Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Оформление права собственности на новостройку, нежилое помещение в новостройке

21.08.2019
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Оформление права собственности на новостройку, нежилое помещение в новостройке

Задержка сдачи объекта долевого строительства – далеко не единственная проблема, с которой может столкнуться участник долевого строительства при приобретении квартиры. Вопрос получения права собственности на квартиру в новостройке важен для каждого человека, который покупает новое жилье. При этом необходимо четко понимать, что включает в себя само понятие права собственности, так как при покупке жилья дольщик реализует право владения, и, как правило, право пользования недвижимым имуществом еще до регистрации права собственности, но распоряжаться новостройкой пока не может до момента внесения записи о государственной регистрации права собственности в Единый государственный реестр. Право собственности на новостройку, как и на всю недвижимость, возникает с момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом с 15.07.2016 года отменена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость, поэтому при регистрации права собственности в настоящее время не предусмотрено оформление свидетельств о праве собственности, теперь их заменяет выписка из ЕГРН, при этом собственники не обязаны при обращении в другие госорганы каждый раз заказывать “свежую” выписку, госорганы обязаны получать сведения о праве собственности в Росреестре самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. 

 В настоящей статье мы разберем правила регистрации права собственности на новостройку в зависимости от вида договора, заключенного с застройщиком, вида недвижимости, а также поговорим о нюансах и проблемах оформлении права собственности на новостройку.


Для регистрации права собственности на новостройку рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.


Пошаговая инструкция “Порядок оформления права собственности на квартиру, нежилое помещение в новостройке

Шаг 1

Подготовьте необходимые документы

Перечень документов для оформления новой квартиры в собственность:

Чтобы оформить право собственности на новостройку, вам потребуются следующие документы:

1) заявление о регистрации права собственности на объект строительства (заполняется в Росреестре или МФЦ);

2) правоустанавливающие документы на новостройку. Это самые важные документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру, иной объект строительства.

Комплект документов зависит от вида заключенного с застройщиком договора. Разберем основные схемы приобретения недвижимости на этапе строительства:


Долевое строительство (оформление права собственности на квартиру по договору участия в долевом строительстве - ДДУ):

  • договор участия в долевом строительстве, о всеми приложениями, зарегистрированный в Росреестре, если вы покупали новостройку у застройщика напрямую (оригинал+копия);

  • договор уступки права требования по ДДУ со всеми приложениями, зарегистрированный в Росреестре (оригинал+копия), а также копия договора участия в долевом строительстве, по которому права уступлены вам от другого физического лица или юридического лица;

  • передаточный акт на объект долевого строительства, подписанный сторонами ДДУ, или иной документ о передаче объекта долевого строительства, содержащий полное описание объекта, вид права и указание, что расчет произведен в полном объеме, если отсутствует иной документ, подтверждающий расчет между застройщиком и участником долевого строительства (не менее 2 экземпляров, один из них - оригинал);

  • разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, выданное органом государственной власти либо местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство (для регистрации прав первого участника, предоставляется застройщиком в оригинале - 2 экз.)


Можно сказать, что получение права собственности на недвижимость, приобретенную по ДДУ, представляет собой один из самых простых порядков оформления права собственности на новую недвижимость, однако и здесь встречаются сложности на практике, которые законодатель не смог предусмотреть, о чем будет сказано далее.


Договор участия в ЖСК

  • справка о полной выплате пая (паевого взноса), которая выдается ЖСК (не менее 2 экз., один из них оригинал; Справка о полной выплате пая - основной документ, подтверждающий право собственности на новостройку.

  • передаточный акт;

  • договор об участии в ЖСК, протокол или выписка из протокола общего собрания о принятии собственника в члены ЖСК (оригинал+копия).


Договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи

При заключении предварительного договора до заключения основного договора купли-продажи инвестор лишен возможности зарегистрировать право собственности, даже если ему объект строительства уже передан (в этом случае, если фактически инвестор пользуется недвижимостью, несет бремя содержания, полностью оплатил ее стоимость, но не может зарегистрировать право собственности в Росреестре, мы советуем обращаться в суд для признания права собственности, об этом читайте в отдельной статье).

Для регистрации права собственности на основании договора купли-продажи с застройщиком вам необходимо представить следующие документы: 

  • договор купли-продажи (оригинал - не менее 2 экз., желательно предоставить количество экземпляров по количеству сторон сделки: один для Росреестра, остальные для каждой стороны сделки, чтобы у каждой стороны остался оригинал договора с отметкой Росреестра);

  • акт приема-передачи квартиры (количество экземпляров определяется по аналогии с договором), если передача по договору происходит до регистрации права собственности на новостройку;

  • письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если квартира приобретается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);

  • письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);

  • отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение того, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением)  (если продается доля в общей долевой собственности на объект недвижимости) - оригинал и копия;

  • документ об оплате стоимости квартиры (предоставляется в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости сохраняется за продавцом до оплаты стоимости недвижимости) - оригинал и копия;

  • паспорт объекта культурного наследия, если недвижимость а является объектом культурного наследия и такой документ ранее не представлялся на государственную регистрацию сделок с этим объектом (оригинал и копия);

  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости (оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу);

  • один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) - оригинал и копия;

  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в квартире или перечень лиц, проживающих в квартире, если они сохраняют право пользования квартирой либо обязуются “выписаться” после регистрации перехода права собственности. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи  558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно, тем более, данный документ - важная часть проверки юридической “чистоты” сделки.


Признание права собственности на новостройку судом

Если вы лишены возможности зарегистрировать право собственности в обычном порядке и вынуждены обратиться в суд, в этом случае основанием для регистрации права собственности будет вступившее в законную силу решение суда. Поэтому для регистрации нужно предоставить:

  • вступившее в законную силу решение суда (2 заверенные копии решения суда с отметкой о вступлении в силу.


3) паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);

4) если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) - оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.

5) кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы, указанные в закладной  в качестве приложений (при покупке новостройки в ипотеку) - оригинал и копия, а также подается заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от залогодержателя или залогодателя;

6) квитанция об оплате госпошлины - оригинал и копия.

За регистрацию права собственности на новостройку необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.


Размер госпошлины за регистрацию права собственности на новостройку

За регистрацию права собственности на новостройку физические лица-заявители уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица - 22 000 рублей. Если новостройка приобретается в долевую собственность физических лиц на основании договора, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в размере 2 000 рублей, умноженных на размер доли в праве собственности, то есть пошлина делится между всеми сособственниками. 


Шаг 2

Представьте документы в Росреестр для регистрации права собственности на новостройку

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

- лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения новостройки согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

Нас часто спрашивают: Где оформить право собственности на новостройку в Москве? В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации права собственности на новостройку в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.

- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

- в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на новостройку вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.


Шаг 3

Получите выписку из ЕГРН

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках оформления новостройки в собственность, особенно он важен при альтернативных сделках.

Срок государственной регистрации права собственности на новостройку не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме.

По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и последующем отказе в ней (например, при отсутствии необходимых для регистрации права собственности на новостройку документов, в том числе запрошенных Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия у других органов, и не получении данных документов в период приостановления государственной регистрации права собственности на новостройку), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документов, чтобы возобновить регистрацию и получить выписку из ЕГРН, в том числе может потребоваться обращение в другие государственные органы для получения данных, запрошенных Росреестром, либо уточнения информации о ходе исполнения запроса из Росреестра.

При отсутствии у вас времени либо желания для самостоятельного разрешения ситуации вы можете предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по оформлению права собственности на новостройку. В этом случае вам потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.

Шаг 1
Подготовьте необходимые документы
Шаг 2
Представьте документы в Росреестр для регистрации права собственности на новостройку
Шаг 3
Получите выписку из ЕГРН

Настоящая инструкция актуальна для оформления права собственности на новостройку в 2018 и в 2019 году. При внесении изменений в законодательство наши юристы внесут соответствующие изменения в инструкцию.


Какие сложности при оформлении новой квартиры в собственность могут возникнуть?

Проблема № 1: Застройщик не поставил квартиру на кадастровый учет.

Для начала отметим, что за последние несколько лет законодательство, регулирующее кадастровый учет недвижимости,  претерпевало различные изменения, поэтому в интернете можно встретить различные советы на этот счет, зачастую противоречащие друг другу, это может быть связано с тем, что некоторый материал размещался исходя из уже недействующего законодательства и не был обновлен. Последние серьезные изменения относительно кадастрового учета новостроек произошли в 2017 году. До этого года дольщики могли ставить на кадастровый учет свои квартиры вне зависимости от того, стоит ли многоквартирный дом на кадастровом учете. Однако с 1 января 2017 года согласно новому закон № 218 постановка на кадастровый учет квартир без постановки всего дома невозможна. Вместе с тем, если дом уже поставлен на кадастровый учет, а квартира по какой-то причине нет (подобные дома встречаются среди введенных в эксплуатацию до 2017 года), то дольщик может поставить квартиру на кадастровый учет. Для этого ему нужно обратиться в Кадастровую палату (или МФЦ) с заявлением о постановке на кадастровый учет и приложив технический план квартиры в электронном виде. Технический план квартиры нужно заказать у кадастрового инженера, предоставив инженеру для работы: проект дома, разрешение на ввод в эксплуатацию (данные документы можно получить у застройщика либо у органа, выдавшего разрешение на ввод дома в эксплуатацию), постановление о присвоении почтового адреса, а также ваш ДДУ, акт приема-передачи. Также для подготовки техплана потребуется выезд кадастрового инженера.


Что делать, если застройщик не поставил на кадастровый учет весь дом?

Для начала уточним, что с 1 января 2017 года обязанность по постановке на кадастровый учет (и всех помещений в нем одновременно) лежит на органе, выдавшем разрешение на ввод дома в эксплуатацию, данный орган обязан в течение 5 дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию направить документы в Росреестр. Поэтому в этом случае, чтобы защитить свои права на новостройку, дольщик может предпринять следующие действия:

  1. написать обращение в орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и попросить информацию о направлении документов в Росреестр. Срок для ответа - 30 дней. Единственной уважительной причиной не ставить дом на кадастровый учет является непредоставление документов застройщиком. В этом случае нужно написать письмо также застройщику.

  2. написать жалобу в прокуратуру на бездействие органа государственной власти или застройщика, если тот не представил необходимые документы.

  3. если первые действия результата не принесли, то дольщику остается 2 варианта:

а) обратиться в суд для оспаривания бездействия органа государственной власти. 

б) самостоятельно поставить весь дом на кадастровый учет.

Чтобы поставить дом на кадастровый учет, необходимы следующие документы:

  1. Разрешение на строительство;

  2. Акт ввода в эксплуатацию;

  3. Технический план здания;

  4. Межевой план земельного участка;

Данные документы можно запросить в государственном органе, осуществляющем ввод домов в эксплуатацию, или у застройщика. Если они данные органы не представят, то потребуется их заказывать самим. Однако изготовление технического плана многоквартирного дома и межевого плана земельного участка потребует существенных затрат и для самостоятельной постановки дома на кадастровый учет нужно собраться всем дольщикам, чтобы распределить расходы на всех.


Проблема № 2: Застройщик не заключает основной договор купли-продажи квартиры, приобретенной по ПДКП, или не выдает иные документы, необходимые для регистрации права собственности.

Если договориться “полюбовно” с застройщиком нельзя, то оформить право собственности на новостройку можно в судебном порядке, заявив иск о признании вашего права собственности на недвижимость. О признании права собственности на новостройку читайте подробно здесь.


Проблема № 3: Застройщик в стадии банкротства, Росреестр отказывается регистрировать право собственности на квартиру по ДДУ по подписанному до или во время процедуры банкротства акту.

При наличии у Росреестра сомнений относительно полномочий лиц, подписавших передаточный акт, передавать квартиру дольщику, а также в подлинности документов, представленных от имени застройщика -банкрота Росреестр приостанавливает регистрацию и запрашивает сведения о достоверности данных у арбитражного управляющего и суда, которые вряд ли смогут подтвердить данные сведения. Поэтому по истечении срока “приостановки” Росреестр отказывает в регистрации. Данная мера в принципе вполне логичная, учитывая ситуацию с застройщиком, так как направлена на защиту конкурсной массы (имущества застройщика) и защиту кредиторов застройщиков (нередки случаи мошенничества, когда у застройщика находится ситуации нестабильности и финансового краха). Однако эти меры вынуждают законопослушных дольщиков доказывать свое право собственности в суде. В этой ситуации дольщики должны обратиться в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о признании права собственности (инструкция по ссылке выше).


Если у вас нет возможности и времени заниматься самостоятельно регистрацией права собственности на новостройку или признанием его в суде, то вы можете обратиться к нашим юристам. Цены на услуги юристов по оформлению права собственности на новостройку размещены здесь.



(6 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх