Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Юрист по недвижимости отвечает на частые вопросы

29.06.2022
САРГСЯН АЙК АРСЕНОВИЧ
Автор:
САРГСЯН АЙК АРСЕНОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

1. Что такое выписка из ЕГРН?

ЕГРН – это источник информации обо всех объектах недвижимого имущества на территории РФ. С 2017 года он объединил в себе сведения из двух источников: кадастра недвижимости и реестра прав. Ведением реестра занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, он же Росреестр. В реестре отражаются кадастровый учет, возникновение, обременение и переход права на все объекты недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в ЕГРН – обязательное условие осуществления этих прав. Выписка из ЕГРН - это документ, в котором указываются определенные сведения из реестра недвижимого имущества. Перечень содержащихся в выписке сведений зависит от вида выписки.

Читайте подробнее: Выписки из ЕГРН

2. Когда сделку с недвижимостью могут оспорить?

Сделка с недвижимостью, как и любая другая сделка может быть признана незаключенной или недействительной (оспоримой/ничтожной). Общие основания для признания сделки недействительной содержатся в ст. 168-179 Гражданского кодекса РФ. Также дополнительные основания для признания сделки с недвижимостью недействительной содержат иные федеральные законы. Например, ст. 62.1 Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 года содержит основания для признания подозрительной сделки должника недействительной в рамках процедуры банкротства. 

Назовем самые распространенные на практике основания для признания сделки недействительной:

  • сделка заключена в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве продавца или после его принятия, при этом условия сделки нерыночные (цена существенно занижена)
  • сделки, заключенные в результате противоправных действий (подделка документов и пр.)
  • сделка совершена гражданином, не способным осознавать значение своих действий

3. Как проверить юридическую чистоты недвижимости?

О проверке юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке мы подробно рассказали в статье по ссылке. Вместе с тем, учитывая важность данного вопроса и цену риска, мы рекомендуем поручать проведение проверки опытным юристам по недвижимости.

4. Нужно ли согласие супруги на сделку?

Необходимость получения согласия супруги на сделки зависит от вида заключаемой сделки с недвижимостью, режима собственности супругов и иных обстоятельств. Расскажем подробнее.

Договор участия в долевом строительстве или уступки по ДДУ

ДДУ и договор уступки права требования по ДДУ являются регистрируемыми сделками, поэтому согласие супруги на сделку требуется от обеих сторон сделки (физических лиц). Не требуется согласие на сделку только в случае, если супруги изменили режим собственности брачным договором или объект не является совместно нажитым имуществом (например, приобретен в порядке наследования).

Договор участия в ЖСК

Согласие супруги на приобретение квартиры не требуется.

Договор купли-продажи, дарения

Согласие супруги продавца требуется, если недвижимость является совместно нажитым имуществом (с момента заключения брака между супругами действует режим совместной собственности, если они его не изменят брачным договором; однако режим не распространяется на имущество, приобретенное в дар или в порядке наследования, по иной безвозмездной сделке).

Согласие супруги покупателя на сделку требуется только в случае, если договор заключается в нотариальной форме.

5. Как правильно оформить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи оформляется в простой письменной форме, за некоторыми исключениями. В договоре должны быть указаны полные данные сторон сделки, предмет договора (характеристики объекта недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь и пр.), цена объекта. 

Вы можете заказать подготовку договора купли-продажи недвижимости у нас.

6. Нужно ли удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса?

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Однако из данного правила есть исключения.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки купли-продажи:
  • долей в общей долевой собственности на недвижимое имущество (кроме сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
  • сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

Кроме того, согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ (Письмо от 11 января 2019 г. N ОГ-Д23-30) сделка по приобретению супругами объекта недвижимости в общую долевую собственность подлежит нотариальному удостоверению, так как в этом случае супруги меняют законный режим собственности и такая сделка содержит элементы брачного договора.

7. Можно ли продать квартиру, купленную за счет материнского капитала или субсидии?

Законодатель не устанавливает ограничений на продажу недвижимости, приобретенной за счет таких средств. Собственник квартиры может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Вместе с тем, необходимо учитывать, что использование средств материнского капитала на покупку квартиры накладывает на получателя сертификата обязательство оформить общую долевую собственность получателя, ее супруга, детей на указанную квартиру. При нарушении обязательства Пенсионный фонд вправе требовать возврата средств материнского капитала, а в некоторых случаях ПФР оспаривает сделки купли-продажи такой недвижимости.

8. Как продать неприватизированную квартиру?

Продать неприватизированную квартиру нельзя, так как наниматель не является собственником, а право на приватизацию неотчуждаемо. Для продажи муниципальной квартиры необходимо сначала ее приватизировать.

9. Как продать долю в праве собственности на недвижимость?

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участники общей собственности уязвимы, продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество - в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Кроме того, сделки с долями в праве собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда по одной сделке реализуются все доли в праве собственности.


10. Требуется ли согласие других участников долевой собственности при продаже доли в праве собственности на земельный участок вместе с домом?

Согласно ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении правила о преимущественной покупки доли не действуют. В этом случае не применяется также требование об обязательном нотариальном удостоверении сделки (Письмо Минэкономразвития России от 16.04.2019 г. № Д23и-12740).

11. Куда обращаться для регистрации сделки с недвижимостью в Москве?

В Москве заявления о регистрации прав и сделок в Росреестре подаются через многофункциональные центры. Также возможна подача документов в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра.

12. В какой срок регистрируются сделки с недвижимостью?

Срок государственной регистрации  не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами - 5 рабочих дней. 

13. Нужно ли платить пошлину за регистрацию сделки и в каком размере?

Да, за регистрацию сделки необходимо уплатить пошлину. Ее размер зависит от вида сделки и статуса заявителя. 

14. Какой способ оплаты по сделке самый безопасный?

Мы сделали подробный разбор безопасных способов расчетов по сделкам с недвижимостью в статье “Какой способ оплаты по сделке выбрать?”.

15. Как закрепить предварительные договоренности с покупателем? Задаток или аванс?

Предварительные договоренности закрепляются предварительным договором купли-продажи. Для обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи используется задаток или аванс. 

Закон определяет задаток как сумму денег, передаваемую одной стороной по договору другой в счет предусмотренных договором платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом в силу новых норм ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Если договор купли-продажи будет не заключен по вине покупателя, то задаток не возвращается. Если же договор не будет заключен по вине продавца, то задаток возвращается в двойном размере.

Аванс – это сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, которая не может быть признана задатком. Например, в силу отсутствия письменного соглашения о задатке. Аванс выдается только в счет оплаты по договору, он не несет обеспечительной и доказательной функции. Если любая из сторон откажется от исполнения договора, аванс возвращается оплатившей стороне независимо от причин отказа и вины, в порядке, предусмотренном ст. 487 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому если необходимо закрепить финансово обязательство покупателя по заключению сделки с недвижимостью, то рекомендуем использовать задаток. 

Законом от 08.03.2015 года в Гражданский кодекс РФ внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что судьбу обеспечительного платежа определяют сами стороны в соглашении (подлежит возврату полностью или частично, подлежит доплате еще денежная сумма и т.д.), а не закон. При этом обеспечительный платеж может обеспечивать только денежное обязательство, то есть обязательство по заключению основного договора купли-продажи обеспечительным платежом обеспечиваться не может. Однако может обеспечиваться исполнение денежного обязательства, которое возникнет в будущем.

16. Как выселить из квартиры бывшего супруга?

Порядок выселения и снятия с регистрационного учета гражданина зависит от основания его вселения и регистрации по месту жительства и иных обстоятельств. С помощью схемы “Снятие с регистрационного учета и выселение гражданина” вы можете найти вашу ситуацию и ознакомиться с пошаговой инструкцией.

17. Когда гражданин должен платить налог при продаже недвижимости?

Если срок владения недвижимостью составляет менее установленного законом минимального срока, то продавец недвижимости должен самостоятельно исчислить и уплатить налог. При этом продавец может использовать ряд налоговых вычетов, чтобы уменьшить сумму налога к уплате. Даже если по результату применения налоговых вычетов сумма налога будет равна 0, декларацию и документы, подтверждающие право на вычет, подать нужно в установленный срок.

18. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке. В последнем случае необходимо доказать суду, что вторая сторона сделки существенно нарушила обязательства по договору (например, не оплатила цену договора в установленный срок). Также стороны могут предусмотреть основания для расторжения договора в одностороннем порядке, без обращения в суд.

19. Можно ли отменить дарение?

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Также в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

20. Как купить новостройку?

Для того чтобы разобраться с нюансами покупки новостройки мы разработали специальную схему “Покупка новостройки”. Вы можете кликнуть на схеме на интересующий вас вопрос и прочитать подробную статью юриста по этой теме.

21. Что делать при банкротстве застройщика?

Порядок действий дольщика при введении процедуры банкротства в отношении застройщика зависит от схемы покупки, вида недвижимости и стадии строительства. Вы можете определить алгоритм действий в вашем случае с помощью разработанной нашими юристами схемы “Банкротство застройщика”.

22. Что делать при нарушении застройщиком сроков строительства?

При нарушении застройщиком срока передачи помещения по ДДУ дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку за просрочку, предусмотренную Законом № 214-ФЗ.

При нарушении срока передачи недвижимости по ДДУ более чем на 2 месяца у дольщика появляется право на одностороннее расторжение ДДУ.

23. Как зарегистрировать право собственности на новостройку? Кто должен подавать документы на регистрацию - я или застройщик?

Заявление о регистрации права собственности на недвижимость, приобретенную по договору участия в долевом строительстве подает сам дольщик. К заявлению прикладывается передаточный акт, копия ДДУ, а также квитанция об уплате пошлины.

При покупке недвижимости по договору купли-продажи заявление о регистрации перехода права собственности подписывают и подают продавец и покупатель совместно. К заявлению прикладывается договор купли-продажи.

24. Как правильно передать недвижимость наследнику?

Собственник недвижимости может передать недвижимость наследнику при жизни, заключив договор дарения с наследником. В этом случае наследник становится собственником после регистрации его права собственности на основании договора. Однако в договоре можно предусмотреть, что дарение отменяется, если одаряемый переживет дарителя. Также отменить дарение можно в случаях, предусмотренных законом, о которых мы говорили ранее. 

Если вы хотите, чтобы определенный наследник стал собственником вашей недвижимости после смерти, то вы должны составить у нотариуса завещание. При этом не забывайте о наследниках, имеющих право на обязательную долю независимо от содержания завещания. Также вы можете воспользоваться новым видом наследования - наследственным договором. Такой договор удобен для урегулирования имущественных отношений супругов и партнеров по бизнесу на случай смерти.

25. Как оформить свидетельство о праве на наследство на квартиру в Москве?

Для оформления свидетельства о праве на наследство необходимо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. По общему правилу местом открытия наследства считается последнее место жительства наследодателя. Если наследодатель был зарегистрирован в Москве, то для открытия наследства и выдачи свидетельства обратиться можно к любому московскому нотариусу (без привязки к округу и району). Однако перед обращением проверьте на сайте ФНП, не открыли ли другие наследники наследственное дело. Если наследственное дело уже открыто, то обратиться нужно к конкретному нотариусу, в производстве которого открыто дело.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

Юрист по недвижимости отвечает на частые вопросы Юрист по недвижимости отвечает на частые вопросы

1. Что такое выписка из ЕГРН?

ЕГРН – это источник информации обо всех объектах недвижимого имущества на территории РФ. С 2017 года он объединил в себе сведения из двух источников: кадастра недвижимости и реестра прав. Ведением реестра занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, он же Росреестр. В реестре отражаются кадастровый учет, возникновение, обременение и переход права на все объекты недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в ЕГРН – обязательное условие осуществления этих прав. Выписка из ЕГРН - это документ, в котором указываются определенные сведения из реестра недвижимого имущества. Перечень содержащихся в выписке сведений зависит от вида выписки.

Читайте подробнее: Выписки из ЕГРН

2. Когда сделку с недвижимостью могут оспорить?

Сделка с недвижимостью, как и любая другая сделка может быть признана незаключенной или недействительной (оспоримой/ничтожной). Общие основания для признания сделки недействительной содержатся в ст. 168-179 Гражданского кодекса РФ. Также дополнительные основания для признания сделки с недвижимостью недействительной содержат иные федеральные законы. Например, ст. 62.1 Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 года содержит основания для признания подозрительной сделки должника недействительной в рамках процедуры банкротства. 

Назовем самые распространенные на практике основания для признания сделки недействительной:

  • сделка заключена в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве продавца или после его принятия, при этом условия сделки нерыночные (цена существенно занижена)
  • сделки, заключенные в результате противоправных действий (подделка документов и пр.)
  • сделка совершена гражданином, не способным осознавать значение своих действий

3. Как проверить юридическую чистоты недвижимости?

О проверке юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке мы подробно рассказали в статье по ссылке. Вместе с тем, учитывая важность данного вопроса и цену риска, мы рекомендуем поручать проведение проверки опытным юристам по недвижимости.

4. Нужно ли согласие супруги на сделку?

Необходимость получения согласия супруги на сделки зависит от вида заключаемой сделки с недвижимостью, режима собственности супругов и иных обстоятельств. Расскажем подробнее.

Договор участия в долевом строительстве или уступки по ДДУ

ДДУ и договор уступки права требования по ДДУ являются регистрируемыми сделками, поэтому согласие супруги на сделку требуется от обеих сторон сделки (физических лиц). Не требуется согласие на сделку только в случае, если супруги изменили режим собственности брачным договором или объект не является совместно нажитым имуществом (например, приобретен в порядке наследования).

Договор участия в ЖСК

Согласие супруги на приобретение квартиры не требуется.

Договор купли-продажи, дарения

Согласие супруги продавца требуется, если недвижимость является совместно нажитым имуществом (с момента заключения брака между супругами действует режим совместной собственности, если они его не изменят брачным договором; однако режим не распространяется на имущество, приобретенное в дар или в порядке наследования, по иной безвозмездной сделке).

Согласие супруги покупателя на сделку требуется только в случае, если договор заключается в нотариальной форме.

5. Как правильно оформить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи оформляется в простой письменной форме, за некоторыми исключениями. В договоре должны быть указаны полные данные сторон сделки, предмет договора (характеристики объекта недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь и пр.), цена объекта. 

Вы можете заказать подготовку договора купли-продажи недвижимости у нас.

6. Нужно ли удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса?

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Однако из данного правила есть исключения.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки купли-продажи:
  • долей в общей долевой собственности на недвижимое имущество (кроме сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
  • сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

Кроме того, согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ (Письмо от 11 января 2019 г. N ОГ-Д23-30) сделка по приобретению супругами объекта недвижимости в общую долевую собственность подлежит нотариальному удостоверению, так как в этом случае супруги меняют законный режим собственности и такая сделка содержит элементы брачного договора.

7. Можно ли продать квартиру, купленную за счет материнского капитала или субсидии?

Законодатель не устанавливает ограничений на продажу недвижимости, приобретенной за счет таких средств. Собственник квартиры может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Вместе с тем, необходимо учитывать, что использование средств материнского капитала на покупку квартиры накладывает на получателя сертификата обязательство оформить общую долевую собственность получателя, ее супруга, детей на указанную квартиру. При нарушении обязательства Пенсионный фонд вправе требовать возврата средств материнского капитала, а в некоторых случаях ПФР оспаривает сделки купли-продажи такой недвижимости.

8. Как продать неприватизированную квартиру?

Продать неприватизированную квартиру нельзя, так как наниматель не является собственником, а право на приватизацию неотчуждаемо. Для продажи муниципальной квартиры необходимо сначала ее приватизировать.

9. Как продать долю в праве собственности на недвижимость?

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участники общей собственности уязвимы, продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество - в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Кроме того, сделки с долями в праве собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда по одной сделке реализуются все доли в праве собственности.


10. Требуется ли согласие других участников долевой собственности при продаже доли в праве собственности на земельный участок вместе с домом?

Согласно ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении правила о преимущественной покупки доли не действуют. В этом случае не применяется также требование об обязательном нотариальном удостоверении сделки (Письмо Минэкономразвития России от 16.04.2019 г. № Д23и-12740).

11. Куда обращаться для регистрации сделки с недвижимостью в Москве?

В Москве заявления о регистрации прав и сделок в Росреестре подаются через многофункциональные центры. Также возможна подача документов в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра.

12. В какой срок регистрируются сделки с недвижимостью?

Срок государственной регистрации  не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами - 5 рабочих дней. 

13. Нужно ли платить пошлину за регистрацию сделки и в каком размере?

Да, за регистрацию сделки необходимо уплатить пошлину. Ее размер зависит от вида сделки и статуса заявителя. 

14. Какой способ оплаты по сделке самый безопасный?

Мы сделали подробный разбор безопасных способов расчетов по сделкам с недвижимостью в статье “Какой способ оплаты по сделке выбрать?”.

15. Как закрепить предварительные договоренности с покупателем? Задаток или аванс?

Предварительные договоренности закрепляются предварительным договором купли-продажи. Для обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи используется задаток или аванс. 

Закон определяет задаток как сумму денег, передаваемую одной стороной по договору другой в счет предусмотренных договором платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом в силу новых норм ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Если договор купли-продажи будет не заключен по вине покупателя, то задаток не возвращается. Если же договор не будет заключен по вине продавца, то задаток возвращается в двойном размере.

Аванс – это сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, которая не может быть признана задатком. Например, в силу отсутствия письменного соглашения о задатке. Аванс выдается только в счет оплаты по договору, он не несет обеспечительной и доказательной функции. Если любая из сторон откажется от исполнения договора, аванс возвращается оплатившей стороне независимо от причин отказа и вины, в порядке, предусмотренном ст. 487 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому если необходимо закрепить финансово обязательство покупателя по заключению сделки с недвижимостью, то рекомендуем использовать задаток. 

Законом от 08.03.2015 года в Гражданский кодекс РФ внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что судьбу обеспечительного платежа определяют сами стороны в соглашении (подлежит возврату полностью или частично, подлежит доплате еще денежная сумма и т.д.), а не закон. При этом обеспечительный платеж может обеспечивать только денежное обязательство, то есть обязательство по заключению основного договора купли-продажи обеспечительным платежом обеспечиваться не может. Однако может обеспечиваться исполнение денежного обязательства, которое возникнет в будущем.

16. Как выселить из квартиры бывшего супруга?

Порядок выселения и снятия с регистрационного учета гражданина зависит от основания его вселения и регистрации по месту жительства и иных обстоятельств. С помощью схемы “Снятие с регистрационного учета и выселение гражданина” вы можете найти вашу ситуацию и ознакомиться с пошаговой инструкцией.

17. Когда гражданин должен платить налог при продаже недвижимости?

Если срок владения недвижимостью составляет менее установленного законом минимального срока, то продавец недвижимости должен самостоятельно исчислить и уплатить налог. При этом продавец может использовать ряд налоговых вычетов, чтобы уменьшить сумму налога к уплате. Даже если по результату применения налоговых вычетов сумма налога будет равна 0, декларацию и документы, подтверждающие право на вычет, подать нужно в установленный срок.

18. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке. В последнем случае необходимо доказать суду, что вторая сторона сделки существенно нарушила обязательства по договору (например, не оплатила цену договора в установленный срок). Также стороны могут предусмотреть основания для расторжения договора в одностороннем порядке, без обращения в суд.

19. Можно ли отменить дарение?

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Также в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

20. Как купить новостройку?

Для того чтобы разобраться с нюансами покупки новостройки мы разработали специальную схему “Покупка новостройки”. Вы можете кликнуть на схеме на интересующий вас вопрос и прочитать подробную статью юриста по этой теме.

21. Что делать при банкротстве застройщика?

Порядок действий дольщика при введении процедуры банкротства в отношении застройщика зависит от схемы покупки, вида недвижимости и стадии строительства. Вы можете определить алгоритм действий в вашем случае с помощью разработанной нашими юристами схемы “Банкротство застройщика”.

22. Что делать при нарушении застройщиком сроков строительства?

При нарушении застройщиком срока передачи помещения по ДДУ дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку за просрочку, предусмотренную Законом № 214-ФЗ.

При нарушении срока передачи недвижимости по ДДУ более чем на 2 месяца у дольщика появляется право на одностороннее расторжение ДДУ.

23. Как зарегистрировать право собственности на новостройку? Кто должен подавать документы на регистрацию - я или застройщик?

Заявление о регистрации права собственности на недвижимость, приобретенную по договору участия в долевом строительстве подает сам дольщик. К заявлению прикладывается передаточный акт, копия ДДУ, а также квитанция об уплате пошлины.

При покупке недвижимости по договору купли-продажи заявление о регистрации перехода права собственности подписывают и подают продавец и покупатель совместно. К заявлению прикладывается договор купли-продажи.

24. Как правильно передать недвижимость наследнику?

Собственник недвижимости может передать недвижимость наследнику при жизни, заключив договор дарения с наследником. В этом случае наследник становится собственником после регистрации его права собственности на основании договора. Однако в договоре можно предусмотреть, что дарение отменяется, если одаряемый переживет дарителя. Также отменить дарение можно в случаях, предусмотренных законом, о которых мы говорили ранее. 

Если вы хотите, чтобы определенный наследник стал собственником вашей недвижимости после смерти, то вы должны составить у нотариуса завещание. При этом не забывайте о наследниках, имеющих право на обязательную долю независимо от содержания завещания. Также вы можете воспользоваться новым видом наследования - наследственным договором. Такой договор удобен для урегулирования имущественных отношений супругов и партнеров по бизнесу на случай смерти.

25. Как оформить свидетельство о праве на наследство на квартиру в Москве?

Для оформления свидетельства о праве на наследство необходимо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. По общему правилу местом открытия наследства считается последнее место жительства наследодателя. Если наследодатель был зарегистрирован в Москве, то для открытия наследства и выдачи свидетельства обратиться можно к любому московскому нотариусу (без привязки к округу и району). Однако перед обращением проверьте на сайте ФНП, не открыли ли другие наследники наследственное дело. Если наследственное дело уже открыто, то обратиться нужно к конкретному нотариусу, в производстве которого открыто дело.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке

Юрист по недвижимости отвечает на частые вопросы
(32 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх