Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика в арбитраже

22.06.2019
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика в арбитражном суде

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» действует с 2005 года. За 13 лет по всей России сложилась уже устоявшаяся практика привлечения застройщиков к ответственности за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства. Чтобы полностью не «задавить» строительный бизнес, суды снижают неустойку. При этом, даже не смотря на то, что у застройщика нет объективных причин нарушения срока сдачи объектов. Анализируя практику по всей России в общем и в Московском регионе в частности, можно сделать вывод, что суды общей юрисдикции (районные, городские суды), как правило, снижают неустойку и штраф на 50 % и более.

Арбитражные суды в свою очередь менее «эмоционально» подходят к рассмотрению дел, поскольку рассматривают экономические споры между организациями, а поэтому если есть нарушение и законом предусмотрена степень ответственности, то арбитражный судья привлечет виновника в полной мере. Из этого «вытекает» юридическая хитрость уйти от укоренившейся практики районных судов, обратившись в арбитражный суд за взысканием неустойки по ДДУ с застройщика. Однако в последнее время практика в арбитражных судах становится не такой положительной для дольщиков, о новой практике арбитражных судов юрист компании “Двитекс” расскажет в данной статье.


Кто может подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в арбитражный суд?

Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды рассматривают дела с участием юридических лиц, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя. Таким образом, иски о взыскании неустойки по ДДУ от дольщиков-физических лиц не будут приняты арбитражным судом к рассмотрению (у дольщиков есть право выбора подсудности дела в рамках системы судов общей юрисдикции, подведомственность же, то есть отнесение дел к рассмотрению той или иной системы судов, не может быть выбрана сторонами, она четко регламентируется процессуальными кодексами).

Но необходимо отметить, что в случае уступки дольщиком-физическим лицом права требования неустойки по ДДУ юридическому лицу/индивидуальному предпринимателю по договору цессии, данное юридическое лицо/индивидуальный предприниматель обращается за взысканием неустойки с застройщика уже в арбитражный суд, а не суд общей юрисдикции, при этом подсудность дела определяется уже АПК РФ: у юридического лица/ИП по данной категории спора отсутствует право выбора суда, он должен обратиться в суд месту нахождения застройщика, если иное не указано в договору участия в долевом строительстве. Если ДДУ устанавливает иную подсудность, то новый дольщик должен обратиться в суд в соответствии с договорной подсудностью. Иными словами, к новому дольщику переходят права требования по договору, а процессуальные права и обязанности, возникающие в связи с разрешением спора в суде, к нему перейти не могут. Помимо неустойки, дольщик также может уступить организации право будущего требования – требования штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей, но только в том случае, если соблюден претензионный порядок и застройщик проигнорировал или отказался выплатить неустойки добровольно. Однако насчет правомерности уступки права требования штрафа имеется в судебной практике и иная позиция, о чем мы говорим далее.

Аналогичные правила по уступке права требования применимы к процентам, право требования которых возникает у дольщика при расторжении ДДУ.

Вместе с тем, однозначно дольщик не вправе уступить требование компенсации морального вреда, так как данное требование тесно связано с личностью дольщика, но на практике это небольшая сумма.


Когда нельзя или нежелательно уступать права требования организации?

Не получится заключить договор цессии, если договор долевого участия в строительстве заключен до 01.06.2015 года и в договоре имеется запрет на совершение уступки, поскольку в этот период действовала редакция Гражданского кодекса, в которой норма, предусматривающая, что запрет на уступку денежного права требования в договоре не лишает силы такую уступку, действовала только для договоров между сторонами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. Затем данная фраза «исчезла» из ст. 388 ГК РФ и норма стала действовать для всех. Как показывает судебная практика, все договоры цессии права требования неустойки, заключенные вопреки запрету в ДДУ, заключенному до принятия новой редакции кодекса, были признаны судами недействительными, что в последующем вело к отмене решения арбитражного суда и возврату застройщику взысканных денег в качестве неустойки. Данные особенности также нужно учитывать при наличии пункта в ДДУ относительно получения согласия застройщика на уступку права требования, в том числе неустойки. Если же ДДУ заключен после 01.06.2015 года, то несмотря на запрет в ДДУ или ограничение уступки, например, указанием на необходимость получения согласия, дольщик вправе уступить денежные требования другому лицу (именно денежные требования) и такая уступка не может быть признана недействительной по данному основанию. Однако необходимо учитывать, если ДДУ предусматривает ответственность дольщика в случае нарушения запрета (например, выплата штрафа), данная ответственность может быть применена к дольщику (ГК это не запрещает), но дольщик может попробовать признать такой пункт в ДДУ, противоречащим Закону о защите прав потребителей.

Кроме того, не стоит заключать договор уступки, если в ДДУ предусмотрена третейская оговорка, предусматривающая передачу дела на рассмотрение в третейский суд, имеющий право администрирования арбитража (таких судов на текущий момент 4),  так как юридическое лицо/ИП не сможет признать такую оговорку незаконной и пойти в арбитражный суд для взыскания неустойки. В этом случае новый дольщик, имеющий иной процессуальный статус, чем физическое лицо-потребитель, будет вынужден идти в третейский суд (при условии, что такой суд действует в соответствии с ФЗ об арбитраже (третейском разбирательстве) и имеет право на администрирование арбитража).

Нужно ли регистрировать договор уступки?

По вопросу регистрации договору уступки права требования неустойки по ДДУ накопилась значительная судебная практика. Мнения судов не всегда совпадали: сначала суды выносили решения о том, что договор уступки не подлежит регистрации в Росреестре (например, Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 22.05.2017 №А41-59308/16), затем, наоборот, выносили решения о понуждении Росреестра к регистрации.

В дальнейшем Верховный суд РФ в постановлении Пленума от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» в пункте 2 указал, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Далее 05.04.2018 г. определением Экономической коллегии Верховного Суда РФ по делу А41-59308/2016 было отменено Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.08.2017 г., Верховный суд РФ признал незаконным отказ УФРС по Московской области в государственной регистрации договора уступки права (требования).

Таким образом, исходя из актуальной судебной практики, договор уступки права требования неустойки подлежит государственной регистрации. Однако остается вопрос: нужно регистрировать все договоры уступки, в том числе заключенные после передачи объекта долевого строительства по акту, или только договоры цессии, подписанные до даты передачи объекта ДДУ.

Арбитражные суды, вслед за Определением ВС от 05.04.2018 году вынесли ряд решений, в которых отказали во взыскании неустойки по договору уступки в связи с тем, что договор уступки не был зарегистрирован (например,  Решения Арбитражного суда Московской области по делу № А41-6974/18, по делу № о №А41-11040/18), при этом из текста некоторых решений следует, что договор уступки был заключен после подписания акта приема-передачи. Однако 28.05.2018 года в Определении по делу № А40-21062/2017 Верховный суд указал, что при наличии уведомления об уступке от первоначального кредитора должник не вправе отказать в исполнении обязательства новому кредитору, ссылаясь на недействительность незарегистрированного договора уступки. Из этого можно сделать вывод, что практика по вопросу регистрации договора уступки неустойки и последствий отсутствия такой регистрации не является устоявшейся, поэтому мы советуем до обращения в арбитражный суд для взыскания неустойки обратиться в Росреестр для регистрации договора уступки.

Какие риски, плюсы и минусы взыскания неустойки с застройщика в арбитраже по договору переуступки?

В качестве плюса при обращении в арбитражный суд юристы называют то, что арбитражные суды «объективнее» подходят к вопросу и, если есть просрочка сдачи объекта, но нет объективных причин переноса срока, значит, взыскивают неустойку в полном объеме. Это можно было записать в безусловный плюс арбитража совсем недавно,  в 2016 году-в начале 2017 года, когда арбитражные суды взыскивали неустойку с застройщика в полном объеме в 99 из 100 дел, а единственным основанием для отказа во взыскании штрафа являлось несоблюдение досудебного порядка дольщиком. Однако ситуация стала меняться в 2017 году. Появились решения арбитражных судов с интересным обоснованием необходимости снижения неустойки. Из анализа практики по одному из застройщиков- ООО “Олета” видно, что неустойка была снижена в 11 из 29 дел (38%), при этом неустойка снижалась в среднем на 50 %.  Аналогичные решения арбитражных судов, применявших ст. 333 ГК РФ, можно увидеть по застройщикам: ООО “Энко-Инвест” (Решения Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-244897/2017, по делу № А40-2832/2018, по делу № А40-221238/17, по делу № А40-212762, по делу № А40-185450/17), ООО “Облторгуниверсал” (Решения Арбитражного суда Московской области по делу № А41-25262/2018, по делу № А41-22318/2018, по делу № А41-5932/18).

В качестве оснований для снижения неустойки арбитражными судами судами указывалось на:

  • отсутствие негативных последствий (доказательств причинения убытков);

  • компенсационный характер неустойки;

  • сложившуюся практику судов общей юрисдикции по делам о взыскании неустойки по ДДУ;

  • результаты сравнения со средневзвешенными ставками по кредитам.

На наш взгляд, арбитражные суды негласно приняли решение уменьшить поток дел о взыскании неустойки с застройщика по договорам уступки, начав снижать неустойку по ст. 333 ГК РФ. Кроме того, вся судебная практика, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, сейчас сводится к установлению баланса между предусмотренной законом мерой ответственности застройщика за просрочку объекта по ДДУ и размер причиненного дольщику фактически ущерба нарушением сроков строительства. Поэтому в настоящее время нельзя сказать, что вероятность взыскания в арбитражном суде неустойки в полном объеме равна 90 %. Сейчас вероятность, исходя из статистики решений, 50-70 %.

Более того, появился ряд решений арбитражных судов, в которых суд отказал во взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей. В обоснование отказа во взыскании штрафа суды приводят ст. 383 ГК РФ, в соответствии с которой не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, а также ссылаются на п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 58 "О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", в котором Верховный суд указал, что права потерпевшего на возмещение вреда жизни и здоровью, на компенсацию морального вреда и на получение предусмотренного пунктом 3 статьи 16.1 Закона об ОСАГО и пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей штрафа, а также права потребителя, 5 предусмотренные пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей, не могут быть переданы по договору уступки требования (статья 383 ГК РФ). Таким образом, арбитражные суды в настоящее время применяют положения данного Постановления Пленума ВС РФ по аналогии к отношениям по долевому строительства в части возможности уступки штрафа по Закону о защите прав потребителей, что также свидетельствует о практике в арбитраже не в пользу дольщиков.

Кроме того, взыскание неустойки в арбитраже по договору уступки права требования имеет целый ряд рисков, как для дольщика по ДДУ, так и для нового кредитора, обращающегося в арбитраж для взыскания неустойки.

К рискам можно отнести вышеупомянутую возможность застройщика обратиться в суд с иском об оспаривании договора цессии, что создаст, как минимум один дополнительный судебный процесс и как максимум приведет к недействительности договора цессии и возврату взысканных с застройщика денежных средств. При этом уже сложилась многочисленная практика в судах общей юрисдикции (застройщики обращаются в суд по месту нахождения одного из ответчиков (сторон договора цессии) - дольщика) по признанию договоров уступки недействительными. Основания недействительности приводятся разные:

  1. нарушение запрета на уступку, предусмотренного договором долевого участия;

  2. мнимость сделки;

  3. отсутствие регистрации договора уступки.

Взыскание неустойки по ДДУ через арбитражный суд в 2018 году: основные тенденции

Проанализировав судебную практику по взысканию неустойки по договору уступки можно сделать вывод, что в настоящее время уступка права требования неустойки юридическому лицу для рассмотрения дела в арбитражном суде не является однозначно лучшим решением для дольщика, потому что может таить в себе следующие риски:

  1. Вероятность снижения неустойки арбитражным судом исходя из новой практики фактически такая же, как в суде общей юрисдикции.

  2. Есть большая вероятность отказа в удовлетворении штрафа (50 % от присужденной суммы по Закону о защите прав потребителей).

  3. Есть риск отказа в регистрации договора уступки в Росреестре и необходимости обжаловать отказ в суде, теряя драгоценное время не на взыскание неустойки, а на “административные препоны”, при этом обращение в арбитраж без регистрации может быть чревато отказом в иске.

  4. Есть риск оспаривания договора уступки застройщиком в суде общей юрисдикции, в том числе после фактического взыскания денег, что может повлечь негативные последствия для прежнего и нового кредитора.

  5. Также нужно учитывать, что, если, обращаясь в районный суд с иском при сумме требований до 1 млн. рублей, дольщик освобождается от оплаты государственной пошлины, то при обращении в арбитражный суд необходимо будет оплатить государственную пошлину от суммы неустойки + штрафа.

Таким образом, в настоящее время взыскание неустойки в арбитражном суде имеет 2 значительных минуса: неочевидность результата и срок взыскания + потраченное время на судебные тяжбы. В некоторых ситуациях последний минус может быть критичен. Например, если у дольщика истекает срок исковой давности и он не может рисковать, “попробовав обратиться в арбитраж”, так как признание договора уступки недействительным может повлечь невозможность взыскания неустойки в связи с истечением срока исковой давности. Также потраченное время на судебные процедуры может позволить застройщику “вывести активы” и соответственно после получения долгожданного решения у дольщика или нового кредитора возникнут проблемы при взыскании.

Подробнее об услугах юристов по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ читайте здесь. Дольщик также вправе взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки. Об этом подробнее здесь. При длительной просрочке строительства (более 2 месяцев) дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, вернуть деньги и проценты за весь период пользования деньгами. Подробнее о порядке и основаниях расторжения ДДУ дольщиком читайте здесь. Если вас интересуют юридические услуги по расторжению ДДУ, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Взыскание неустойки с застройщика и расторжение ДДУ в суде общей юрисдикции или в арбитраже. Работаем без предоплаты. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(8 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх