Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Неустойка за просрочку по договору долевого участия

29.06.2019
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Неустойка за просрочку по договору долевого участия: все, что нужно о ней знать

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре. При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным. Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи. 

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, иными словами, застройщик не может изменить размер ответственности договором.


Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?

Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.


Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.


Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:

Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Количество дней просрочки

Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.


Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.


1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки

Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом)


Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре уступки.


Стоимость объекта недвижимости  ≠ стоимость уступаемых прав.

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик. Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал). Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.



2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком

Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку застройщика.

Здесь стоит обратить внимание на следующее:

а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока - срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ. 


б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.

Пример:

  • Срок передачи квартиры по ДДУ - не позднее 29.01.2018 года. Квартира передана 27.04.2018 года.

  • Как правильно посчитать просрочку застройщику?

  • Просрочка застройщика составила 88 дней с 30.01.2018 по 27.04.2018 включительно.

3. Ставка рефинансирования с 01.01.2016 года приравнена к ключевой ставке. При этом с 01.01.2016 она менялась довольно часто. Поэтому дольщику важно определить, какую ставку рефинансирования использовать.

На самом деле на практике бытуют 3 разных позиции юристов, в том числе судей, относительно ответа на вопрос: Какую ставку рефинансирования учитывать при расчете неустойки по ДДУ, если в период просрочки ставка менялась.


Мнение 1

Ставка рефинансирования определяется на день подписания акта приема-передачи (дату подачи иска в суд).

Мнение 2

Ставка рефинансирования определяется на день окончания срока передачи, указанный в ДДУ.

Мнение 3

Ставку рефинансирования нужно определять на каждый период ее действия, входящий в период просрочки.


Каждый вариант расчета неустойки по ДДУ имеет свое юридическое обоснование, которое может применять дольщик. Поэтому дольщик может выбрать метод расчета, который позволяет взыскать с застройщика больший размер неустойки, и представить соответствующее обоснование. Вы можете прочитать юридическое обоснование каждого метода расчета, а также рассчитать неустойку за просрочку передачи квартиры (помним, что неустойка за просрочку сдачи дома не уплачивается) по любому из данных вариантов на удобном онлайн-калькуляторе неустойки по ДДУ здесь.


4. Дольщику важно учесть, что суд вправе снижать размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

О снижении неустойки судом, а также о том, как его избежать, читайте в статье “Применение ст. 333 ГК РФ судами при взыскании неустойки по ДДУ”.


5. Дольщик должен знать, что застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика (дольщик уклонился от подписания передаточного акта). Закон защищает дольщика от произвола дольщиков, намеренно затягивающих сроки передачи с целью взыскать неустойку в большем размере. Если застройщик направил в срок, указанный в договоре для передачи объекта, уведомление дольщику о необходимости принять квартиру или иной объект, а дольщик не явился на приемку или уклонился от подписания акта, то застройщик освобождается от ответственности за просрочку передачи, так как просрочка передачи произошла по вине дольщика, иными словами, если застройщик представит в суд подтверждение направления уведомления о передаче дольщику в установленный срок, то суд может отказать в удовлетворении требований. Как избежать отказа суда при взыскании неустойки? Как не стать “уклонистом” по Закону № 214? Об этом мы написали статью, читайте ее по ссылке.



Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по договору долевого участия (ДДУ)?

Важно не только правильно посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, но и ее взыскать. Рассмотрим порядок взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ.

1. Досудебный порядок урегулирования спора

Несмотря на то, что соблюдение претензионного порядка по делам о взыскании неустойки с застройщика не является обязательным, мы все-таки рекомендуем до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией о выплате неустойки. Во-первых, направление претензии поможет избежать необоснованного отказа суда во взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке исполнить требования дольщика (такой отказ можно обжаловать во второй инстанции, есть положительная практика на этот счет, но чтобы не терять время на обжалование, которое длится более претензионного срока, лучше перестраховаться). Тому, как направлять претензию, сколько времени ждать после направления мы посвятили отдельную статью “Как правильно составить и направить претензию по неустойке застройщику в соответствии с Законом № 214-ФЗ?”.


2. Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ в суде

В случае невыплаты застройщиком неустойки в досудебном порядке для взыскания неустойки дольщик должен обратиться в суд с исковым заявлением.


До подачи иска в суд дольщику потребуется:

а) определить подведомственность и подсудность дела.

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции. О вариантах подсудности дел о взыскании неустойки с застройщика за просрочку в суде общей юрисдикции читайте в статье “Подсудность дел о взыскании неустойки по ДДУ”.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели для взыскания неустойки должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Зачастую в арбитражном суде практика по взысканию неустойки по ДДУ лучше (неустойка снижается меньше судом), поэтому дольщики-физические лица уступают свои права требования юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, которые в свою очередь обращаются в арбитражный суд. О практике взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде читайте в статье “Взыскание неустойки по ДДУ в арбитражном суде, выкуп права требования неустойки по ДДУ”


б) определить цену иска и размер госпошлины, если она подлежит уплате.

Дольщик в суде общей юрисдикции может взыскать:

  1. неустойку за просрочку передачи объекта по договору долевого участия (размер определяем по формуле, описанной выше)

  2. компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд)

  3. судебные расходы (оплаченные расходы на оплату юридических услуг, расходы на оплату нотариального тарифа за удостоверение доверенности)

  4. штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.


Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, кроме того, вопрос взыскания штрафа является спорным (об этом по ссылке, указанной выше)

В цену иска для расчета госпошлины из указанных требований включается только сумма неустойки.

О взыскании убытков при просрочке по ДДУ читайте отдельную статью.

О том, как определить госпошлину при взыскании неустойки по ДДУ, читайте в статье “Госпошлина по делам о взыскании неустойки по ДДУ”.


После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.


Дольщику важно учесть, что от застройщика может поступить в суд заявление о снижении неустойки по договору долевого участия по ст. 333 ГК РФ. О снижении судами общей юрисдикции неустойки за несвоевременную сдачу дома читайте отдельную статью. Существует практика уступки прав требования дольщиками неустойки юридическим лицам и ИП, которые в свою очередь обращаются в арбитражный суд, а не суд общей юрисдикции для взыскания неустойки и штрафа за просрочку передачи квартиры по ДДУ с застройщика. Мы подробно разобрали данный вариант действий дольщика и нового кредитора: порядок действий, риски сторон, практику взыскания арбитражным судом неустойки и штрафа за несвоевременную сдачу дома с застройщика, а также разобрали некоторые нюансы, которые нужно знать. Со статьей юриста по долевому строительству о взыскании неустойки по Закону № 214-ФЗ в арбитражном суде вы можете ознакомиться здесь.


3. Исполнение решения суда

Получив положительное решение суда о взыскании неустойки, у дольщика встает вопрос: “Как получить неустойку за просрочку по Закону № 214 ФЗ с/от застройщика по ДДУ фактически?”

Для начала оговоримся, что Решение суда о взыскании неустойки по ДДУ вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания неустойки в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. Процесс фактического получения неустойки по договору долевого участия с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.



4. Вопрос налогообложения неустойки по ДДУ

Пару лет назад неустойка по договору долевого участия считалась возмещением убытков дольщика и потому не облагалась НДФЛ. Затем Верховный суд, а затем и Минфин изменили свою позицию на этот счет. Теперь, дольщик, получивший от застройщика неустойку по ДДУ, должен задекларировать данный доход до 30 апреля следующего года и уплатить НДФЛ до 01 июля следующего года (получили неустойку по ДДУ от застройщика в 2018 году, задекларируйте доход в 2019 году до 30 апреля и уплатите налог до 01 июля 2019 года). Аналогичным образом облагается штраф по ЗоПП. Не облагается НДФЛ компенсация морального вреда и судебные расходы дольщика. Не стоит забывать, что при декларировании дохода дольщик может воспользоваться налоговым вычетом - вычетом на приобретение объекта недвижимости, если не пользовался им ранее.


В целом процедура взыскания неустойки по ДДУ с застройщика занимает в среднем 4 месяца при наличии у застройщика денежных средств на счетах и без обжалования решения суда. Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании пени по ДДУ, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок выплаты неустойки по ДДУ зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика. Надо отметить, что в Законе № 214-ФЗ не определен срок выплаты застройщиком неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке, но исходя из норм Закона о защите прав потребителей, для дольщиков-потребителей принято его считать равным 10 дням с даты направления письма о выплате неустойке. Но на практике крайне редко застройщик производит выплату неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке.


Нет времени заниматься самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!


Вы можете прочитать на нашем сайте ответы на часто задаваемые вопросы дольщиков здесь. Мы здесь собрали более 60 вопросов, которые дольщики задают нам на консультации при взыскании неустойки по ДДУ, разобрали различные частные ситуации взыскания неустойки с застройщика.


Кроме того, вы можете прочитать информацию о взыскании неустойки за просрочку именно по Вашему жилому комплексу или застройщику, мы подготовили статьи о взыскании неустойки с каждого застройщика, разобрали особенности получения неустойки именно с вашего застройщика здесь. При необходимости вы можете воспользоваться поиском в правом верхнем углу, указав название застройщика или название жилого комплекса. Мы накопили значительный опыт взыскания неустойки с различных застройщиков по многим новостройкам Москвы и области, готовы им с вами поделиться.

Подробнее об услугах юристов по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ читайте здесь. Дольщик также вправе взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки. Об этом подробнее здесь. При длительной просрочке строительства (более 2 месяцев) дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, вернуть деньги и проценты за весь период пользования деньгами. Подробнее о порядке и основаниях расторжения ДДУ дольщиком читайте здесь. Если вас интересуют юридические услуги по расторжению ДДУ, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Взыскание неустойки с застройщика и расторжение ДДУ в суде общей юрисдикции или в арбитраже. Работаем без предоплаты. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(5 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх