Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Проценты при расторжении ДДУ: как правильно рассчитать. Онлайн-калькулятор процентов при расторжении ДДУ

При расторжении договора долевого участия дольщик имеет право требовать от застройщика, помимо возврата денежных средств, уплаченных по ДДУ, также выплаты процентов за пользование денежными средствами и иных сумм при наличии некоторых условиях. В данном разделе нашего сайта, применив Калькулятор процентов при расторжении ДДУ, размещенный ниже, вы можете самостоятельно произвести расчет величины процентов за пользование застройщиком денежными средствами в соответствии с ФЗ № 214. В данной статье мы разбираем подробно расчет процентов при расторжении ДДУ, а также иных сумм, которые дольщик может взыскать при расторжении. 


Проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора долевого участия

Закон № 214-ФЗ предусматривает разный размер процентов по ДДУ при расторжении для юридических и физических лиц (размер установлен частью 2 статьи 9 ФЗ № 214). Для граждан размер процентов выше, чем для юридических лиц, так как для граждан установлен двойной размер.


Формула расчета причитающихся дольщику-физическому лицу процентов при расторжении ДДУ по ФЗ-214:

Проценты за пользование по ДДУ = СД * 1/300 * СР * ДП * 2

где СД – сумма договора, СР – ставка рефинансирования, ДП – количество дней пользования денежными средствами, 2 – двойной размер неустойки (пени), предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства является гражданин (часть 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Формула расчета причитающихся дольщику-юридическому лицу процентов при расторжении ДДУ по ФЗ-214:

Проценты за пользование по ДДУ = СД * 1/300 * СР * ДП

где СД – сумма договора, СР – ставка рефинансирования, ДП – количество дней пользования денежными средствами.


При этом в договоре долевого участия стороны не могут предусмотреть размер процентов ниже размера, установленного Законом № 214.


Как правильно подсчитать период пользования денежными средствами? 

В период пользования включаются календарные дни с даты внесения дольщиком денежных средств по ДДУ (даты исполнения банком распоряжения о перечислении денег, платежного поручения, дата кассового чека о внесении денег в кассу) до даты возврата денег застройщиком дольщику.

Если дольщик вносил денежные средства в счет стоимости объекта недвижимости частями, то проценты необходимо рассчитывать отдельно по каждому платежу с даты внесения платежа до даты возврата (В онлайн-калькуляторе, размещенном ниже, предусмотрена возможность расчета неустойки по ДДУ с рассрочкой, для этого нужно добавить все платежи по договору и указать даты их внесения, калькулятор рассчитает проценты по всем платежам). Если деньги дольщику не возвращены, то проценты можно рассчитать до даты подачи претензии/иска в суд/вынесения решения суда либо заявить о взыскании “длящихся” процентов, указав требовании взыскать проценты до даты возврата денежных средств, без указания суммы (сумма будет рассчитана кредитной организацией/отделом судебных приставов при исполнении решения суда).

Дольщику необходимо учитывать, что период пользования денежными средствами рассчитывается по денежным средствам, внесенным по ДДУ, поэтому даже, если дольщик покупал квартиру по договору уступки требования, при расторжении договора рассчитывается период пользования денежными средствами, внесенными первым участником строительства, то есть период пользования будет течь с даты внесения первым участником строительства денежных средств по ДДУ до даты возврата денежных средств текущему дольщику. Однако сумма, которая будет учтена при расчетах процентов, также равна платежам по ДДУ, а не платежам по договору уступки.


С этим разобрались. Разберемся теперь с величиной СР (ставка рефинансирования). Если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в Законе № 214-ФЗ не сказано ни слова! Откуда же взялась ключевая ставка?

Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012 года по 31.12.2015 года составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825). Но уже с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015 года № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составляющей 11% (в формуле учитывается как 0,11). А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ):

До 2016 года ставка рефинансирования равнялась 8,25%.

С 01.01.2016 по 13.06.2016 года размер ключевой ставки, а соответственно, и размер ставки рефинансирования, составил 11%.

С 14.06.2016 по 18.09.2016 года размер ставки рефинансирования составлял 10,5 %

С 19.09.2016 по 26.03.2017 года размер ставки рефинансирования составлял 10,0 %

С 27.03.2017 по 01.05.2017 года размер ставки рефинансирования составлял 9,75 %

С 02.05.2017 по 18.06.2017 года размер ставки рефинансирования составлял 9,25 %

С 19.06.2017 по 17.09.2017 года размер ставки рефинансирования составлял 9 %

С 18.09.2017 по 29.10.2017 года размер ставки рефинансирования составлял 8,50 %

С 30.10.2017 по 17.12.2017 года размер ставки рефинансирования составлял 8,25 %

С 18.12.2017 по 12.02.2018 года размер ставки рефинансирования составлял 7,75 %

С 12.02.2018 по 25.03.2018 года размер ставки рефинансирования составлял 7,5 %

С 26.03.2018 по 16.09.2018 года размер ставки рефинансирования составлял 7,25 %

С 17.09.2018 по 16.12.2018 года размер ставки рефинансирования составляет 7,5 %

С 17.12.2018 по 16.06.2019 года размер ставки рефинансирования составлял 7,75 %

С 17.06.2019 по 28.07.2019 года размер ставки рефинансирования составлял 7,5 %

С 29.07.2019 года размер ставки рефинансирования составлял 7,25 %

И снова возникают трудности! Появляется вопрос: как посчитать проценты за пользование денежными средствами, если за период пользования ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась? Нужно ли считать каждый период отдельно или можно подсчитать сумму по одной ставке, действовавшей на дату возврата/внесения денежных средств?

С точки зрения закона, величина СР определяется как ставка рефинансирования, установленная Центральным банком Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства по возврату денежных средств участнику долевого строительства. Если объект деньги дольщику фактически возвращены застройщиком то тут вроде бы все понятно – факт исполнения обязательства по возврату состоялся, необходимо начислять проценты в соответствии с законом исходя из ставки, действующей на день возврата. А как быть, если иск о взыскании процентов при расторжении ДДУ заявляется до возврата денежных средств?

Отвечая на этот вопрос, можно отметить, что мнения юристов на этот счет разошлись, существует 2 позиции юристов относительно расчета процентов при расторжении ДДУ, когда на момент подачи иска в суд, деньги еще не были возвращены застройщиком, каждая позиция имеет свое юридическое обоснование и подкрепляется судебной практикой. Первая позиция: расчет процентов производится по ставке рефинансирования, действующей на дату подачи иска в суд. Вторая позиция: расчет процентов по ДДУ осуществляется по периодам действия ставки рефинансирования в период пользования денежными средствами. Так как нет единства мнений, дольщик при подаче иска в суд о взыскании денежных средств по ДДУ и процентов может выбрать ту методику расчета, которая ему наиболее выгодна (онлайн-калькулятор процентов по ДДУ, размещенный на нашем сайте, позволяет рассчитать проценты любым из данных способов и сравнить результаты).

Дольщикам следует учитывать, что размер процентов за пользование денежными средствами, подлежащими возврату участнику долевого строительства на основании части 2 статьи 9 названного ФЗ № 214, и процентов, которые в случае нарушения срока возврата застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства в соответствии с частью 6 этой же статьи, также может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ. Условия снижения процентов по ДДУ судом по ст. 333 ГК РФ: а) сумма неустойки несоразмерна последствия неисполнения обязательства, б) доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, в) наличие заявления другой стороны о снижении. Как показывает практика, несмотря на разъяснения Верховного суда РФ, суды снижают неустойку даже при отсутствии доказательств наличия условия а) и б), непредставления каких-либо достаточных доказательств со стороны застройщика, при этом решения редко отменяются апелляционной инстанцией и сумма увеличивается. Вместе с тем, суды крайне редко снижают неустойки без соблюдения условия в), при этом такие решения в большинстве случаев отменяются вышестоящей инстанцией, поэтому можно сказать, что данное условие, исходя из судебной практики, является основным. О том, как повысить шансы взыскать проценты в большем размере, читайте далее.

ЧТО ЕЩЕ ДОЛЬЩИК МОЖЕТ ВЗЫСКАТЬ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ ДДУ?

Помимо процентов, указанных выше, за пользование денежными средствами, Закон № 214-ФЗ (часть 6 статьи 9 Закона) предоставляет дольщику право при нарушении застройщиком срока возврата денежных средств по ДДУ (20 рабочих дней со дня расторжения договора  одностороннем порядке) взыскать проценты за нарушение срока возврата. Размер этих процентов аналогичен процентам, указанным выше, но начисляются они с даты, следующей за датой истечения срока возврата денежных средств по ДДУ и до даты возврата денег. То есть можно сказать, что это неустойка при расторжении ДДУ, ответственность за нарушение срока исполнения застройщиком обязательства по возврату денег. У них иная правовая природа по сравнению с первыми процентами, поэтому их необходимо заявить отдельным требованием в иске. 

ВАЖНО: Дольщик при нарушении застройщиком сроков возврата денег по договору участия в долевом строительстве может взыскать с застройщика не только проценты за пользование денежными средствами, но и проценты за нарушение срока возврата.

Чтобы рассчитать данные проценты на калькуляторе дольщику необходимо указать невозвращенную сумму по ДДУ в поле “Цена объекта по ДДУ”, выбрать “оплачивал единовременно”, а в поле “дата внесения денежных средств” дату начала просрочки возврата денег. Калькулятор рассчитает дополнительные проценты за просрочку возврата (их также можно рассчитать двумя способами).

Кроме того, дольщик может заявить дополнительные требования по Закону о защите прав потребителей:

  • штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от всех присужденных судом в пользу дольщика сумм, в том числе цены ДДУ, не возвращенной до вынесения решения суда. Однако, как и проценты, суды могут снижать данный штраф на основании ст. 333 ГК РФ, основываясь на Пленуме Верховного суда РФ. 

  • компенсацию морального вреда. Размер определяет сам дольщик в иске, однако в конечном итоге его устанавливает суд в Решении суда.

Также дольщики часто спрашивают: Можно ли взыскать с застройщика уплаченные проценты по кредиту? Статья 10 ФЗ № 214 предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. При этом судебная практика во взыскании убытков в виде процентов по кредиту отказывает по следующим причинам: 1) не усматривается причинно-следственная связь между нарушением срока по ДДУ и выплатой процентов по кредиту (кредитный договор заключался не вследствие нарушения застройщиком срока, а по воле дольщика в связи с необходимостью получения денежных средств для инвестирования в строительство, уплата процентов является следствием заключения кредитного договора, а не нарушения срока строительства. Иначе одинаковое нарушение обязательства по передаче объекта долевого строительства будет иметь разные последствия для дольщика в зависимости от того, использовал дольщик кредитные средства или нет; 2) данные убытки покрываются процентами за пользование денежными средствами. Однако имеются и противоположное мнение судей. В частности, Верховный суд в Определении Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 78-КГ17-99 признал убытками уплаченные дольщиком проценты по кредитному договору в период просрочки исполнения застройщиком обязательства по возврату истцу денежных средств, то есть до наступления срока возврата денег уплата процентов - это обязанность дольщика по кредитному договору, застройщик не может нести ответственность за ее исполнение, а с момента, когда застройщик должен был вернуть деньги, но не вернул, проценты, уплачиваемые дольщиком, рассматриваются уже как убытки дольщика в связи с нарушением застройщиком обязательства по возврату денег.

Дольщики часто спрашивают, можно ли взыскать также неустойку при расторжении договора долевого участия? Закон не урегулировал данный вопрос, однако исходя из правовой природы неустойки, процентов при расторжении ДДУ и судебной практики, дольщик не может одновременно взыскать проценты, предусмотренные законом при расторжении ДДУ, и неустойку за просрочку передачи объекта ДДУ. Если дольщик ранее взыскивал неустойку за просрочку по ДДУ с застройщика, суды вычитают период, за который взыскана неустойка, из периода пользования деньгами, за который заявляются к взысканию процентов (при получении информации о взыскании дольщиком неустойки за просрочку).

Кроме того, иногда застройщики в ДДУ указывают неустойку за расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке. Однако подобные пункты договора ограничивают права дольщика, предусмотреные законом, противоречат Закону № 214-ФЗ, поэтому могут быть признаны в суде недействительными.

РАСТОРЖЕНИЕ ДДУ ДОЛЬЩИКОМ: КАК УВЕЛИЧИТЬ СУММУ ВЗЫСКАНИЯ

На этот счет мы можем дать несколько советов, как увеличить сумму процентов и штрафа:

1. Выбрать метод расчета процентов, более выгодный для дольщика (рассчитав за весь период по одной ставке или разбив периоды на несколько ставок). Для этого нужно посчитать проценты двумя способами и определить, какой размер процентов будет больше.

2. Выбрать суд, в который подать иск, исходя из анализа практики взыскания разными судами (дольщик может подать иск по месту нахождения застройщика, своему месту жительства или временного пребывания, либо по месту нахождения объекта недвижимости). При выборе суда советуем также ориентироваться на отдаленность суда от места нахождения застройщика, так как выбор более отдаленного суда может повысить шансы на то, что застройщик не заявит о снижении процентов, а это 100 % вероятность взыскания процентов в полном объеме. Также в интернете можно найти вариант взыскания процентов по ДДУ через арбитражный суд по договору уступки, данная практика существует, однако в настоящее время в арбитражном суде практика не такая уж красочная, как была ранее (имеются отказы во взыскании штрафа, также снижается сумма процентов по ст. 333 ГК РФ). О новой практике арбитражного суда по спорам с застройщиком по договору уступки читайте здесь (данная статья относится как к спорам по взысканию неустойки за просрочку, так и спорам взысканию процентов при расторжении ДДУ).

Обратитесь к нам для бесплатной юридической консультации, мы дадим вам развернутый ответ на вопрос «Как увеличить сумму процентов при расторжении ДДУ?» исходя из вашей конкретной ситуации (вариантов подсудности, особенностей поведения застройщика и т.д.).

РАССЧИТАТЬ ПРОЦЕНТЫ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ ДДУ ОНЛАЙН С ПОМОЩЬЮ НАШЕГО КАЛЬКУЛЯТОРА МОЖНО НИЖЕ

Подробнее о порядке и основаниях расторжения ДДУ дольщиком читайте здесь. Если вас интересуют юридические услуги по расторжению ДДУ, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. При просрочке передачи объекта ДДУ дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку. Об услугах юристов по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ читайте здесь. Расторжение ДДУ и взыскание неустойки с застройщика в суде общей юрисдикции или в арбитраже. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после поступления денег на счет клиента! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(4 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх