Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика: основания, пошаговая инструкция

28.12.2017
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Автор:
ТВЕРДЫШЕВ РОМАН НИКОЛАЕВИЧ
Руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

В некоторых случаях при нарушении застройщиком договора долевого строительства участнику долевого строительства может быть выгодно расторгнуть договор с застройщиком для возврата вложенных средств  с целью распоряжения ими иным способом.

Необходимо учитывать, что Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке и в судебном порядке. Данные варианты расторжения различаются по основаниям расторжения и срокам расторжения ДДУ. Проще говоря, в бесспорных ситуациях, четко оговоренных законом, дольщик вправе направить уведомление застройщику о расторжении, не доказывая достаточность оснований для такого расторжения в суде, и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты направления такого уведомления. В спорных ситуациях, когда необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств, дольщик должен обратиться в суд для расторжения и до вынесения судом решения договор будет действовать.

В соответствии ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае расторжения договора в судебном порядке - в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора. В этот же срок застройщик должен уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно:

А) При отказе участника долевого строительства от исполнения договора в одностороннем порядке

Основания для расторжения:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком гарантийных обязанностей, предусмотренных законом;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Порядок расторжения:

1. Уведомление застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора

Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения .

Внимание! Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Поэтому перед отправкой уведомления взвесьте все “за” и “против” расторжения ДДУ.

2. Возврат застройщиком денежных средств

Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства, то, как было указано ранее, в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения (с даты отправки уведомления) застройщик обязан вернуть дольщику, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России, а если дольщик-физическое лицо, то в двойном размере.

3.Направление застройщику претензии

Если застройщик не возвратил денежные средства и не уплатил проценты в указанный срок, то дольщику следует направить претензию и предоставить дольщику 10 дней для ответа на нее.

4. Обращение в суд в случае бездействия застройщика

Если после выполнения указанных выше действий застройщик не возвращает деньги, дольщик вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, процентов за пользование указанными денежными средствами, процентов за нарушение сроков возврата денежных средств и штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

При этом необходимо помнить, что согласно п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, если застройщик исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, участник долевого строительства не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора (дольщик не может просто передумать покупать квартиру).

Б) По требованию участника долевого строительства о расторжении договора в судебном порядке

Основания для расторжения :

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

В этом случае истец должен будет доказать в суде факт остановки строительства, который застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются:

- официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика об имеющих место нарушениях при строительстве объекта;

- судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя;

- договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ;

- официальное изменение проектной документации.

2. Существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

С расторжением договора по данному основанию у истца могут быть проблемы, поскольку понятие существенного изменения проектной документации законом не раскрыто, следовательно, судом доводы истца могут восприниматься по-разному. Для участника долевого строительства может быть существенным изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений, а с точки зрения суда те же изменения могут не быть существенными.

В этой связи наиболее наиболее объективным существенным изменением проектной документации может являться изменение срока сдачи объекта, который в обязательном порядке включается в проектную декларацию и является существенным условием самого договора долевого участия. Для дольщика вероятность расторжения договор через суд на основании увеличения срока сдачи объекта выше, чем в иных случаях, установленных законом.

3. Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

4. В иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Порядок расторжения:

1. Направление застройщику письма о расторжении договора и возврате вложенных средств

Данное уведомление направляется таким же образом, как и при расторжении договора в одностороннем порядке.

2. Обращение с иском в суд

Исковое заявление должно содержать требования о расторжении договора, возврате денежных средств, процентов за пользование денежными средствами.

3. Вынесение решения суда и возврат денег

В случае положительного решения суда, застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

4. Исполнение решения суда

После вступления в силу решения суда в случае неисполнения его требований застройщиком в 10-дневный срок, в суде необходимо получить исполнительный лист. После этого взыскатель вправе подать исполнительный лист напрямую в банк застройщика либо в службу судебных приставов по юридическому адресу застройщика, местонахождению имущества застройщика или по юридическому адресу его представительства или филиала для возбуждения исполнительного производства.

5. Требование в суде уплаты процентов за нарушение срока возврата денежных средств, а также штрафа

После вступления в силу решения суда в случае неисполнения его требований застройщиком в 10-дневный срок, дольщик вправе обратиться в суд с дополнительным требованием - выплаты процентов за нарушение сроков возврата денег и штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Так как в отличие от одностороннего порядка расторжения ДДУ при судебном порядке право требования возврата денежных средств возникает у дольщика только после вступления в силу решения суда, то соответственно до его вынесения и истечения 10 дней с даты его вступления в силу у дольщика отсутствует право требования процентов за нарушение сроков и штрафа, для их требования ему необходимо обратиться с новой претензией и далее - при неурегулировании данного спора в досудебном порядке - в суд.

Однако стоит отметить, что не во всех случаях расторжение договора участником долевого строительства для него полезно. Целесообразность расторжения определяется, кроме личных причин участника, также соблюдением условий заключенного договора как самим застройщиком, так и участником долевого строительства, степенью готовности объекта долевого строительства, и, в большой степени финансовым состоянием застройщика.

Добившись положительного судебного решения о взыскании денежных средств, дольщик в случае фактической несостоятельности застройщика рискует столкнуться с проблемой невозможности исполнения решения суда. В подобных ситуациях участнику всегда лучше получить строящийся объект с просрочкой, поскольку распоряжение им гарантирует возврат инвестиций. Даже в случае признания застройщика банкротом участник вправе при соблюдении предусмотренных законом процедур оформить право собственности на строящийся объект недвижимости.

Подробнее о порядке и основаниях расторжения ДДУ дольщиком читайте здесь. Если вас интересуют юридические услуги по расторжению ДДУ, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. При просрочке передачи объекта ДДУ дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку. Об услугах юристов по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ читайте здесь. Расторжение ДДУ и взыскание неустойки с застройщика в суде общей юрисдикции или в арбитраже. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после поступления денег на счет клиента! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Рассчитайте проценты при расторжении ДДУ онлайн

Внесение оплаты

Возврат денег застройщиком

(51 голос)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх