Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Почему суды снижают неустойку за просрочку по ДДУ?

Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Важно:

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года. Ранее в связи с ситуацией, связанной с распространением коронавируса, Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 года №423, в соответствии с которым неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года. Также согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479" размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %. 

Несмотря на новые обстоятельства, мы по-прежнему предлагаем услуги по взысканию неустойки с застройщиков без предоплаты. Вы оплачиваете % только после поступления денег от застройщика на ваш счет!

Обратите внимание! 23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года (включительно). В соответствии с данным Постановлением при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня дефектов обязательно привлечение специалиста, состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Также до подачи иска о взыскании денежной компенсации за строительные недостатки дольщик должен предоставить застройщику доступ в квартиру для устранения дефектов. Читайте подробнее о новых правилах приемки и предъявления претензий к застройщику по качеству квартиры и отделки в 2022 году в статье наших юристов по долевому строительству.

Почему суды снижают неустойку за нарушение срока передачи по ДДУ?

Большинству дольщиков известно, что суды срезают неустойку, при этом размер снижения варьируется от 10 до 80 %. Основанием для такого снижения законной неустойки является ст. 333 ГК РФ: сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Верховный суд неоднократно обращал внимание на то, что уменьшение неустойки за просрочку по ДДУ возможно только в исключительных случаях, если застройщик докажет, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению дольщиком необоснованной выгоды. Однако суды, как правило, признают данный факт доказанным, несмотря на отсутствие веских доказательств. И получается, что исключительны те случаи, когда неустойку взыскивают в полном объеме. Даже арбитражные суды, которые не так давно рассматривались юристами как “волшебная таблетка” от снижения неустойки, теперь также снижают неустойку по ДДУ (на сайтах юрфирм можно встретить еще новости, рекламу о взыскании 100% неустойки через арбитраж).

Вот пример решения Арбитражного суда Московской области от 12.09.2019 года (Дело № А41-50520/19):

Почему же суд снижает неустойку и от чего зависит размер присуждаемой компенсации?

Причина № 1: Суд стремится установить баланс между интересами сторон, между допущенным нарушением и возникшими последствиями

То есть суд оценивает негативные последствия, которые причинены дольщику допущенным нарушением и соразмерность рассчитанной на основании закона суммы ответственности. Однако баланс интересов каждый судья устанавливает по-своему, велико субъективное мнение судьи в этом вопросе, поэтому для кого-то он составляет 50 000 рублей, а для кого-то 1,5 миллиона. Некоторые судьи считают, что если они будут постоянно взыскивать полную сумму неустойки, то поставят под угрозу всех остальных участников строительства, потому что застройщик останется без денег и не сможет достроить объект.

Приведем выдержку с подобной формулировкой в решении суда.


Причина № 2: сложившаяся судебная практика по такой категории споров 

Суды обязаны придерживаться принципов равенства и справедливости, потому многие судьи полагают, что если одним дольщикам неустойка снижается, то должна быть снижена и в пользу других дольщиков. Вот один из примеров такой позиции суда:

То есть позиция арбитражного суда в данном случае заключается в следующем: будет несправедливо, если дольщикам-предпринимателям, обращающимся в арбитражный суд, неустойка будет взыскиваться больше, чем гражданам в суде общей юрисдикции, поэтому нужно всех “уравнять”.

Причина № 3: Суды учитывают конкретные обстоятельства дела, поведение сторон

Суд может значительно снизить неустойку или вообще откажет во взыскании, если признает дольщика “уклонистом”. Зачастую это может случиться из-за неосмотрительности дольщика при взаимодействии с опытным застройщиком, у которого работает юристы - “акулы” в Законе о долевом строительстве.

Несколько советов дольщикам, как не стать “уклонистом”:
  • при наступлении просрочки не поленитесь, отправьте застройщику заказное письмо с описью вложения, в котором просите передать объект долевого строительства, уточняете сроки передачи. С одной стороны, с формальной точки зрения, дольщик не обязан писать такие письма, но с другой стороны, в решениях суда о снижении неустойки нередко можно встретить фразу “на дату судебного разбирательства жилой дом введен в эксплуатацию, а участники долевого строительства не проявляют обычной для подобных договоров заинтересованности в осмотре объекта”. Поэтому отправка подобного письма лишний раз подчеркнет вашу добросовестность и заинтересованность в получении ключей.
  • любые претензии (по качеству объекта и т.д.), возражения, замечания направляйте застройщику письменно - Почтой России заказным письмом с описью вложения, так будет легче доказать эти факты в суде. Как говорится, устные переговоры к делу не пришьешь. А вручив письмо просто под расписку сотруднику застройщика, вы рискуете тем, что в суде застройщик заявит, что не знает такого человека, работников с таким ФИО у него нет. Перед отправкой претензии уточните на сайте ФНС России актуальный юридический адрес застройщика.
  • не подписывайте все документы, которые предлагает застройщик, не прочитав их внимательно, не оценив последствия подписания такого документа (лучше проконсультируйтесь с юристом). Нередки случаи, когда дольщик забывает о подписании важных документов, которые потом застройщик предоставляет в суд (например, дополнительных соглашений о переносе срока).

Шансы на изменение решения суда в апелляции не очень высоки, даже если суд снизил в разы сумму неустойку (зависит от судебной коллегии, которая будет рассматривать дело). Как правило, решения отменяются только при грубых ошибках суда первой инстанции (например, суд снизил неустойку по своей инициативе без заявления ответчика).

Что можно рекомендовать дольщикам, чтобы избежать значительного снижения неустойки судом?
  • Первое и самое важное - выбрать правильно суд. Дольщик может выбрать территориальную подсудность: суд по месту своего жительства или временного пребывания, по месту нахождения застройщика или по месту заключения договора/его исполнения (место расположения объекта строительства). На сайтах судов вы можете найти практику по вашему или иным застройщикам (как правило, цифры в решения судах, как и иные персональные данные, закрываются, однако ряд судей публикуют решения с заявленными суммами и суммами взыскания). Кроме того, в интернете достаточно сканов решений суда на сайтах юридических фирм, в которых сохраняются цифры и наименование суда. Также можно найти обзоры практики взыскания неустойки с застройщиком различными судами. Однако помните, что практика имеет свойство устаревать,  также судьи в судах меняются, поэтому проверяйте актуальность размещенного материала. Вы можете проконсультироваться также с практикующими юристами по этому вопросу, они подскажут, исходя из последней практики, куда лучше обратиться.
  • Грамотно выстраивайте свою позицию до суда и в суде, чтобы доказать суду свою добросовестность и значительность допущенного застройщиком нарушения. Выше мы дали несколько советов, как избежать признания судом вас уклонистом. Также вы найдете полезную информацию по борьбе с уловками застройщиков в других наших статьях по взысканию неустойки.

ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
Юрист

Несмотря на разъяснения Верховного суда РФ о возможности снижения неустойки только в исключительных случаях, на практике суды в 99 % случаев снижают неустойку за просрочку по ДДУ при наличии соответствующего заявления застройщика. Арбитражные суды, которые ранее не снижали неустойку по данным делам, в настоящее время также ее снижают в большинстве случаев. Процент снижения неустойки по ДДУ зависит от конкретного суда и судьи, рассматривающего дело, так как у каждого судьи свое понимание соразмерности неустойки допущенному застройщиком нарушении. В среднем неустойка снижается на 50 %. Среди юристов по долевому строительству принято делить суды на "лояльные к дольщиком" (при снижении неустойки менее чем на 50 %) и "нелояльные к дольщикам" (при более значительном снижении неустойки). Поэтому при обращении в суд с иском к застройщику необходимо проанализировать практику судов по данной категории дел и выбрать лучший суд исходя из возможных вариантов подсудности.


В интернете можно встретить списки "лояльных" и "нелояльных" судов. Вместе с тем, дольщику необходимо учитывать, что практика взыскания неустойки с застройщиков очень динамична. Нередко юридические компании не успевают на сайте обновить информацию о новой практике (поменялся состав судей в суде или суд завалили исками о взыскании неустойки с определенного застройщика и судьи приняли негласное решение снижением неустойки уменьшить нагрузку). Вместе с тем, юристы, которые регулярно ведут сотни подобных дел, владеют текущей ситуацией во многих судах (практикой разных судей). Проконсультируйтесь с нашим юристом бесплатно по вопросу выбора подсудности в вашем случае. Выбор подсудности по данным делам - важный шаг для взыскания максимальной неустойки, поэтому стоит отнестись к нему ответственно.

Когда суд не вправе снижать неустойку по ДДУ?

Суд не вправе снижать неустойку за просрочку по ДДУ при отсутствии заявления застройщика о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Такое "самоуправство" является абсолютным основанием для отмены решения суда. 

Вместе с тем, дольщик должен учитывать, что заявить о применении ст. 333 ГК РФ застройщик может устно с внесением соответствующего заявления в протокол судебного заседания. Поэтому перед тем как подать апелляционную жалобу на решение суда, рекомендуем ознакомиться с материалами дела.

На практике не часто, но встречаются ситуации, когда застройщик по различным причинам "забывает" подать соответствующее заявление. Однако это скорее приятное исключение из практики.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Почему суды снижают неустойку за просрочку по ДДУ? Почему суды снижают неустойку за просрочку по ДДУ?

Почему суды снижают неустойку за нарушение срока передачи по ДДУ?

Большинству дольщиков известно, что суды срезают неустойку, при этом размер снижения варьируется от 10 до 80 %. Основанием для такого снижения законной неустойки является ст. 333 ГК РФ: сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Верховный суд неоднократно обращал внимание на то, что уменьшение неустойки за просрочку по ДДУ возможно только в исключительных случаях, если застройщик докажет, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению дольщиком необоснованной выгоды. Однако суды, как правило, признают данный факт доказанным, несмотря на отсутствие веских доказательств. И получается, что исключительны те случаи, когда неустойку взыскивают в полном объеме. Даже арбитражные суды, которые не так давно рассматривались юристами как “волшебная таблетка” от снижения неустойки, теперь также снижают неустойку по ДДУ (на сайтах юрфирм можно встретить еще новости, рекламу о взыскании 100% неустойки через арбитраж).

Вот пример решения Арбитражного суда Московской области от 12.09.2019 года (Дело № А41-50520/19):

Почему же суд снижает неустойку и от чего зависит размер присуждаемой компенсации?

Причина № 1: Суд стремится установить баланс между интересами сторон, между допущенным нарушением и возникшими последствиями

То есть суд оценивает негативные последствия, которые причинены дольщику допущенным нарушением и соразмерность рассчитанной на основании закона суммы ответственности. Однако баланс интересов каждый судья устанавливает по-своему, велико субъективное мнение судьи в этом вопросе, поэтому для кого-то он составляет 50 000 рублей, а для кого-то 1,5 миллиона. Некоторые судьи считают, что если они будут постоянно взыскивать полную сумму неустойки, то поставят под угрозу всех остальных участников строительства, потому что застройщик останется без денег и не сможет достроить объект.

Приведем выдержку с подобной формулировкой в решении суда.


Причина № 2: сложившаяся судебная практика по такой категории споров 

Суды обязаны придерживаться принципов равенства и справедливости, потому многие судьи полагают, что если одним дольщикам неустойка снижается, то должна быть снижена и в пользу других дольщиков. Вот один из примеров такой позиции суда:

То есть позиция арбитражного суда в данном случае заключается в следующем: будет несправедливо, если дольщикам-предпринимателям, обращающимся в арбитражный суд, неустойка будет взыскиваться больше, чем гражданам в суде общей юрисдикции, поэтому нужно всех “уравнять”.

Причина № 3: Суды учитывают конкретные обстоятельства дела, поведение сторон

Суд может значительно снизить неустойку или вообще откажет во взыскании, если признает дольщика “уклонистом”. Зачастую это может случиться из-за неосмотрительности дольщика при взаимодействии с опытным застройщиком, у которого работает юристы - “акулы” в Законе о долевом строительстве.

Несколько советов дольщикам, как не стать “уклонистом”:
  • при наступлении просрочки не поленитесь, отправьте застройщику заказное письмо с описью вложения, в котором просите передать объект долевого строительства, уточняете сроки передачи. С одной стороны, с формальной точки зрения, дольщик не обязан писать такие письма, но с другой стороны, в решениях суда о снижении неустойки нередко можно встретить фразу “на дату судебного разбирательства жилой дом введен в эксплуатацию, а участники долевого строительства не проявляют обычной для подобных договоров заинтересованности в осмотре объекта”. Поэтому отправка подобного письма лишний раз подчеркнет вашу добросовестность и заинтересованность в получении ключей.
  • любые претензии (по качеству объекта и т.д.), возражения, замечания направляйте застройщику письменно - Почтой России заказным письмом с описью вложения, так будет легче доказать эти факты в суде. Как говорится, устные переговоры к делу не пришьешь. А вручив письмо просто под расписку сотруднику застройщика, вы рискуете тем, что в суде застройщик заявит, что не знает такого человека, работников с таким ФИО у него нет. Перед отправкой претензии уточните на сайте ФНС России актуальный юридический адрес застройщика.
  • не подписывайте все документы, которые предлагает застройщик, не прочитав их внимательно, не оценив последствия подписания такого документа (лучше проконсультируйтесь с юристом). Нередки случаи, когда дольщик забывает о подписании важных документов, которые потом застройщик предоставляет в суд (например, дополнительных соглашений о переносе срока).

Шансы на изменение решения суда в апелляции не очень высоки, даже если суд снизил в разы сумму неустойку (зависит от судебной коллегии, которая будет рассматривать дело). Как правило, решения отменяются только при грубых ошибках суда первой инстанции (например, суд снизил неустойку по своей инициативе без заявления ответчика).

Что можно рекомендовать дольщикам, чтобы избежать значительного снижения неустойки судом?
  • Первое и самое важное - выбрать правильно суд. Дольщик может выбрать территориальную подсудность: суд по месту своего жительства или временного пребывания, по месту нахождения застройщика или по месту заключения договора/его исполнения (место расположения объекта строительства). На сайтах судов вы можете найти практику по вашему или иным застройщикам (как правило, цифры в решения судах, как и иные персональные данные, закрываются, однако ряд судей публикуют решения с заявленными суммами и суммами взыскания). Кроме того, в интернете достаточно сканов решений суда на сайтах юридических фирм, в которых сохраняются цифры и наименование суда. Также можно найти обзоры практики взыскания неустойки с застройщиком различными судами. Однако помните, что практика имеет свойство устаревать,  также судьи в судах меняются, поэтому проверяйте актуальность размещенного материала. Вы можете проконсультироваться также с практикующими юристами по этому вопросу, они подскажут, исходя из последней практики, куда лучше обратиться.
  • Грамотно выстраивайте свою позицию до суда и в суде, чтобы доказать суду свою добросовестность и значительность допущенного застройщиком нарушения. Выше мы дали несколько советов, как избежать признания судом вас уклонистом. Также вы найдете полезную информацию по борьбе с уловками застройщиков в других наших статьях по взысканию неустойки.

ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
Юрист

Несмотря на разъяснения Верховного суда РФ о возможности снижения неустойки только в исключительных случаях, на практике суды в 99 % случаев снижают неустойку за просрочку по ДДУ при наличии соответствующего заявления застройщика. Арбитражные суды, которые ранее не снижали неустойку по данным делам, в настоящее время также ее снижают в большинстве случаев. Процент снижения неустойки по ДДУ зависит от конкретного суда и судьи, рассматривающего дело, так как у каждого судьи свое понимание соразмерности неустойки допущенному застройщиком нарушении. В среднем неустойка снижается на 50 %. Среди юристов по долевому строительству принято делить суды на "лояльные к дольщиком" (при снижении неустойки менее чем на 50 %) и "нелояльные к дольщикам" (при более значительном снижении неустойки). Поэтому при обращении в суд с иском к застройщику необходимо проанализировать практику судов по данной категории дел и выбрать лучший суд исходя из возможных вариантов подсудности.


В интернете можно встретить списки "лояльных" и "нелояльных" судов. Вместе с тем, дольщику необходимо учитывать, что практика взыскания неустойки с застройщиков очень динамична. Нередко юридические компании не успевают на сайте обновить информацию о новой практике (поменялся состав судей в суде или суд завалили исками о взыскании неустойки с определенного застройщика и судьи приняли негласное решение снижением неустойки уменьшить нагрузку). Вместе с тем, юристы, которые регулярно ведут сотни подобных дел, владеют текущей ситуацией во многих судах (практикой разных судей). Проконсультируйтесь с нашим юристом бесплатно по вопросу выбора подсудности в вашем случае. Выбор подсудности по данным делам - важный шаг для взыскания максимальной неустойки, поэтому стоит отнестись к нему ответственно.

Когда суд не вправе снижать неустойку по ДДУ?

Суд не вправе снижать неустойку за просрочку по ДДУ при отсутствии заявления застройщика о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Такое "самоуправство" является абсолютным основанием для отмены решения суда. 

Вместе с тем, дольщик должен учитывать, что заявить о применении ст. 333 ГК РФ застройщик может устно с внесением соответствующего заявления в протокол судебного заседания. Поэтому перед тем как подать апелляционную жалобу на решение суда, рекомендуем ознакомиться с материалами дела.

На практике не часто, но встречаются ситуации, когда застройщик по различным причинам "забывает" подать соответствующее заявление. Однако это скорее приятное исключение из практики.

Почему суды снижают неустойку за просрочку по ДДУ?
(54 голоса)
Наверх