Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Расторжение договора купли-продажи недвижимости с застройщиком

23.06.2019
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ С ЗАСТРОЙЩИКОМ

В течение своей жизни практически каждый человек рано или поздно сталкивается с необходимостью оформления покупки или продажи недвижимости. И если с процедурой заключения договора население уже в известной степени знакомо, то вот с процедурой расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества случаются проблемы и казусы. Объяснить это довольно просто – расторжение договоров все же вещь экстраординарная и случается сравнительно нечасто, в связи с чем стороны не предусматривают механизмов урегулирования возможных нюансов расторжения договора.

Чтобы разобраться в тонкостях процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости, необходимо определиться с тем, что же такое «недвижимость».

С 2016 года в Гражданский кодекс РФ внесены изменения, и теперь Закон относит к недвижимости объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, машино-места, и даже объекты незавершенного строительства.

Правила расторжения договора купли-продажи недвижимости фактически идентичны, вне зависимости от конкретного вида недвижимого имущества.

Так, по общему правилу, стороны вправе прийти к совместному добровольному решению о расторжении договора и заключить соответствующее соглашение. При этом нужно помнить, что соглашение о расторжении договора заключается в той же форме, что и договор купли-продажи.

Также важным моментом является то, что после исполнения договора (то есть после передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи, его оплаты и прохождения государственной регистрации перехода права собственности на объект) расторгнуть договор путем подписания соглашения невозможно. В этом случае стороны могут прибегнуть к обратной продаже имущества. Однако часто при покупке дорогостоящей недвижимости государственная регистрация происходит намного раньше фактического исполнения договора сторонами. В таком случае сам по себе факт регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не препятствует расторжению договора (п. 65 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).

При расторжении договора по соглашению сторон договор считается расторгнутым с момента заключения такого соглашения или с даты, определенной сторонами.

Однако гораздо чаще вопрос расторжения договора возникает у сторон не в связи с принятым ими обоюдным решением, а вследствие нарушения договора одной из сторон или изменения жизненной ситуации одной из них.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ установила, что расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только путем обращения в суд и только при существенном нарушении договора другой стороной. То есть далеко не любое нарушение договора может стать причиной для его расторжения. Нарушение должно повлечь для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, например, неоплата стоимости объекта недвижимости покупателем, при условии, что договор исполнен продавцом, не рассматривается судами как существенное нарушение договора покупателем, если это прямо не предусмотрено в договоре (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 26.03.2014 № 33-2882/2014, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.02.2014 № 33-1180/2014).

А вот отказ передать имущество в установленный договором срок вполне может быть признан существенным нарушением и повлечь расторжение договора.

В судебной практике наиболее частыми спорами о расторжении договора купли-продажи недвижимости являются споры по искам продавцов в связи с неоплатой цены договора или отказом от принятия объекта и по искам покупателей в связи с отказом передать имущество или передачей имущества с недостатками.

Чаще всего суды признают существенными нарушениями договора неоплату цены договора или неоплату ее большей части, а также длительное уклонение от государственной регистрации перехода права собственности или утрату права собственности Продавца на недвижимость после подписания договора до передачи недвижимости.

Чтобы заявить в суд требование о расторжении договора, необходимо первоначально обратиться к своему контрагенту с письменным предложением добровольно расторгнуть договор по соглашению. И только если контрагент откажется от Вашего предложения или будет игнорировать предложение на протяжении 30 дней, у стороны появляется право обратиться в суд.

В случае расторжения договора судом датой его расторжения и, как следствие, датой освобождения от обязанностей по договору, является дата вступления решения суда в законную силу.

Стоит сказать, что закон особо выделяет такое понятие, как «односторонний отказ от договора». С формальной точки зрения данный институт отличен от расторжения договора. Однако с практической точки зрения последствия отказа от исполнения договора идентичны последствиям его расторжения. Разница состоит лишь в том, что для одностороннего отказа стороне не обязательно обращаться в суд и обосновывать существенность нарушения обязательств другой стороной. Однако чтобы воспользоваться правом на отказ от договора, необходимо чтобы такое право было закреплено в договоре.

При этом договором может быть предусмотрено как право отказаться от его исполнения в связи с наступлением определенных условий (например, отсутствие оплаты в определенный срок), так и заявить немотивированный отказ, то есть отказаться от договора без объяснения причин.

Датой прекращения договора при отказе от него считается дата получения второй стороной уведомления об отказе, однако договором или законом может быть определен иной момент прекращения договора.

И последнее основание, по которому договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут, это существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Под существенным изменением обстоятельств закон понимает такое изменение, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях.

Расторжение договора по данному основанию возможно только путем обращения в суд, в связи с чем существенность изменений будет оценивать суд.

Так, самым распространенным в судебной практике является случай, когда в купленную квартиру возвращается ранее зарегистрированный в ней гражданин, который отбывал наказание в местах лишения свободы, о наличии прав которого продавец не извещал покупателя.

Главное, что нужно запомнить сторонам при расторжении договора по любому из оснований, - все полученные по расторгнутому договору доходы и иная выгода возврату при расторжении не подлежат. В этом состоит ключевое отличие расторжения договора или отказа от его исполнения от признания договора недействительным или незаключенным.

Итак, в гражданских правоотношениях очень многое зависит от того, что написано в договоре. В связи с этим, даже если вы и представить не можете себе, что договор когда-то будет расторгнут, все же следует внимательно отнестись к описанию последствий возможных нарушений, подробно описав все поводы, которые могут послужить основанием для расторжения договора (отказа от его исполнения), а также порядок и сроки такого расторжения (отказа).

В противном случае возвратить себе исполненное по сделке будет проблематично, долго и не дешево.

Подробнее о порядке и основаниях расторжения ДДУ дольщиком читайте здесь. Если вас интересуют юридические услуги по расторжению ДДУ, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. При просрочке передачи объекта ДДУ дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку. Об услугах юристов по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ читайте здесь. Расторжение ДДУ и взыскание неустойки с застройщика в суде общей юрисдикции или в арбитраже. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после поступления денег на счет клиента! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(6 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх