Загрузка
Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English
Новое направление работы
Подробнее

Уважаемые клиенты и партнеры! Рады сообщить, что теперь вы можете заказать не только юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, но и услуги риэлтора по продаже, покупке или аренде недвижимости. Подробнее читайте на странице услуги.

Взыскание убытков при нарушении застройщиком срока строительства по договору долевого участия в строительстве

  • 7 марта 2024
  • 11 минут
  • 4556
  • 37
Автор статьи
Бычков Игорь Сергеевич
  • Юрист
  • Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы строительный эксперт?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-специалист»!

Нарушение застройщиком сроков строительства, как правило, влечет для дольщика дополнительные расходы. Дольщик вынужден снимать жилье в период просрочки. Нередко дольщики переплачивают проценты по кредиту в связи с просрочкой. Поэтому у дольщиков возникает логичный вопрос: должен ли застройщик компенсировать данные убытки? В настоящей статье мы расскажем о взыскании убытков с застройщика при нарушении срока передачи помещения по ДДУ.


Правовые основания для взыскания убытков с застройщика по ДДУ

Большинству дольщиков известно, что при просрочке строительства застройщик обязан выплатить дольщику неустойку, установленную Законом № 214-ФЗ.

При этом согласно ст. 10 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  предусматривает:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Иначе говоря, все неустойки, установленные Законом № 214-ФЗ, являются штрафными, т.е. можно взыскивать неустойку и убытки в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Рассмотрим основные расходы (убытки), которые возникают у дольщика при нарушении срока строительства, и проанализируем судебную практику их взыскания.

Расходы по найму жилья в период просрочки

Как правило, дольщики при нарушении застройщиком срока строительства вынуждены нанимать жилье (если у них нет другого жилья или родственников, готовых предоставить временное жилье).

Вроде бы очевидно, что данные убытки возникают у дольщика в связи с нарушением застройщиком условий договора. Вместе с тем, на практике суды отказывают в большинстве случаев во взыскании данных расходов. Обоснование такого отказа, как правило, одно - "не доказана причинно-следственная связь между нарушение срока передачи объекта и возникновение данных убытков".

    Выдержка из одного из таких "отказных" решений: "В материалах дела отсутствуют сведения о том, что истцы именно в результате противоправных действий ответчика вынуждены были проживать в другом жилом помещении и нести дополнительные расходы по его оплате, а также что между действиями ответчика, связанными с нарушением срока передачи объекта долевого строительства и расходами по найму другого жилого помещения имеется причинная связь. Оснований для взыскания убытков у суда первой инстанции не имелось".

А что говорит Верховный суд РФ по данному вопросу?

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 года по делу № 18-КГ17-239 были отменены решения судов, отказавшие дольщику во взыскании с застройщика убытков в виде платы за наем жилого помещения. В этом определении Верховный суд РФ исходил из следующего:

    "Ревенко А.С. зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение в г. Краснодаре. Ревенко А.С. была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения. Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь".

Таким образом, исходя из практики Верховного суда РФ убытки в виде расходов по найму жилья могут быть взысканы с застройщика при просрочке при следующих условиях:

  • дольщик зарегистрирован в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от приобретенного объекта недвижимости
  • дольщику необходимо проживать в населенном пункте, в котором приобретен объект недвижимости (например, в связи с работой или службой в этом населенном пункте)
  • у дольщика отсутствует на праве собственности иное жилое помещение в данном населенном пункте
  • расходы по найму жилья документально подтверждены (договор, платежные документы)

Данные условия бесспорно вызывают на практике много вопросов, в том числе в связи с тем, что ставят в неравное положение тех дольщиков, которые покупают жилье для себя, и тех, которые покупают жилье под сдачу и в связи с просрочкой не могут получить планируемый доход (положительной практики взыскания упущенной выгоды в этом случае, к сожалению, нет).

Соблюдение всех указанных условий, к сожалению, не всегда приводит к желаемому результату - взысканию с застройщика убытков. Многие суды, несмотря на мнение ВС РФ, отказывают во взыскание, и немногие дольщики готовы идти до Верховного суда РФ, чтобы получить компенсацию убытков. Нередко суды в качестве условия для взыскания таких убытков указывают также "наличие отделки в приобретенном объекте ДДУ".


Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
  • Судебная практика
  • Советы юристов
  • Полезные инструкции
  • Бесплатные консультации юриста онлайн
  • Cкидка на услуги за подписку

Вместе с тем, если вы хотите попробовать взыскать убытки с застройщика в виде найма жилья, рекомендуем собрать доказательства соблюдения данных условий, подтвердить их документально, в противном случае шансы на взыскание убытков сильно снижаются.

Иные убытки при нарушении застройщиком срока строительства

К убыткам, которые также подлежат взысканию с застройщика, относится разница между размером денежных средств, уплаченных дольщиком для строительства квартиры, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определенной на основании заключения строительно-технической экспертизы, что нашло отражение в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (п. 35). Данные убытки дольщик может заявить к взысканию при расторжении ДДУ.

Вопрос относительно взыскания с застройщика разницы по процентам (если в кредитном договоре предусмотрено изменение ставки после регистрации права собственности) по кредиту спорный, на практике не все суды признают их подлежащими возмещению.

    Так, например, в Апелляционном определении Московского областного суда от 24.08.2015 года №33-19580/2015 отмечается, что уплата процентов по кредитному договору к убыткам истца отнесена быть не может, условия кредитного договора были приняты истцом по своему усмотрению, следовательно взыскание разницы между двумя процентными ставками по кредитному договору способом восстановления права истца, нарушенного ответчиком в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства не является, притом, что ответчик стороной по кредитному договору от 21.11.2012 г. не является и обязательство истца перед Банком не создает обязанностей для ответчика.

Вместе с тем, существует положительная судебная практика по взысканию с застройщика в пользу дольщика процентов по кредитному договору при расторжении ДДУ. В этом случае суды нередко взыскивают проценты по кредитному договору, начиная с момента нарушения застройщиком срока возврата цены ДДУ до фактического возврата денег (то есть не за весь период действия кредитного договора, а именно за тот период, когда застройщик нарушил срок возврата денег).

Таким образом, несмотря на то, что зачастую практика взыскания убытков с застройщика складывается не в пользу дольщиков, иногда можно встретить решения суда о взыскании значительной суммы убытков. Кроме того, нередко представленные суду доказательства убытков дольщиков влияют на сумму присуждаемой неустойки. Поэтому в большинстве случаев лучше заявить убытки к взысканию.

    Заявляя убытки к взысканию с застройщика, помните, что сумма убытков входит в цену иска. Если цена иска (сумма убытков + неустойка) составит более 1 млн. руб., то дольщик-потребитель должен уплатить пошлину от цены иска свыше 1 млн. руб. 

Шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ

Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.


Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

37
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Юридические услуги
с оплатой за результат
Заказать услуги
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх