Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

ТОП-10 ошибок покупателей недвижимости

29.06.2022
САРГСЯН АЙК АРСЕНОВИЧ
Автор:
САРГСЯН АЙК АРСЕНОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Ошибка № 1: Проведение поверхностной проверки недвижимости 

При подготовке к сделке покупатели редко проверяют всю историю квартиры, ограничиваясь только проверкой документов, на основании которых непосредственно продавец стал собственником квартиры, и выписки из ЕГРН. Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Данный документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников, а также выявить риски оспаривания предшествующих сделок. Однако получения данной выписки из ЕГРН тоже недостаточно для проведения полноценной проверки юридической чистоты недвижимости. Комплекс проводимых проверок зависит от вида недвижимости, истории сделки и других обстоятельств. В статье “Проверка юридической чистоты недвижимости” мы постарались описать основные этапы проверки.

Нередко покупатели и вовсе не проводят проверку недвижимости, так как, по их мнению, “квартиру проверит банк”, “квартиру проверит нотариус”, “квартиру проверит риэлтор”. Вместе с тем, такие заблуждения приводят часто к неприятным последствиям. Если бы покупатели всегда проверяли должную осмотрительность в сделках с недвижимостью, число оспариваемых в суде сделок было бы меньше. 

Ошибка № 2: Непроведение проверки продавца

Сделка с недвижимостью может быть оспорена не только в связи с темной историей объекта недвижимости, но по причинам, связанными с личностью продавца. К таким причинам относятся: банкротство, семейные проблемы (развод и раздел имущества), невменяемость продавца и пр. Поэтому при покупке недвижимости необходимо тщательно проверять не только сам объект недвижимости, но и личность продавца (всех продавцов в цепочке сделок с объектом) по основным рискам.

Ошибка № 3: Соглашаться на рискованную схему сделки и оплаты ради скидки

Часто покупатели соглашаются на заманчивое предложение продавца о проведении сомнительной сделки с “хорошей скидкой”. Например, занизить цену объекта в договоре, провести оплату до регистрации, продажа через дарение, вексельные схемы и пр. К сожалению, нередко такая экономия приводит к серьезным финансовым и иным потерям. Поэтому рекомендуем в подобных ситуациях проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости по вопросу рискованности такой операции и возможностях снижения риска. 

Ошибка № 4: Неполучение оригинала расписки продавца при наличных расчетов, включая расчеты с использованием банковской ячейки

При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка покупателей - это неполучение расписки от продавца при расчетах через банковскую ячейку. Покупатели ошибочно полагают, что при таких расчетов гарантом выступает банк и договор аренды ячейки выступает платежным документом. Однако это вовсе не так. Банк предоставляет только хранилище (ячейку) в аренду, он не проверяет ее содержимое и не подтверждает оплату. Использование банковской ячейки - это один из видов наличных расчетов, просто передача денег происходит не “из рук в руки”, а через ячейку. Поэтому в этом случае также единственным подтверждением внесения оплаты является расписка. Не передавайте продавцу ключи от ячейки без расписки.

Расписка должна содержать паспортные данные продавца и покупателя для идентификации, реквизиты сделки. Требуйте от продавца составления и подписания расписки в вашем присутствии (во избежание подмены распишитесь на оригинале расписки), так как встречается такой вид мошенничества: продавец подписывает расписку не в присутствии покупателя, а потом оказывается, что она подписана другим лицом, в судебном порядке расписка признается подложной. Также обязательно проверяйте паспорт продавца (его представителя), в том числе на предмет подлога, вклейки фотографии.

Ошибка № 5: Покупка сложного объекта недвижимости без строительной экспертизы

При покупке загородной недвижимости, здания и другого сложного объекта рекомендуем во избежание сюрпризов заказать строительную экспертизу. Такая экспертиза позволит оценить реальное состояние здания, его стоимость и выявить дефекты и скрытые риски.

Ошибка № 6: Неполучение у продавца оригиналов документов по предшествующим сделкам

Как ранее было отмечено, для покупателя важна не только чистота непосредственно совершаемой сделки, но все предшествующие сделки с объектом недвижимости, так как при их оспаривании покупатель может лишиться права собственности.  Поэтому покупатель должен получить от продавца полный комплект документов по всем предшествующим сделкам. Продавцу достаточно копий документов. При принципиальном отказе продавца передать оригиналы рекомендуем заверить копии документов у нотариуса, такие копии будут приравнены к подлинникам.

Случай из практики: Покупатель лишился квартиры, так как у него отсутствовал оригинал договора по предшествующей сделке, а продавец его “потерял”.

Ошибка № 7: Включение в договор неоднозначных формулировок или использование типовой формы договора в нестандартных сделках

Важно, чтобы договор составлял человек, обладающий юридическим образованием. Даже типовой договор должен быть правильно сформулирован. Неоднозначные формулировки в договоре могут привести к их недействительности или неверному толкованию.

Ошибка № 8: Неправильное оформление покупки “арендного бизнеса”

На рынке недвижимости можно найти множество предложений о продаже “готового арендного бизнеса”. При этом покупка такого бизнеса часто оформляется как обычная купля-продажа недвижимости, хотя в цену недвижимости закладывается также цена “бизнеса”. Нередко через несколько месяцев счастливый покупатель “арендного бизнеса” узнает, что аренда - это фикция: арендатор расторгает договор, а нового арендатора сложно найти с такой арендной ставкой. Чтобы не разочароваться в покупке, рекомендуем тщательно проверить приобретаемый актив с экономической и юридической стороны, а также правильно оформить покупку.

Вы можете заказать юридическое сопровождение покупки арендного бизнеса у нас

Ошибка № 9: Не учитывать налоговые последствия при заключении сделки

Учитывать налоговые последствия сделки с недвижимостью должны не только продавцы, но и покупатели. Особенно если они планируют дальнейшую продажу недвижимости и получение налоговых льгот.

Ошибка № 10: Оформление нотариального согласия супруги покупателя на сделку купли-продажи недвижимости

Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме (без нотариального удостоверения) согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы. 

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

ТОП-10 ошибок покупателей недвижимости ТОП-10 ошибок покупателей недвижимости

Ошибка № 1: Проведение поверхностной проверки недвижимости 

При подготовке к сделке покупатели редко проверяют всю историю квартиры, ограничиваясь только проверкой документов, на основании которых непосредственно продавец стал собственником квартиры, и выписки из ЕГРН. Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Данный документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников, а также выявить риски оспаривания предшествующих сделок. Однако получения данной выписки из ЕГРН тоже недостаточно для проведения полноценной проверки юридической чистоты недвижимости. Комплекс проводимых проверок зависит от вида недвижимости, истории сделки и других обстоятельств. В статье “Проверка юридической чистоты недвижимости” мы постарались описать основные этапы проверки.

Нередко покупатели и вовсе не проводят проверку недвижимости, так как, по их мнению, “квартиру проверит банк”, “квартиру проверит нотариус”, “квартиру проверит риэлтор”. Вместе с тем, такие заблуждения приводят часто к неприятным последствиям. Если бы покупатели всегда проверяли должную осмотрительность в сделках с недвижимостью, число оспариваемых в суде сделок было бы меньше. 

Ошибка № 2: Непроведение проверки продавца

Сделка с недвижимостью может быть оспорена не только в связи с темной историей объекта недвижимости, но по причинам, связанными с личностью продавца. К таким причинам относятся: банкротство, семейные проблемы (развод и раздел имущества), невменяемость продавца и пр. Поэтому при покупке недвижимости необходимо тщательно проверять не только сам объект недвижимости, но и личность продавца (всех продавцов в цепочке сделок с объектом) по основным рискам.

Ошибка № 3: Соглашаться на рискованную схему сделки и оплаты ради скидки

Часто покупатели соглашаются на заманчивое предложение продавца о проведении сомнительной сделки с “хорошей скидкой”. Например, занизить цену объекта в договоре, провести оплату до регистрации, продажа через дарение, вексельные схемы и пр. К сожалению, нередко такая экономия приводит к серьезным финансовым и иным потерям. Поэтому рекомендуем в подобных ситуациях проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости по вопросу рискованности такой операции и возможностях снижения риска. 

Ошибка № 4: Неполучение оригинала расписки продавца при наличных расчетов, включая расчеты с использованием банковской ячейки

При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка покупателей - это неполучение расписки от продавца при расчетах через банковскую ячейку. Покупатели ошибочно полагают, что при таких расчетов гарантом выступает банк и договор аренды ячейки выступает платежным документом. Однако это вовсе не так. Банк предоставляет только хранилище (ячейку) в аренду, он не проверяет ее содержимое и не подтверждает оплату. Использование банковской ячейки - это один из видов наличных расчетов, просто передача денег происходит не “из рук в руки”, а через ячейку. Поэтому в этом случае также единственным подтверждением внесения оплаты является расписка. Не передавайте продавцу ключи от ячейки без расписки.

Расписка должна содержать паспортные данные продавца и покупателя для идентификации, реквизиты сделки. Требуйте от продавца составления и подписания расписки в вашем присутствии (во избежание подмены распишитесь на оригинале расписки), так как встречается такой вид мошенничества: продавец подписывает расписку не в присутствии покупателя, а потом оказывается, что она подписана другим лицом, в судебном порядке расписка признается подложной. Также обязательно проверяйте паспорт продавца (его представителя), в том числе на предмет подлога, вклейки фотографии.

Ошибка № 5: Покупка сложного объекта недвижимости без строительной экспертизы

При покупке загородной недвижимости, здания и другого сложного объекта рекомендуем во избежание сюрпризов заказать строительную экспертизу. Такая экспертиза позволит оценить реальное состояние здания, его стоимость и выявить дефекты и скрытые риски.

Ошибка № 6: Неполучение у продавца оригиналов документов по предшествующим сделкам

Как ранее было отмечено, для покупателя важна не только чистота непосредственно совершаемой сделки, но все предшествующие сделки с объектом недвижимости, так как при их оспаривании покупатель может лишиться права собственности.  Поэтому покупатель должен получить от продавца полный комплект документов по всем предшествующим сделкам. Продавцу достаточно копий документов. При принципиальном отказе продавца передать оригиналы рекомендуем заверить копии документов у нотариуса, такие копии будут приравнены к подлинникам.

Случай из практики: Покупатель лишился квартиры, так как у него отсутствовал оригинал договора по предшествующей сделке, а продавец его “потерял”.

Ошибка № 7: Включение в договор неоднозначных формулировок или использование типовой формы договора в нестандартных сделках

Важно, чтобы договор составлял человек, обладающий юридическим образованием. Даже типовой договор должен быть правильно сформулирован. Неоднозначные формулировки в договоре могут привести к их недействительности или неверному толкованию.

Ошибка № 8: Неправильное оформление покупки “арендного бизнеса”

На рынке недвижимости можно найти множество предложений о продаже “готового арендного бизнеса”. При этом покупка такого бизнеса часто оформляется как обычная купля-продажа недвижимости, хотя в цену недвижимости закладывается также цена “бизнеса”. Нередко через несколько месяцев счастливый покупатель “арендного бизнеса” узнает, что аренда - это фикция: арендатор расторгает договор, а нового арендатора сложно найти с такой арендной ставкой. Чтобы не разочароваться в покупке, рекомендуем тщательно проверить приобретаемый актив с экономической и юридической стороны, а также правильно оформить покупку.

Вы можете заказать юридическое сопровождение покупки арендного бизнеса у нас

Ошибка № 9: Не учитывать налоговые последствия при заключении сделки

Учитывать налоговые последствия сделки с недвижимостью должны не только продавцы, но и покупатели. Особенно если они планируют дальнейшую продажу недвижимости и получение налоговых льгот.

Ошибка № 10: Оформление нотариального согласия супруги покупателя на сделку купли-продажи недвижимости

Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме (без нотариального удостоверения) согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы. 

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

ТОП-10 ошибок покупателей недвижимости
(28 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх