика

Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ

Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку

Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

ТОП-10 ошибок дольщиков ТОП-10 ошибок дольщиков

Ошибка № 1 “Не проверять должным образом застройщика

Часто при выборе новостройки дольщики руководствуются громким именем застройщика («Застройщик - большой холдинг», "У застройщика капитал свыше 1 млн. руб. и пр.), или оценивают исключительно привлекательность проекта. Несмотря на значительную роль государственного регулирования долевого строительства, данная сфера по-прежнему остается полем для различных мошеннических схем и инвестированием с повышенным риском. Убедительное доказательство тому - непрекращающиеся митинги обманутых дольщиков. Поэтому при выборе новостройки не пренебрегайте проверкой застройщика, а также юридической чистоты проекта. 

Ошибка № 2 “Соглашаться на сомнительные схемы сделок”

К сожалению, нередко заманчивая цена и привлекательность проекта ослепляют дольщика и он идет на риск, соглашаясь подписать все документы, которые ему предоставляет застройщик или риэлтор. Однако, как было отмечено ранее, в сфере долевого строительства по-прежнему остаются мошеннические схемы, а также  легальные схемы обхода закона. Поэтому надо внимательно изучить предлагаемые документы и взвесить возможные риски.

Из практики: Застройщик в договоре указал доли супругов в квартире как 1/4 и 1/6. Таким образом, у дольщиков в совокупности 5/12 доли в праве собственности, а приобретали они всю квартиру. Трудно сказать, это последствие незнания математики или намеренная ошибка, но в итоге дольщики оказались в крайне неприятной ситуации.

Читайте также: Покупка новостройки: схема 

Ошибка № 3 “Верить буклетам и макетам, визуализирующим будущий объект недвижимости”

К сожалению, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» прочитали в лучшем случае застройщики и юристы, занимающиеся вопросами недвижимости. Дольщики в большинстве своем знают лишь указание на рекламных брошюрах «214-ФЗ». А видя эти шесть знаков, думают, что защищены от любых неприятностей. 

Это не так. Фразой «купите квартиру по ДДУ» в свои сети обычно заманивают риелторы и продавцы в офисах продаж застройщиков. Но ДДУ - это, по сути, инструмент инвестирования, но никак не способ купли-продажи недвижимости. Подписывая договор участия в долевом строительстве, человек вкладывает деньги в инвестиционный проект, который, возможно, но не факт, будет соответствовать рекламному буклету и даст возврат вложений и добавленную прибыль в виде разницы стоимости квартиры на этапе строительства и завершенной новостройки. Очевидно, что любые инвестиции помимо прибыли сулят и риски. 

С формальной точки зрения застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. А рекламный буклет не является приложением к договору и существенным условием. Поэтому внимательно читайте договор. Если приобретаете квартиру с отделкой, то удостоверьтесь, чтобы выполняемые в квартире отделочные работы согласно договору соответствуют представленному застройщику проекту.

Ошибка № 4 “Оплачивать стоимость квартиры в новостройке до регистрации ДДУ”

Закон № 214-ФЗ устанавливает правило, что уплата цены договора производится только после государственной регистрации договора. Это дополнительная гарантия защиты дольщика от двойных продаж и мошенничества. Не забывайте о своих правах.

Ошибка № 5 “Не взыскивать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства”

Причины отказа от своих прав на неустойку разные: незнание своих прав, боязнь банкротства застройщика и прочее. Мы собрали все распространенные мифы о неустойке по ДДУ в отдельной статье. Рекомендуем ознакомиться и принимать взвешенное решение: терять законную денежную компенсацию за просрочку или нет.

Ошибка № 6 “Расторгать договор с застройщиком долгостроя, не оценив его финансовое положение”

Часто дольщики воспринимают расторжение ДДУ как крайнюю меру при очень длительной задержке строительства. Однако как показывает практика, решение расторгнуть договор с застройщиком долгостроя зачастую является не самым верным, так как причиной долгостроя как раз являются серьезные финансовые проблемы застройщика. Нельзя дать однозначный ответ, при какой просрочке стоит расторгать договор. Каждый раз ответ зависит от обстоятельств и анализа финансового состояния застройщика. Поэтому при принятии решения о расторжении ДДУ рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Вместе с тем, если проблем с платежеспособностью застройщика нет, то расторжение ДДУ часто оказывается наиболее эффективным способом выхода из неперспективного инвестиционного проекта. При расторжении ДДУ дольщик получает не только вложенные средства, но и проценты, а также компенсацию убытков.

Ошибка № 7 “Делать ремонт сразу после приемки”

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за подобное нарушение в размере 200 000 - 500 000 рублей.

Часто дольщики забывают о возможности предъявить застройщику претензии по качеству по объекту долевого строительства

Согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта долевого строительства как до приемки (отказаться от приемки и составить акт осмотра), так и после приемки в рамках гарантийного срока. 

Общий гарантийный срок согласно Закону № 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ). Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, ФЗ-№214, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года с даты приемки.

Поэтому рекомендуем до выполнения ремонтных работ пригласить строительного эксперта для выявления и оценки стоимости устранения допущенных застройщиком отступлений от строительных норм. В таком случае вы сможете получить от застройщика денежную компенсацию и сэкономить на ремонте.

Читайте подробнее: Как получить с застройщика компенсацию за дефекты?

Ошибка № 8 “Не проверять площадь объекта долевого строительства при приемке”

Часто фактическая площадь объекта долевого строительства отличается от проектной. Это может быть обусловлено как объективными факторами (допущение погрешности в строительном процессе), так и субъективными (хитростью застройщика). При этом нередко фактическая площадь при обмерах независимым специалистом оказывается меньше той площади, которую указал в техплане кадастровый инженер, приглашенный застройщиком. Поэтому мы рекомендуем при приемке перепроверять площадь объекта.

Ошибка № 9 “Не сохранять полный комплект документов на новостройку”

К сожалению, многие дольщики небрежно относятся к документам, подтверждающим права на новостройку. Такая небрежность приводит к различным негативным последствиям, особенно при банкротстве застройщика.

  • Дольщик должен сохранять следующие документы:
  • договор, подтверждающий приобретение прав на новостройку (если дольщик приобретал квартиру через посредника, то всю цепочку сделок: ДДУ, договоры уступки прав требования, документы, подтверждающие оплату предшествующими участниками строительства)
  • документы, подтверждающие оплату дольщиком цены квартиры (получателем средств должен быть указан контрагент по договору; часто дольщики сохраняют приходные ордера о внесении денежных средств на свой счет, но не сохраняют, не запрашивают в банке документы, подтверждающие перечисление денег со счета на счет застройщика) 
  • передаточный акт
  • иные документы, сопровождающие покупки (предварительные договоры, доверенности и пр.)

Ошибка № 10 “Затягивать с оформлением права собственности на квартиру в новостройке

Затягивание с регистрацией права собственности на объект долевого строительства после подписания передаточного акта может привести к проблемам с оформлением права собственности при банкротстве застройщика. После признания застройщиком часто Росреестр, несмотря на  наличие передаточного акта, отказывает в регистрации и дольщики вынуждены признавать свое право собственности в суде.


Подробные инструкции по спорам с застройщиками

Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика

Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ

Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку

Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади

ТОП-10 ошибок дольщиков
(13 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх